ITBI Descomplicado: Como Calcular, Pagar e Registrar Seu Imóvel Sem Dor de Cabeça
Panorama do ITBI: o imposto municipal que “fecha” a transferência imobiliária
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos (ITBI) é de competência dos Municípios e do Distrito Federal. Ele incide nas transmissões onerosas de propriedade imobiliária e de certos direitos reais (como usufruto e servidões, quando a lei local assim prevê). O desenho jurídico do ITBI busca equilibrar segurança jurídica nas operações e previsibilidade arrecadatória aos entes locais. De um lado, normas gerais do CTN e da Constituição Federal balizam a incidência; de outro, a lei municipal define alíquotas, benefícios e obrigações acessórias. Em termos práticos, o ITBI é o tributo que acompanha a etapa final do negócio: a efetiva transferência da titularidade no Registro de Imóveis.
Fato gerador, momento de incidência e hipóteses abrangidas
O que aciona o ITBI?
A regra hoje consolidada é objetiva: o fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, não há “transmissão” civil da propriedade; logo, não há o que tributar. O STF, sob a sistemática da repercussão geral (Tema 1124), fixou tese que afasta a cobrança apenas com a promessa de compra e venda ou com atos preparatórios; é o registro que marca o nascimento da obrigação tributária. 0
Cessão de direitos aquisitivos: incide ou não?
Em operações de cessão de direitos de promessa de compra e venda, muitas legislações locais tentaram exigir ITBI “na cessão”. O entendimento atual, porém, acompanha a lógica do Tema 1124/STF: sem a transferência do domínio por registro, a cessão não configura fato gerador do imposto — a exigência só se legitima quando a cessão culmina na efetiva transferência, com ingresso do título no fólio real. 1
Quem paga e onde o imposto é devido
A lei municipal normalmente elege como contribuinte o adquirente (comprador), podendo prever corresponsáveis em situações específicas (p. ex., incorporadoras em operações certas). O imposto é devido ao Município da situação do imóvel, seguindo o critério da territorialidade. Alíquotas usuais giram entre 2% e 3%, mas variações (1% a 3,5%) ocorrem conforme políticas locais para primeira moradia, habitação de interesse social ou operações financiadas. (Consultar lei municipal aplicável.)
Base de cálculo e preço tributável: do CTN ao STJ
CTN: a regra-matriz
O art. 38 do CTN define que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou direito transmitido — isto é, a grandeza que reflete o valor de mercado da unidade transacionada nas condições da operação. O dispositivo é a âncora legal sobre a qual se assentam os critérios atuais de mensuração. 2
Tema 1.113/STJ: três teses que mudaram a prática nos municípios
Em 2022, a Primeira Seção do STJ, sob o rito dos repetitivos (Tema 1.113), fixou três teses que passaram a balizar o lançamento do ITBI no país: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; (ii) o valor declarado pelo contribuinte presume-se correto, só podendo ser afastado por processo regular de arbitramento (art. 148 do CTN), com contraditório; (iii) o Município não pode impor a priori um “valor de referência” unilateral, nem vincular a base do ITBI ao IPTU. Esse entendimento encerrou a prática de usar “piso automático” de avaliação. 3
Casos especiais: arrematação em hasta pública
Em leilões judiciais ou extrajudiciais, a base de cálculo tende a ser o valor de arrematação, pois ele exprime o valor de mercado naquela condição específica — inclusive com os ônus e incertezas inerentes ao bem (ocupação, litigiosidade, estado). Jurisprudência especializada admite essa leitura, desde que não haja prova robusta de fraude ou subavaliação. 5
Imunidades constitucionais e exceções: quando o ITBI não incide
Integrar capital social e reorganizar sociedades
A Constituição Federal estabelece que não incide ITBI (i) na integralização de capital com bens imóveis e (ii) nas reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão ou extinção), salvo quando a atividade preponderante da adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis (regra da preponderância). Além disso, o STF, no Tema 796, pacificou que a imunidade não alcança o valor que excede o capital a integralizar — sobre o “excedente”, o ITBI pode ser cobrado. 6
Ponto fino (e atual) — Em julgamentos recentes, o STF reafirmou a limitação ao excedente e tem decisões indicando que, na hipótese de integralização de capital (inciso I do §2º do art. 156), a imunidade é independente da atividade preponderante, mantendo-se a trava apenas no valor do capital integralizado. Recomenda-se acompanhar os casos publicados em 2025, que reiteram essa leitura sem afastar a cobrança sobre o excesso. 7
Do contrato ao registro: fluxo operacional e documentos
Roteiro enxuto de conformidade
- Elabore o instrumento (escritura pública ou particular, quando a lei permitir) com descrição precisa do imóvel e do preço;
- Preencha a declaração/guia do ITBI com o valor de mercado individualizado e, se necessário, junte laudo técnico que evidencie estado de conservação, ocupação e ônus; 8
- Efetue o pagamento conforme os prazos locais, lembrando que o fato gerador se aperfeiçoa no registro — a guia muitas vezes é exigida antes, mas a exigibilidade se conecta ao ato registral; 9
- Leve a documentação ao Registro de Imóveis; concluído o registro, a transmissão civil se torna efetiva;
- Guarde a memória de cálculo, a guia e os comprovantes — úteis em futuras revisões ou fiscalizações.
