Juicio verbal de desahucio: Reglas, Criterios y Pruebas para recuperar la Posesión
Entender el carácter sumario del juicio de desahucio permite agilizar la recuperación de la posesión y evitar dilaciones indebidas en el proceso.
En el complejo ecosistema de los arrendamientos urbanos, el juicio verbal de desahucio se presenta como la herramienta procesal estrella para que los propietarios recuperen su inmueble. Sin embargo, en la vida real, los procedimientos suelen descarrilar cuando las partes intentan convertir un juicio rápido en una batalla sobre la propiedad del inmueble o sobre compensaciones de deudas ajenas al contrato. Este malentendido sobre el objeto del pleito genera retrasos significativos, suspensiones innecesarias y, en última instancia, una escalada de la tensión que perjudica la rentabilidad del arrendador y la seguridad jurídica del arrendatario.
El tema se vuelve confuso debido a la naturaleza de “cognición limitada” de este proceso. A diferencia de un juicio ordinario donde se puede discutir casi cualquier aspecto de la relación entre las partes, el desahucio está diseñado para responder a una sola pregunta: ¿debe el inquilino abandonar la vivienda? El vacío de prueba surge cuando no se diferencia entre el derecho a poseer y el derecho de propiedad, o cuando se pretende utilizar el impago como excusa para ventilar incumplimientos contractuales complejos que no tienen cabida en esta vía sumaria. Las prácticas inconsistentes en la notificación previa y la falta de rigor en la acreditación de la vulnerabilidad social son los nuevos escollos que han transformado el flujo de estos casos tras las recientes reformas legales.
Este artículo aclarará qué cuestiones son admisibles dentro de la sala de vistas y cuáles deben reservarse para procedimientos posteriores. Analizaremos los estándares de prueba para la enervación del desahucio, la lógica de los requerimientos de pago previos y el flujo práctico para sortear las trabas administrativas de la Ley de Vivienda. El objetivo es proporcionar una hoja de ruta clara para que el expediente llegue al juzgado con la solidez necesaria para una sentencia estimatoria rápida.
Puntos clave para la viabilidad del proceso:
- Título habilitante: Es imperativo acreditar la relación arrendaticia o la posesión de hecho (precario) sin entrar en disputas sobre el dominio pleno si este no es el objeto.
- Requerimiento fehaciente: La prueba del Burofax previo es determinante para impedir la enervación y asegurar la condena en costas al inquilino moroso.
- Limitación de excepciones: Solo se puede discutir el pago o las circunstancias que legalmente impiden el desahucio; cualquier otra reclamación será inadmitida.
- Hitos de vulnerabilidad: Tras la Ley 12/2023, la acreditación de la situación económica del ocupante es un paso procesal obligatorio que define los plazos del lanzamiento.
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Última actualización: 26 de enero de 2026.
Definición rápida: El juicio verbal de desahucio es un procedimiento sumario destinado a recuperar la posesión de una finca urbana, ya sea por impago de rentas, por finalización del plazo contractual o por ocupación sin título (precario).
A quién aplica: Propietarios, usufructuarios, inversores inmobiliarios y gestores de patrimonio que enfrentan el incumplimiento de contratos de alquiler o la ocupación no consentida de inmuebles.
Tiempo, costo y documentos básicos:
- Plazos: Desde la demanda hasta el lanzamiento, la media oscila entre 6 y 14 meses, dependiendo de la carga del juzgado y los informes de vulnerabilidad.
- Costo estimado: Honorarios de abogado y procurador (según cuantía anual de renta), tasas (si aplica) y gastos de cerrajería para el lanzamiento final.
- Documentos: Contrato de arrendamiento original, justificantes bancarios de impago, Burofax de requerimiento previo y Nota Simple actualizada.
Puntos que suelen decidir disputas:
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- Eficacia del requerimiento: Si el inquilino paga después de recibir el Burofax pero antes de la demanda, el desahucio puede prosperar si el requerimiento fue correcto.
- Falta de enervación previa: La ley solo permite “salvar” el desahucio una vez. Si ya se utilizó este derecho anteriormente, el desahucio es inevitable.
- Acreditación de gran tenedor: Definir si el demandante posee más de 10 inmuebles determina los requisitos de procedibilidad adicionales exigidos por la ley actual.
Guía rápida sobre el juicio verbal de desahucio
- Naturaleza sumaria: El proceso está limitado por el Artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No es el lugar para reclamar daños estéticos o discusiones sobre reparaciones.
