Usufruto de imóveis: entenda as regras, direitos e limites desse poderoso instrumento jurídico

Introdução ao usufruto de imóveis

O usufruto de imóveis é um dos institutos mais versáteis do Direito Civil brasileiro, permitindo que uma pessoa (o usufrutuário) utilize e tire proveito econômico de um bem que pertence a outra (o nu-proprietário), sem que haja transferência definitiva da propriedade. É muito utilizado em planejamento sucessório, proteção patrimonial, organização familiar e até em acordos de separação.

O Código Civil estabelece que o usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos do imóvel, mas não pode alienar o bem nem dar destinação que ultrapasse os limites estabelecidos pelo título constitutivo ou pela lei. Já o nu-proprietário mantém a propriedade desnuda, isto é, é dono, mas não pode usar/enfrutar enquanto o usufruto existir.

Para o proprietário que quer doar um imóvel e ainda assim continuar morando, receber aluguel ou controlar o destino do bem, o usufruto é o caminho mais comum. Porém, ele tem regras e limites bem definidos, principalmente quanto à inalienabilidade, à durabilidade, à conservação do bem e à extinção.

Conceito e elementos do usufruto

O usufruto é o direito real que confere ao titular o gozo e a fruição de coisa alheia, sem alterar sua substância. Aplicado a imóveis, quer dizer que o usufrutuário pode morar no imóvel, alugar e receber os alugueis, perceber frutos naturais e civis, autorizar o uso por terceiros e administrar o bem, desde que não destrua nem desvalorize o patrimônio do nu-proprietário.

Três características precisam ficar claras:

• Temporariedade: o usufruto não é, por natureza, perpétuo. Pode ser vitalício (dura a vida do usufrutuário) ou por prazo certo.
• Gratuidade ou onerosidade: na prática sucessória, costuma ser gratuito; em negócios empresariais, pode ser oneroso.
• Oponibilidade erga omnes: por ser direito real, deve ser registrado no cartório de registro de imóveis para produzir efeitos contra terceiros.

Usufrutuário x nu-proprietário

O usufrutuário exerce o uso e a fruição; o nu-proprietário mantém o domínio. Um não anula o outro: eles coexistem. O conflito aparece quando o usufrutuário ultrapassa os limites do uso normal ou quando o nu-proprietário tenta tomar o imóvel de volta antes da extinção.

Formas de constituição do usufruto sobre imóveis

O usufruto pode ser criado de várias maneiras, mas as mais comuns no cenário familiar e patrimonial são:

• Por doação com reserva de usufruto: os pais doam o imóvel aos filhos, mas se reservam o usufruto vitalício. É o modelo mais usado.
• Por testamento: o falecido deixa a nua-propriedade para um herdeiro e o usufruto para o cônjuge/companheiro.
• Por contrato: dois particulares ajustam que alguém terá o usufruto por um tempo (muito utilizado em acordos de separação ou em arranjos de moradia).
• Por decisão judicial: excepcionalmente, o juiz pode constituir um usufruto em favor de alguém, como forma de garantir moradia ou pensão.

Em todas as hipóteses, para que o direito tenha força perante terceiros, é indispensável o registro no Cartório de Registro de Imóveis na matrícula do bem.

Direitos do usufrutuário sobre o imóvel

O usufrutuário tem um feixe de direitos bastante amplo. Entre os principais:

• Usar o imóvel para moradia própria ou de sua família.
• Ceder o uso a terceiro (inclusive mediante aluguel), salvo proibição expressa no título.
• Perceber os frutos, que podem ser:
  • Frutos naturais: se o imóvel for rural, colheita, produção.
  • Frutos civis: alugueis, arrendamentos, locações por temporada, locações comerciais.
• Administrar o imóvel, podendo fazer consertos, manter, cercar, limpar e até melhorar.
• Pedir proteção possessória (interdito proibitório, manutenção de posse, reintegração) contra terceiros que perturbem o gozo.

Importante: o usufrutuário não pode vender o imóvel, porque não é dono da propriedade plena; pode, em alguns casos, ceder o próprio usufruto, mas o direito volta ao nu-proprietário quando termina o prazo.