Arbitramento, divergências e defesa do contribuinte
Quando o Fisco pode afastar o preço declarado?
Se a Administração suspeitar de subfaturamento, deve instaurar procedimento de arbitramento, com avaliação motivada, perícia (quando cabível) e contraditório do contribuinte (art. 148 do CTN). O Tema 1.113/STJ invalidou o uso automático de valores de referência e a vinculação da base do ITBI ao IPTU — caminho que se tornou recorrente nos tribunais após 2022. 10
Provas que fortalecem sua posição
- Laudo técnico (método comparativo, NBR/ABNT), com comparáveis recentes e ajuste por estado de conservação;
- Fotos, vídeos e memorial descritivo de patologias/ônus que afetem valor;
- Comprovantes de ocupação (locação, comodato) e litígios que depreciem o bem;
- Relatório de negociação demonstrando que o preço reflete as condições peculiares do ativo no momento da transação.
Tópicos essenciais (mapa rápido)
- Fato gerador = registro A promessa não basta; cessão só incide se houver registro final. 11
- Base = valor de mercado Não é a base do IPTU; valor de referência não serve como piso automático. 12
- Arbitramento devido Divergência requer processo com contraditório (CTN 148). 13
- Imunidade Integralização e reorganizações — com limite do capital a integralizar (excedente tributável). 14
- Alíquotas locais Variam por Município (em geral, 2%–3%); ver lei local.
- Hasta pública Em regra, base é o valor de arrematação. 15
Quadros informativos
Fundamentos legais-chave
- CTN art. 38 — base de cálculo: valor venal (valor de mercado). 16
- CF/88 art. 156, §2º, I e II — imunidades do ITBI e regra da preponderância. 17
- STJ Tema 1.113 — valor de mercado; presunção do preço declarado; vedação ao “valor de referência” e à vinculação ao IPTU. 18
- STF Tema 1124 — fato gerador no registro. 19
- STF Tema 796 — imunidade não alcança excedente ao capital integralizado. 20
Controvérsias atuais e tendências regulatórias
Integrações societárias e o alcance da imunidade
A fronteira mais dinâmica do ITBI está na integralização de capital. A Corte Suprema reforçou, em precedentes recentes, que a imunidade nessa hipótese não depende da atividade preponderante da adquirente (ponto sensível na doutrina) — mas mantém-se a cobrança sobre o excedente ao capital a integralizar, em linha com o Tema 796. Assim, planejamentos devem: (a) dimensionar corretamente o capital a ser integralizado com imóveis; (b) segregar bens excedentes da operação, para evitar litígios; e (c) arquivar documentação societária e avaliações. 22
Valor venal x valor de referência: fim do piso automático
Após o Tema 1.113/STJ, municípios revisaram normativos que usavam “valor venal de referência” como piso mínimo e que vinculavam o ITBI ao IPTU. Na prática, a fiscalização migrou para processos de arbitramento em casos sob suspeita — uma mudança salutar, pois substitui estimativas unilaterais por provas técnicas. Para contribuintes, isso significa: preço real bem documentado e laudo quando houver fatores atípicos (ocupação, vícios, benfeitorias não regularizadas etc.). 23
Operações em leilão e imóveis com ônus
Em hasta pública, a jurisprudência tende a tomar o preço de arrematação como expressão adequada do valor de mercado, por refletir riscos e ônus (ocupação, litigiosidade). Estados e municípios, entretanto, ainda editam regramentos tentando elevar bases nesses casos; a documentação do edital, fotografias e laudos pós-arrematação mitigam questionamentos. 24
Boas práticas de compliance para quem compra, vende e registra