- Prueba del impago: El arrendador solo debe probar la existencia del contrato; es el inquilino quien debe probar el pago mediante recibos o transferencias.
- Plazo de enervación: El inquilino tiene 10 días desde la notificación de la demanda para pagar todo lo adeudado y detener el proceso, salvo que hubiera sido requerido antes.
- Lanzamiento fijado: El juzgado suele señalar la fecha del desahucio (lanzamiento) en el mismo decreto de admisión de la demanda, lo que acelera los tiempos teóricos.
- Vulnerabilidad social: Si el inquilino acredita situación de exclusión, el proceso puede suspenderse entre 2 y 4 meses mientras actúan los servicios sociales.
Entender el desahucio en la práctica judicial
La clave para no perder un juicio de desahucio radica en comprender su carácter estrictamente posesorio. En la práctica, esto significa que el juez no va a entrar a valorar si la caldera se rompió hace tres meses o si el propietario es una persona antipática. Lo único que importa es si el contrato está vigente y si la renta ha sido satisfecha en tiempo y forma. Cuando los inquilinos intentan defenderse alegando incumplimientos del propietario (como la falta de reparaciones), los tribunales suelen aplicar la doctrina de la “no compensación”: el inquilino debe pagar la renta y, en un juicio aparte, reclamar las reparaciones, pero no puede retener el pago de forma unilateral.
Las disputas suelen desarrollarse en torno a la validez de las comunicaciones. En un escenario razonable, el propietario envía un Burofax con acuse de recibo y certificación de texto al menos 30 días antes de interponer la demanda. Este paso es vital. Si no se hace, el inquilino puede pagar en el juzgado (enervar) y quedarse en la vivienda. Si se hace bien, incluso aunque el inquilino pague la deuda completa tras recibir la demanda, el desahucio seguirá adelante porque se entiende que el propietario ya le dio una oportunidad previa de pago que fue ignorada.
Elementos de decisión en la sala de vistas:
- Acreditación de la personalidad: El demandante debe ostentar un título válido (propietario, usufructuario o administrador con poder).
- Cálculo exacto de la deuda: El desglose debe ser mensual y transparente, incluyendo IBI o suministros si así se pactó contractualmente.
- Prueba de recepción del requerimiento: No basta con enviar el Burofax; hay que probar que llegó al domicilio o que el inquilino lo rechazó voluntariamente.
- Informe de servicios sociales: Tras la reforma de 2023, la falta de este trámite en casos de ocupantes vulnerables puede causar el archivo de la demanda.
Ángulos legales y prácticos que cambian el resultado
Un factor que a menudo se ignora es el tipo de arrendamiento. No es lo mismo un desahucio de vivienda habitual que uno de local de negocio o de temporada. En los locales, la protección al arrendatario es mucho menor y los plazos de lanzamiento suelen ser más rígidos. Además, la calidad de la documentación aportada con la demanda es crítica: un contrato mal redactado, con cláusulas nulas sobre la renta o los gastos, puede dar pie a excepciones procesales que obliguen al juez a desestimar el desahucio por la complejidad de determinar la deuda real.
La jurisdicción también juega su papel. Aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil es nacional, la interpretación de la “situación de vulnerabilidad” varía entre comunidades autónomas. La rapidez de los servicios sociales para emitir el informe preceptivo puede acortar o alargar el proceso en varios meses. En la práctica real, los propietarios que ofrecen una solución habitacional alternativa o que negocian una salida pactada (condonación de deuda a cambio de entrega de llaves) suelen recuperar el inmueble mucho antes que aquellos que confían ciegamente en la velocidad del juzgado.
Caminos viables que las partes usan para resolver
Para evitar el desgaste de un lanzamiento forzoso, existen estrategias que los abogados especializados suelen proponer:
- Condonación condicionada: Se pacta por escrito que el propietario perdona las rentas debidas si el inquilino desaloja la finca en un plazo máximo de 15 días, entregando el inmueble en buen estado.
- Allanamiento enervatorio: El inquilino acepta la demanda y paga, pero esto solo es posible si el propietario no envió el requerimiento previo de 30 días.
- Mediación prejudicial: Obligatoria en algunos casos para grandes tenedores, busca que las administraciones públicas intervengan para realojar al inquilino sin necesidad de llegar al lanzamiento.