Deveres do usufrutuário

Ao lado dos direitos, o usufrutuário tem deveres para não desvalorizar o bem e não prejudicar o nu-proprietário. O Código Civil elenca, entre outros:

• Conservar a coisa como se sua fosse, mantendo o imóvel em bom estado.
• Pagar as despesas ordinárias, como condomínio, IPTU (quando assim pactuado), limpeza e manutenção.
• Permitir inspeções do nu-proprietário, se houver dúvida sobre o estado do bem.
• Não alterar a destinação do imóvel (ex.: não transformar casa residencial em oficina barulhenta).

Limites do usufruto de imóveis

O usufruto não é um “direito de dono”, é um direito de gozo limitado. Os principais limites são:

1. Limite temporal

O usufruto pode ser vitalício (dura a vida do usufrutuário) ou por prazo determinado (5 anos, 10 anos, até certo evento). O Código Civil proíbe o usufruto perpétuo desligado de pessoa. E se for concedido a mais de uma pessoa, extingue-se com a morte do último.

2. Limite de destinação

O usufrutuário não pode mudar a finalidade que o imóvel tinha quando o usufruto foi constituído, salvo autorização expressa. Se o imóvel é residencial, não pode virar depósito perigoso; se é rural, não pode virar loteamento clandestino.

3. Limite de disposição

O usufrutuário não pode vender o imóvel, nem dá-lo em garantia como se dono fosse. Pode, em algumas hipóteses, ceder o seu direito de usufruto, mas essa cessão é limitada ao tempo do usufruto e não prejudica o nu-proprietário.

4. Limite de obras e benfeitorias

Obras úteis e necessárias são admitidas. Já obras voluptuárias (de luxo) podem ser vedadas se alterarem a substância do bem ou gerarem despesas excessivas ao nu-proprietário. Em regra, as benfeitorias necessárias podem ser indenizadas.

Usufruto e aluguel do imóvel

Uma dúvida muito comum: quem recebe o aluguel quando há usufruto? Resposta: o usufrutuário. O aluguel é considerado fruto civil do imóvel e, portanto, pertence a quem tem o direito de fruição. O nu-proprietário só volta a receber quando o usufruto termina.

Nesse ponto, o usufruto é uma ótima ferramenta para garantir renda a idosos: os pais doam o imóvel aos filhos (evitam inventário do bem) e mantêm o usufruto vitalício para viver dos alugueis.

Extinção do usufruto de imóveis

O usufruto não dura para sempre. Ele pode acabar por várias causas previstas em lei:

• Morte do usufrutuário (se for vitalício);
• Termo final (se foi concedido por prazo certo);
• Renúncia do usufrutuário;
• Consolidação (quando o usufrutuário compra ou recebe a nua-propriedade, unindo tudo);
• Abuso ou mau uso (decisão judicial);
• Perda do bem (desapropriação, destruição total);
• Falência de finalidade (se era para alguém morar e essa pessoa não existe mais).

Extinto o usufruto, o imóvel volta a ficar plenamente livre para o nu-proprietário, que passa a ser proprietário pleno e pode dispor, vender, alugar e gravar.

Aspectos tributários e de registro

Dependendo da forma como o usufruto foi constituído (principalmente em doações com reserva de usufruto), podem incidir ITCMD (imposto sobre transmissão causa mortis e doação) e custas de cartório. Além disso, qualquer modificação (renúncia, cessão, extinção) deve ser averbada na matrícula do imóvel para produzir efeito contra terceiros.

Considerações finais

O usufruto de imóveis é uma ferramenta poderosa de organização patrimonial e sucessória, mas não é absoluto. Ele deve respeitar a finalidade do imóvel, o direito do nu-proprietário e as cláusulas que o criaram. Usufruto bem feito evita brigas de herdeiros, dá moradia ao cônjuge sobrevivente e ainda garante renda, mas usufruto mal feito pode gerar ações de extinção e perdas.

Essas informações têm caráter informativo e não substituem a orientação de um profissional habilitado (advogado, tabelião ou registrador), especialmente em casos de famílias recompostas, imóveis comerciais, inventários em andamento ou planejamento com mais de um imóvel.