- Planejamento prévio: simule a base de mercado com comparáveis e avalie benefícios/isenções locais (primeira moradia, HIS, financiamentos);
- Memória de cálculo: guarde a planilha com fotos, laudos, links de anúncios e elementos que expliquem o preço;
- Calendário: alinhe prazo de guia e assinatura no cartório para evitar expiração de documentos;
- Societário: em integralizações/reorganizações, confira capital subscrito, laudos e a prova do não excedente — ponto que mais gera autuações; 25
- Defesa técnica: diante de autuações baseadas em “valor de referência”, invoque o Tema 1.113 e exija arbitramento regular (CTN 148). 26
Conclusão
O regime jurídico do ITBI foi significativamente depurado pela jurisprudência recente. Duas chaves resumem o estado da arte: (a) o imposto nasce com o registro (e não antes), o que afasta cobranças precoces; (b) sua base é o valor de mercado individualizado, aferido com contraditório — e não o “valor de referência” unilateral, nem a base do IPTU. No campo das imunidades, a linha do STF preserva a finalidade de facilitar integrações de capital sem abrir espaço a planejamento abusivo: a imunidade não alcança o excedente ao capital, ponto que deve ser mensurado com rigor contábil. Para compradores, vendedores, cartórios e gestores, o caminho seguro combina documentação robusta, avaliação técnica e observância estrita dos precedentes (Tema 1124 e Tema 1.113, principalmente). Com isso, o ITBI cumpre sua função arrecadatória sem travar o mercado e com segurança jurídica para as operações imobiliárias. 27
Guia rápido do ITBI (transmissão de bens imóveis)
O que é
ITBI é o imposto municipal cobrado quando há transmissão onerosa de propriedade ou direitos reais sobre imóveis (ex.: compra e venda, cessão de direitos aquisitivos). Não incide em transmissão por herança ou doação (nesses casos, em regra, aplica-se o ITCMD, estadual).
Quando nasce a obrigação
- Via de regra, no momento do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
- Muitos municípios exigem o pagamento antes da escritura/registro para emissão da guia.
- Na cessão de direitos (ex.: contrato de promessa de compra e venda), pode haver incidência conforme a lei local.
Base de cálculo e alíquota
- Base: o maior entre valor venal de referência do município e o valor declarado na transação (conforme lei municipal).
- Alíquota: definida por cada município (ex.: 2% a 3%). Verifique a lei local e faixas progressivas, se houver.
- Exemplo: Valor venal de referência R$ 400.000 e preço R$ 380.000 → base = R$ 400.000. Com alíquota 2,5% → ITBI = R$ 10.000.
Isenções e reduções (ver lei municipal)
- Primeiro imóvel para financiamento habitacional pode ter base/isenção parcial (ex.: parcela financiada pelo SFH).
- Integração de bens para formação de capital de pessoa jurídica (desde que respeitados requisitos legais).
- Transmissões decorrentes de fusão, cisão ou incorporação (com limitações, especialmente se atividade preponderante for imobiliária).
Quem paga e documentos usuais
- Sujeito passivo: normalmente o adquirente, salvo estipulação diversa admitida pela lei local.
- Documentos: CPF/CNPJ, contrato/escritura, certidão de matrícula atualizada, guias e comprovantes, avaliação/valor venal, dados do imóvel (IPTU), certidões exigidas pelo município.
Passo a passo prático
- Simule o ITBI no portal da Prefeitura (ou peça avaliação municipal quando exigido).
- Emita a guia (GIA/DUA) e pague dentro do prazo.
- Assine a escritura (ou instrumento particular hábil, se admitido) levando o comprovante do ITBI.
- Faça o registro no Cartório de Registro de Imóveis para transferência da propriedade.