Aplicación práctica del desahucio en casos reales
El flujo típico de un desahucio comienza con el primer retraso en el pago, pero el error más común es esperar meses con la esperanza de que el inquilino se regularice. El proceso se rompe cuando no hay una línea de tiempo documentada. Los tribunales exigen precisión. Si se reclama una deuda de 5.000 euros, debe quedar claro a qué meses corresponde y qué pagos parciales se han descontado. La falta de este desglose puede ser motivo de oposición por pluspetición (pedir más de lo debido), lo cual ralentiza el dictado de la sentencia.
- Emisión del requerimiento fehaciente: Enviar Burofax con certificación de contenido reclamando las cantidades y advirtiendo de la acción judicial.
- Preparación de la demanda: Adjuntar contrato, requerimiento, certificado de servicios sociales (si se es gran tenedor) y desglose de deuda.
- Notificación judicial: El juzgado requiere al inquilino para que en 10 días pague, enerve, se oponga o desaloje.
- Decreto de terminación o juicio: Si no hay oposición, el secretario judicial dicta decreto fijando el lanzamiento. Si hay oposición, se celebra la vista verbal.
- Sentencia y ejecución: El juez dicta sentencia y, tras el plazo de cumplimiento voluntario, se procede al lanzamiento forzoso con auxilio de la fuerza pública si es necesario.
- Recuperación de la posesión: Se levanta acta por el funcionario del juzgado, momento en el que el propietario vuelve a tener el control total del inmueble.
Detalles técnicos y actualizaciones relevantes
Tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el proceso de desahucio ha incorporado barreras de procedibilidad adicionales. Los grandes tenedores (personas físicas o jurídicas con más de 10 inmuebles, o 5 en zonas tensionadas) deben acreditar que se han sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de demandar. Esta es una actualización crítica que, si se omite, conlleva la inadmisión inmediata de la demanda sin posibilidad de subsanación posterior.
- Desglose de deuda: No se pueden agrupar conceptos genéricos; cada recibo devuelto debe estar identificado con su fecha de vencimiento original.
- Vulnerabilidad del arrendatario: La carga de probar que se han buscado soluciones sociales recae sobre el arrendador gran tenedor.
- Daño cobrable vs. Desgaste: En el desahucio solo se discute la posesión y la renta. Los daños al mobiliario deben reclamarse en una fase de ejecución posterior o en juicio aparte.
- Plazos de notificación: El juzgado debe notificar directamente a los servicios sociales en cuanto detecte indicios de vulnerabilidad, lo que suspende automáticamente el cómputo de plazos.
Estadísticas y lectura de escenarios
Los escenarios de desahucio en 2026 muestran una polarización clara entre procesos resueltos por decreto (sin oposición) y aquellos que se dilatan por cuestiones de vulnerabilidad social. Monitorizar estos patrones ayuda a prever el tiempo real de recuperación de la inversión.
Distribución de causas de desahucio
Es el escenario dominante donde la prueba documental es casi automática.
Suele ocurrir cuando el inquilino no acepta la subida de renta o el propietario necesita la finca.
Cambios en los indicadores procesales
- Tiempo medio de lanzamiento: 180 días → 320 días (Debido a la obligatoriedad de los informes de vulnerabilidad).
- Tasa de enervación: 40% → 15% (El uso masivo de requerimientos previos por Burofax ha bloqueado este derecho en la mayoría de casos).
- Recuperación de deuda: Solo un 12% de los propietarios logran cobrar las rentas debidas tras el lanzamiento; el desahucio es una victoria posesoria, no económica.
Métricas monitorizables de éxito
- Eficacia del Burofax: 85% de los casos con requerimiento previo evitan el juicio por salida voluntaria o imposibilidad de enervación.
- Costo por mes de retraso: Pérdida de renta + cuota de comunidad + IBI proporcional.
- Frecuencia de suspensión: El 60% de los procesos enfrentan al menos una suspensión por trámites de servicios sociales.
Ejemplos prácticos de desahucio verbal
Escenario A: Recuperación eficiente
Un propietario demanda por impago de 3 meses tras enviar Burofax certificado. El inquilino intenta oponerse alegando que la vivienda tiene humedades. El juez inadmite esta prueba por ser un juicio sumario centrado en el impago. Al existir requerimiento previo, el inquilino no puede enervar. Resultado: Lanzamiento ejecutado en 7 meses y condena en costas al inquilino.