Guia rápido

• O usufruto garante o uso e a fruição do imóvel por pessoa distinta do proprietário.
• O usufrutuário pode morar, alugar e administrar o bem, mas não vendê-lo.
• O nu-proprietário mantém o domínio, mas não pode usar o bem até o fim do usufruto.
• Deve haver registro no Cartório de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
• O usufruto pode ser vitalício ou por prazo determinado.
• O usufrutuário responde por danos, despesas ordinárias e conservação do bem.
• O usufruto se extingue por morte, renúncia, abuso, prazo ou consolidação da propriedade.
• Na doação com reserva de usufruto, o usufrutuário mantém o direito de renda.
• Frutos e rendimentos do imóvel pertencem ao usufrutuário.
• O instituto é amplamente usado em planejamento sucessório e familiar.

Perguntas frequentes (FAQ)

Quem pode ser usufrutuário de um imóvel?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser usufrutuária, desde que o direito seja criado legalmente e registrado. É comum o usufruto ser concedido a pais, cônjuges ou companheiros, mas nada impede que um terceiro receba o direito.

O usufrutuário pode vender o imóvel?

Não. O usufrutuário não é proprietário pleno, portanto não pode vender o bem. Pode, em alguns casos, ceder o seu direito de usufruto, mas essa cessão é temporária e termina junto com o usufruto original.

Quem paga IPTU e condomínio durante o usufruto?

Em regra, o usufrutuário arca com as despesas ordinárias (IPTU, condomínio, manutenção), enquanto o nu-proprietário paga as extraordinárias, salvo acordo diferente registrado no título constitutivo.

O usufruto pode ser retirado antes do prazo?

Sim. Caso o usufrutuário abuse do direito, destrua o bem, o alugue indevidamente ou cause prejuízo, o nu-proprietário pode ingressar com ação judicial pedindo a extinção antecipada do usufruto.

É possível ter mais de um usufrutuário?

Sim. O usufruto pode ser concedido a duas ou mais pessoas simultaneamente. Nesse caso, ele só se extingue com a morte ou renúncia do último usufrutuário vivo.

O usufruto gera herança para os filhos?

Não. O usufruto é um direito personalíssimo e intransferível. Ele se extingue com a morte do usufrutuário, não integrando o espólio nem podendo ser herdado.

O usufrutuário pode alugar o imóvel a terceiros?

Sim. O usufrutuário tem o direito de explorar economicamente o bem, podendo celebrar contratos de locação e receber os alugueis, desde que não haja proibição expressa no título.

Como registrar um usufruto de imóvel?

O usufruto deve ser formalizado por escritura pública (ou testamento) e registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, não há direito real perante terceiros.

O que acontece quando o usufruto termina?

Com a extinção do usufruto, o nu-proprietário recupera a posse plena do imóvel, podendo vender, alugar, usar ou transferir o bem livremente.

O usufruto pode ser revogado por vontade do doador?

Não. Uma vez constituído e registrado, o usufruto é direito real e não pode ser revogado unilateralmente. Sua extinção depende de causas legais ou de acordo entre as partes com novo registro.

Fundamento jurídico e referências normativas

O usufruto é regido pelos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil. Outras normas complementares incluem a Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que define os procedimentos de averbação e registro, e o art. 5º, XXII e XXIII da Constituição Federal, que assegura o direito de propriedade condicionado à função social.

Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçam que o usufruto é direito personalíssimo, intransferível e extinto com a morte do usufrutuário (REsp 1.378.953/PR; REsp 1.522.106/SP). Já o Supremo Tribunal Federal reconhece a validade do usufruto como instrumento legítimo de planejamento sucessório, desde que não configure fraude ou simulação.

Considerações finais

O usufruto de imóveis é uma das ferramentas mais eficazes para equilibrar o uso do patrimônio com a preservação familiar. Ele permite que o usufrutuário goze do bem sem transferir a propriedade definitiva, oferecendo segurança e continuidade. Contudo, deve ser instituído com assessoria jurídica e registro formal para evitar nulidades e conflitos.

As informações apresentadas têm caráter educativo e não substituem a orientação de um profissional especializado, como advogado ou registrador, especialmente em casos de planejamento patrimonial, disputas familiares ou transações envolvendo múltiplos imóveis.