Erros comuns que custam caro
- Confundir ITBI com ITCMD (doação/herança).
- Deixar a guia vencer e pagar multa/juros.
- Sub-declarar valor e ter glosa/lançamento suplementar pela Prefeitura.
- Desconsiderar incidência em cessão de direitos ou em permuta (parcial/total), conforme lei local.
Casos especiais (atenção à lei local)
- Financiamento: alguns municípios tributam apenas a parte não financiada no SFH; fora do SFH, pode tributar o total.
- Imóvel na planta: incidência pode ocorrer na cessão de direitos ou na escritura definitiva.
- Permuta: pode incidir sobre torna (diferença em dinheiro) e/ou sobre cada bem, conforme regras locais.
Checklist rápido
- Confirme alíquota e base de cálculo no site da Prefeitura.
- Separe documentos: contrato/escritura, matrícula atualizada, IPTU/valor venal, dados das partes.
- Emita e pague a guia do ITBI no prazo.
- Leve o comprovante para a escritura e depois ao registro.
- Guarde todos os comprovantes e o protocolo de registro.
Mensagem-chave: o ITBI é municipal e gira em torno de base de cálculo correta, alíquota local e prazos. Verifique sempre a legislação do seu município e mantenha a documentação em ordem para evitar autuações e atrasos no registro.
FAQ — ITBI (Acordeão com 10 perguntas)
1) O que é o ITBI e quando ele se aplica?
ITBI é o imposto municipal devido na transmissão onerosa de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis (ex.: compra e venda, cessão de direitos aquisitivos). Não se aplica a herança/doação, hipóteses de ITCMD (estadual).
2) Em que momento o ITBI é devido?
Regra geral, no registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Muitos municípios exigem o recolhimento antes da escritura/registro para emitir a guia.
3) Qual é a base de cálculo do ITBI?
Via de regra, a base de cálculo é o valor venal de referência adotado pelo Município ou o valor da transação, prevalecendo o que a lei local indicar (muitos usam o maior entre eles).
4) Qual a alíquota e quem paga o ITBI?
A alíquota é definida por cada Município (comum ficar entre 2% e 3%). O sujeito passivo costuma ser o adquirente, salvo disposição municipal diversa.
5) Há isenções ou reduções?
Depende da lei municipal. Exemplos comuns: parcela financiada no SFH (isenção/redução parcial em alguns municípios), integralização de capital e reestruturações societárias (fusão/cisão/incorporação) com limitações, especialmente quando a atividade é preponderantemente imobiliária.
6) ITBI incide na cessão de direitos (imóvel na planta)?
Pode incidir conforme a norma local, seja no momento da cessão de direitos aquisitivos ou apenas na escritura definitiva. Verifique o regulamento do seu Município.
7) Em permuta, como o ITBI é calculado? E a “torna”?
Muitos Municípios tributam a permuta sobre cada bem transmitido; outros focam na torna (diferença paga em dinheiro). A regra exata depende da lei municipal.
8) ITBI x ITCMD: qual a diferença prática?
ITBI (municipal) incide em transmissões onerosas. ITCMD (estadual) incide em doação e herança. Cada um tem base, alíquota e regras próprias.
9) Posso questionar o valor de referência usado pela Prefeitura?
Sim. É possível impugnar/recorrer administrativamente apresentando avaliações e documentos que demonstrem o valor real de mercado. Persistindo a divergência, cabe discussão judicial.
10) Quais documentos costumar ser exigidos para pagar o ITBI?
- Instrumento (contrato/escritura) e dados das partes (CPF/CNPJ).
- Matrícula atualizada do imóvel e dados do IPTU/valor venal.
- Comprovantes e formulários exigidos pelo Município (simulador/declaração).
- Em casos específicos: documentos do financiamento, avaliações, laudos, etc.
Fundamentação normativa e entendimentos essenciais sobre o ITBI
Constituição Federal (CF/1988)
- Art. 156, II: competência dos Municípios para instituir o ITBI na transmissão onerosa de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.
- Art. 156, §2º, I: imunidade na transmissão de bens para integralização de capital de pessoa jurídica e nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção (com limitação se a atividade preponderante for a compra e venda/locação/arrendamento de imóveis).