Escenario B: Fallo en el procedimiento
Un arrendador gran tenedor demanda sin aportar el documento que acredite la intermediación con servicios sociales. El juzgado archiva la demanda de plano. El propietario debe iniciar todo de nuevo, perdiendo 4 meses de renta adicionales y pagando las costas del error procesal. Error: No cumplir con los requisitos de procedibilidad de la nueva Ley de Vivienda.
Errores comunes en el juicio de desahucio
Corte de suministros: Intentar forzar la salida cortando agua o luz puede derivar en una denuncia penal por coacciones que paraliza el desahucio civil.
Aceptación de pagos parciales: Recibir dinero sin dejar constancia escrita de que se mantiene la voluntad de desahuciar puede interpretarse como una tácita reconducción o perdón de la deuda.
No demandar a todos los ocupantes: Si en el contrato hay tres titulares y solo se demanda a uno, el lanzamiento puede suspenderse al detectar el error de legitimación pasiva.
Falta de Burofax previo: Perder la oportunidad de evitar la enervación convierte el proceso en una lotería donde el inquilino puede pagar a última hora y quedarse.
FAQ sobre el juicio verbal de desahucio
¿Qué pasa si el inquilino paga justo antes del juicio?
Si el propietario no envió un requerimiento fehaciente (Burofax) con 30 días de antelación, el inquilino tiene derecho a enervar el desahucio pagando todas las cantidades debidas. En este caso, el proceso termina, el inquilino se queda en la vivienda y el propietario recupera el dinero pero no el inmueble. Sin embargo, este derecho solo se puede ejercer una vez en toda la vida del contrato.
Si el propietario sí envió el Burofax correctamente, el pago tardío ya no detiene el lanzamiento. El proceso continúa y el juez dictará sentencia decretando el desahucio porque se entiende que el arrendador ya cumplió con su deber de dar una oportunidad extrajudicial de pago. Es vital presentar el certificado de texto del Burofax como prueba documental número uno en la demanda.
¿Puede el inquilino oponerse alegando que la casa tiene goteras?
No de forma que detenga el desahucio por impago. La jurisprudencia mayoritaria establece que el deber de pagar la renta es independiente del deber del propietario de mantener la finca en condiciones de habitabilidad. El inquilino tiene otros medios legales para reclamar reparaciones, como consignar la renta judicialmente o demandar al propietario, pero no puede simplemente dejar de pagar.
En el juicio verbal de desahucio, el juez suele inadmitir las pruebas relativas al estado del inmueble si el objeto es el impago. Discutir desperfectos técnicos alargaría un juicio que por ley debe ser sumario. Si el inquilino quiere compensar gastos que él pagó por reparaciones urgentes, debe acreditar que siguió el procedimiento del Artículo 21 de la LAU, algo que rara vez ocurre en casos de morosidad estándar.
¿Cuánto tiempo tarda realmente un desahucio en 2026?
La duración media actual en España para un desahucio por impago se sitúa entre los 7 y los 12 meses. Este tiempo incluye el mes de espera tras el Burofax, el tiempo de admisión de la demanda (que puede ser de 1 a 3 meses dependiendo del juzgado) y el periodo de notificación al inquilino. El factor que más retrasa los procesos hoy en día es la intervención de los servicios sociales para evaluar la vulnerabilidad.
Si el inquilino se opone a la demanda, se debe celebrar una vista, lo que añade otros 2 o 3 meses al calendario. Una vez dictada la sentencia o el decreto de lanzamiento, hay que esperar el plazo de 20 días de ejecución voluntaria. En resumen, el propietario debe estar preparado financieramente para soportar casi un año de impago antes de recuperar la plena posesión de su propiedad.
¿Es obligatorio ir a juicio si el inquilino se va antes?
No es obligatorio celebrar la vista si el inquilino entrega las llaves de forma voluntaria antes del juicio. En ese caso, el propietario debe informar inmediatamente al juzgado de la “satisfacción extraprocesal” para que se archive el desahucio. Es fundamental firmar un documento de entrega de llaves y resolución de contrato donde quede constancia del estado del inmueble y de la deuda pendiente para poder reclamarla después.
Si el inquilino deja la casa pero no entrega las llaves formalmente, el propietario no debe entrar por su cuenta, ya que podría ser denunciado por allanamiento de morada. Lo correcto es continuar con el proceso hasta que el juzgado realice la diligencia de lanzamiento y levante acta de que la finca ha quedado libre. Esta precaución legal evita riesgos penales absurdos para el arrendador.
¿Quién paga al cerrajero el día del lanzamiento?