- Art. 146: normas gerais em matéria tributária (remete ao papel de lei complementar – o CTN – para disciplinar regras gerais).
Código Tributário Nacional (CTN)
- Art. 35: define o fato gerador do ITBI (transmissão “inter vivos”, a título oneroso, de bens imóveis e direitos reais sobre imóveis – excetuados os de garantia – e a cessão de direitos à sua aquisição).
- Art. 36: momento e local do fato gerador (relevantes para exigência e competência).
- Art. 38: base de cálculo = valor venal dos bens ou direitos transmitidos (interpretação contemporânea: valor de mercado do negócio).
- Art. 39: alíquota definida por lei do Município.
- Art. 116 e 118: regras sobre a ocorrência do fato gerador e a irrelevância da denominação/formalidades privadas para fins tributários.
Legislação municipal (lei e regulamento do ITBI)
- Detalha alíquota (ex.: 2% a 3%), procedimentos (declaração eletrônica, emissão de guia), prazos, documentos e hipóteses locais de isenção ou redução.
- Regras sobre valor de referência, avaliação administrativa e possibilidade de impugnação pelo contribuinte com contraditório.
- Tratamento de casos específicos: cessão de direitos (imóvel na planta), permuta (com ou sem torna), financiamentos (SFH) e transmissões envolvendo pessoas jurídicas.
Jurisprudência e entendimentos consolidados
- Imunidade do art. 156, §2º, I, CF: alcança a integralização de capital e reestruturações (fusão/cisão/incorporação), mas não cobre o excedente que ultrapassar o capital efetivamente integralizado; perde-se a imunidade se houver atividade preponderante imobiliária (interpretação firmada pelo STF).
- Base de cálculo = valor de mercado: a jurisprudência do STJ consolidou que o ITBI deve refletir o valor de mercado da transação, sendo indevida a adoção automática do “valor de referência”/IPTU sem avaliação motivada e direito ao contraditório do contribuinte.
- Momento da incidência: prevalece o entendimento de que a exigência se vincula ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; exigências prévias (para emissão de guia) são procedimentais, mas não alteram a regra de incidência.
- Cessão de direitos aquisitivos: pode gerar incidência conforme a lei local (especialmente em imóveis “na planta”); necessidade de observar a tipificação municipal e o momento eleito pelo regulamento.
- Permuta e “torna”: Municípios podem tributar a torna e/ou cada bem permutado, a depender da lei municipal; recomenda-se verificar expressamente o regramento local.
Como usar as fontes na prática (passos objetivos)
- Mapeie a operação: compra e venda, cessão de direitos, permuta (com/sem torna), integralização de capital, fusão/cisão/incorporação.
- Cheque a competência e a incidência na CF/88, art. 156 e no CTN (art. 35 e seguintes).
- Leia a lei municipal do ITBI (alíquota, base, procedimentos, prazos, isenções e hipóteses específicas).
- Para a base de cálculo, utilize valor de mercado e guarde documentos (avaliações, laudos, comparativos) para eventual impugnação.
- Verifique a imunidade (CF/88, art. 156, §2º, I) e limites (ex.: excesso ao capital; atividade preponderante).
- Confirme o momento de incidência (registro) e as etapas procedimentais exigidas pelo Município (declaração, guia, prazos).
Referências normativas (para consulta direta)
- CF/1988: art. 156, II e §2º, I; art. 146.
- CTN: arts. 35 a 39 (fato gerador, base e alíquota) e princípios gerais (arts. 116 e 118).
- Lei municipal do ITBI e seu regulamento (varia por Município).
- Precedentes STF/STJ sobre: imunidade do art. 156 §2º I (limites) e base de cálculo/valor de mercado com contraditório.
Encerramento operacional
Para reduzir risco fiscal e atrasos no registro, siga três regras de ouro: (i) enquadre corretamente a operação à luz da CF/88 e do CTN; (ii) observe rigorosamente a lei municipal (alíquota, base, prazos, documentos, hipóteses especiais); e (iii) sustente o valor de mercado com provas (avaliações/laudos) para enfrentar eventuais arbitragens. Em operações societárias, valide a imunidade e seus limites antes de formalizar o ato. Esse check reduz custos, evita autuações e garante a efetividade do registro.