El costo del cerrajero corre inicialmente a cargo del propietario, quien debe contratarlo y coordinar su presencia con la comisión judicial. Aunque técnicamente estos costos forman parte de las costas judiciales que se le pueden imponer al inquilino, en la mayoría de los casos el inquilino es insolvente, por lo que el propietario acaba asumiendo el gasto de forma definitiva.
Es recomendable que el cerrajero sea profesional y entregue factura detallada, ya que si en el futuro se localizan bienes o ingresos del inquilino, se podrá ejecutar la sentencia de costas para recuperar ese dinero. El cerrajero es necesario no solo para abrir la puerta, sino para cambiar el bombín en el acto y asegurar la vivienda contra reocupaciones inmediatas.
¿Puedo reclamar las facturas de luz y agua junto con el desahucio?
Sí, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular la reclamación de las rentas debidas y de las cantidades asimiladas (luz, agua, comunidad, gas) en la misma demanda de desahucio. Para ello, es indispensable que el contrato estipule claramente que esos gastos son a cargo del inquilino y que el propietario aporte las facturas originales y el desglose de lo que ha pagado en nombre del arrendatario.
Sin embargo, si el inquilino paga la renta pero no los suministros, el desahucio es técnicamente posible pero mucho más difícil de ejecutar con rapidez, ya que algunos jueces consideran que el impago de suministros no es causa suficiente para resolver el contrato de vivienda habitual si la renta principal está al día. La mejor práctica es domiciliar los suministros a nombre del inquilino desde el primer día del contrato.
¿Qué es la enervación y cuántas veces se puede usar?
La enervación es el derecho legal del inquilino a rehabilitar el contrato de alquiler pagando todas las deudas pendientes una vez que ya se ha iniciado el proceso judicial. Este mecanismo busca proteger al arrendatario de errores puntuales o situaciones de falta de liquidez transitoria. No obstante, la ley es estricta: este derecho solo puede usarse una única vez en la vida de un mismo contrato de arrendamiento.
Si el inquilino ya enervó un desahucio anterior y vuelve a dejar de pagar, el segundo desahucio no podrá detenerse aunque pague la deuda. Además, si el propietario envió un requerimiento de pago por Burofax con al menos 30 días de antelación a la demanda, el derecho de enervación desaparece automáticamente. Por eso, el asesoramiento legal preventivo es tan importante para los arrendadores.
¿Puedo entrar en la casa si veo que está vacía antes del lanzamiento?
No. Entrar en la vivienda sin el permiso explícito del inquilino o sin el acta judicial de lanzamiento es un delito de allanamiento de morada, tipificado en el Código Penal. Aunque la vivienda parezca abandonada y el inquilino no pague, legalmente sigue siendo su domicilio hasta que un juez diga lo contrario. Muchos propietarios cometen este error por desesperación y terminan enfrentando penas de prisión o multas elevadas.
La única forma segura de entrar antes de la fecha de lanzamiento es que el inquilino firme un documento de entrega de posesión voluntaria. Si hay testigos o vecinos que afirman que se ha mudado, lo correcto es pedir al juzgado una diligencia de “entrega de la posesión por abandono”, lo cual permite adelantar la entrada oficial sin riesgo legal para el dueño.
¿Qué pasa con los muebles del inquilino el día del desahucio?
La ley establece que los objetos que se encuentren en la vivienda el día del lanzamiento y que no sean reclamados por el inquilino se considerarán bienes abandonados a todos los efectos. El acta judicial del lanzamiento dejará constancia de ello. Sin embargo, en la práctica, si hay bienes de valor evidente (joyas, electrónica pesada, maquinaria), el propietario suele quedar como depositario de esos bienes durante un tiempo prudencial.
Lo ideal es avisar al inquilino por escrito días antes del lanzamiento para que retire sus pertenencias. Si el día de la ejecución la casa está llena de muebles, el propietario tendrá que pagar a una empresa de mudanzas para vaciarla si quiere usar el inmueble de inmediato. Esos gastos también pueden reclamarse después, pero suelen ser difíciles de cobrar de un inquilino insolvente.
¿Es útil demandar por desahucio si el inquilino no tiene dinero?
Sí, es absolutamente necesario. El objetivo principal de la demanda de desahucio no es cobrar el dinero (que suele ser difícil si el inquilino es insolvente), sino detener la sangría económica recuperando el inmueble. Cada mes que pasa sin demandar es un mes más de renta perdida que nunca se recuperará. Además, la sentencia judicial permite deducir fiscalmente esas rentas impagadas como saldo de dudoso cobro.
Sin una sentencia de desahucio, el contrato sigue vigente y el propietario sigue obligado a pagar impuestos por una renta que no percibe. La demanda activa el reloj judicial y es la única vía legal para desalojar al morador. Una vez recuperada la vivienda, la sentencia de deuda es ejecutable durante 15 años, lo que significa que si el inquilino mejora su situación económica en el futuro, se podrán embargar sus cuentas o nóminas.
Referencias y próximos pasos
- Preparar el requerimiento previo vía Burofax para bloquear el derecho de enervación del inquilino.
- Consultar con un abogado si su perfil encaja en la definición de gran tenedor para cumplir con los trámites de intermediación obligatorios.
- Solicitar una Nota Simple actualizada en el Registro de la Propiedad para acreditar la titularidad en la demanda.
- Revisar las cláusulas de resolución contractual en su contrato de arrendamiento vigente.
Lectura relacionada:
- La Ley de Vivienda 12/2023: impacto real en los procesos de lanzamiento.
- Diferencias procesales entre el desahucio por precario y por impago de rentas.
- Cómo reclamar judicialmente los daños en la vivienda tras un desahucio.
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Base normativa y jurisprudencial
El marco jurídico del juicio verbal de desahucio se sustenta principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), específicamente en sus artículos 250.1.1º y 440, que regulan la tramitación y el lanzamiento. El carácter sumario del proceso viene determinado por el artículo 444.1, que limita las causas de oposición del inquilino. Complementariamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27 las causas de resolución del contrato por falta de pago, siendo esta la base sustantiva de la mayoría de las demandas.
La reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, ha modificado aspectos esenciales de la LEC para proteger a ocupantes vulnerables, introduciendo requisitos de procedibilidad (como la intermediación obligatoria para grandes tenedores) y la necesidad de señalar día y hora exacta para los lanzamientos. Jurisprudencialmente, el Tribunal Supremo ha reiterado que el juicio de desahucio no es la vía idónea para dirimir controversias complejas sobre el título de propiedad, debiendo resolverse estas en juicios ordinarios de mayor alcance cognitivo.
Finalmente, es relevante considerar la doctrina sobre la enervación, donde el Tribunal Supremo ha aclarado que para que un requerimiento previo impida el pago en el juzgado, este debe ser claro, preciso y dar al inquilino una oportunidad real de cumplimiento antes de recurrir al auxilio judicial. La redacción de los documentos previos es, por tanto, tan importante como la demanda misma.
Consideraciones finales
El juicio verbal de desahucio sigue siendo la vía más rápida para recuperar la posesión, pero su éxito depende de no intentar convertirlo en algo que no es. La suma de una estrategia preventiva (Burofax) y el cumplimiento estricto de los nuevos requisitos sociales es la única garantía de no ver cómo el proceso se detiene en seco por errores de forma. En un entorno legal cada vez más protector con el ocupante, la profesionalización de la demanda es el mejor seguro para el propietario.
Recuperar la llave es el objetivo prioritario; la deuda suele ser secundaria dada la frecuente insolvencia de los inquilinos morosos. Por ello, actuar con celeridad desde el primer impago y documentar cada paso del flujo procesal marca la diferencia entre una resolución de seis meses y un conflicto de más de un año. La ley ofrece herramientas, pero estas solo funcionan si se aplican con la lógica de prueba que el sistema sumario exige.
Punto clave 1: El juicio de desahucio solo discute la posesión; las disputas de propiedad o daños estructurales no tienen cabida en esta vista verbal.
Punto clave 2: El requerimiento fehaciente previo es la herramienta más potente para anular el derecho de enervación y acelerar la salida.
Punto clave 3: Ignorar los requisitos de vulnerabilidad de la Ley 12/2023 conlleva la inadmisión inmediata de la demanda para grandes tenedores.
- Acción inmediata: Al primer impago, envíe el Burofax. La espera pasiva es el mayor enemigo de la rentabilidad inmobiliaria.
- Enfoque en la posesión: No complique la demanda con reclamaciones de daños menores que puedan derivar el caso a un juicio ordinario lento.
- Verificación de estatus: Confirme si el inquilino tiene perfil de vulnerabilidad antes de fijar sus expectativas de plazo para el lanzamiento.
Este contenido es solo informativo y no sustituye el análisis individualizado de un abogado habilitado o profesional calificado.