ITBI: Entenda o Imposto Sobre Transmissão de Imóveis, Quem Paga e Quando é Devido

ITBI: conceito, competência e alcance

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis “inter vivos”) é um tributo municipal que incide nas transferências onerosas de imóveis e de direitos reais sobre imóveis (excluídos os de garantia), bem como na cessão de direitos à sua aquisição. Trata-se de imposto de competência dos Municípios e do Distrito Federal (Constituição, art. 156, II), com normas gerais no CTN (arts. 35 a 42) e disciplina específica em cada lei municipal (alíquotas, prazos, obrigações acessórias e benefícios).

Por que o ITBI é estratégico

O imposto costuma representar de 2% a 3% do valor da operação em muitas capitais, podendo variar conforme o município, e condiciona atos de registro imobiliário. Desalinhamentos entre o valor declarado, a avaliação municipal e o momento correto de incidência são as causas mais frequentes de autuações e atrasos em escrituras e financiamentos.

Fato gerador e momento de incidência

O fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos, a título oneroso, de propriedades imobiliárias e de direitos reais sobre imóveis. Na prática, a jurisprudência consolidou que a incidência se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (quando a propriedade efetivamente se transfere). Antes do registro, não se consuma a transmissão de propriedade para fins de ITBI — salvo nas hipóteses de cessão onerosa de direitos aquisitivos, em que o imposto incide sobre a própria cessão, ainda que não haja registro de domínio.

Transmissões onerosas típicas

• Compra e venda (com registro do título).
• Arrematação em leilões judiciais ou extrajudiciais (conforme o título que transfere a propriedade).
• Dação em pagamento envolvendo imóvel.
• Cessão de direitos aquisitivos (ex.: cessão de promessa de compra e venda com preço).
• Constituição de alguns direitos reais (p.ex., usufruto oneroso), exceto os de garantia.

Base de cálculo, avaliação e alíquotas

A base de cálculo do ITBI é, em regra, o valor venal da transação (valor efetivamente negociado entre as partes). O STF fixou entendimento de que esse valor não está automaticamente vinculado ao valor venal do IPTU; o Município pode revisar o valor declarado apenas diante de indícios de subfaturamento ou fraude, por meio de procedimento administrativo regular. Em muitos municípios, existe uma Planta Genérica de Valores específica para o ITBI ou metodologia própria de avaliação, passível de contestação pelo contribuinte.

Alíquota e progressividade

A alíquota é definida por lei municipal. É comum a faixa de 2% a 3%, havendo cidades com alíquota reduzida para financiamentos SBPE/Minha Casa Minha Vida ou com progressividade conforme o valor do imóvel/parte financiada. Operações com cessão de direitos aquisitivos tendem a seguir a mesma alíquota — mas convém conferir a legislação local.

Sujeitos passivos, responsáveis e obrigações

Os sujeitos passivos (contribuintes) são definidos em lei municipal, em geral o adquirente do imóvel ou do direito real (ou o cessionário de direitos aquisitivos). Algumas leis imputam responsabilidade solidária ao alienante e até ao Tabelião/Oficial de Registro quanto à verificação do recolhimento para lavrar/registrar o título.

Documentos e prazos usuais

• Declaração eletrônica do ITBI com dados do negócio (comprador, vendedor, preço, endereço, matrícula).
• Emissão de guia e pagamento dentro do prazo (com possibilidade de cota única e descontos).
• Apresentação da guia paga para lavratura da escritura e registro.
• Em operações financiadas, pode haver fracionamento do imposto (p.ex., incidência apenas sobre a parcela não financiada com alienação fiduciária, conforme legislação local e entendimento jurisprudencial).

Questões sensíveis e jurisprudência

Momento da cobrança

O entendimento dominante é que a exigência do ITBI antes do registro do título é indevida para transferências de propriedade. Exceção: cessões onerosas de direitos aquisitivos podem ser tributadas no momento da cessão.

Base de cálculo e arbitramento

O Município pode revisar o valor declarado quando houver evidências objetivas de que o preço não reflete o valor de mercado, devendo instaurar procedimento motivado (com contraditório) e utilizar critérios técnicos, sob pena de nulidade do arbitramento.

Imunidades societárias e “preponderância imobiliária”

Há imunidade para a transmissão de bens/direitos incorporados ao capital social e para atos de fusão, incorporação, cisão ou extinção. A imunidade cai se a pessoa jurídica adquirente tiver atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. O excedente ao valor efetivamente integralizado no capital não é abrangido pela imunidade, sujeitando-se à incidência do ITBI.

Exemplos práticos

• Compra à vista por R$ 500 mil com registro: ITBI sobre R$ 500 mil (valor da transação). Se a alíquota local for 3%, imposto de R$ 15 mil.
• Financiamento com alienação fiduciária: parte dos municípios tributa apenas a parcela não financiada na primeira etapa, tributando o remanescente quando consolidado o domínio, ao final do financiamento (ver lei local).
• Cessão de direitos (promessa de compra e venda por R$ 400 mil; cessionário paga R$ 50 mil ao cedente): ITBI sobre os R$ 50 mil (preço da cessão), salvo norma municipal diversa.
• Incorporação ao capital de imóvel de R$ 2 milhões para integralizar R$ 1,6 milhão de capital: imune até R$ 1,6 mi; o excedente (R$ 400 mil) pode ser tributado.

Fluxo operacional do ITBI (passo a passo)

1. Definir o negócio: preço, forma de pagamento, títulos e prazos.
2. Declarar a operação no sistema do Município (ITBI/DTI) informando valor de transação e anexos.
3. Emitir e pagar a guia (observando cota única, descontos e validade).
4. Lavrar a escritura (quando necessária) e apresentar ao Registro de Imóveis com a guia paga.
5. Registrar o título; somente então se consuma a transferência de propriedade.
6. Arquivar toda a documentação (guia, DAR, comprovante, avaliação, escritura, matrícula atualizada).

Conclusão

O ITBI combina regras constitucionais com disciplinas municipais, exigindo atenção simultânea ao momento correto (registro), à base de cálculo (valor da transação, com revisão apenas motivada) e às imunidades (integralização e reorganizações, ressalvada a preponderância imobiliária e o excedente não integralizado). O planejamento adequado — alinhado ao cartório e à prefeitura — reduz custos de transação, evita autuações e acelera o registro. Em casos complexos (cessões, financiamentos estruturados, SPEs, reorganizações), uma análise técnica prévia poupa tempo e dinheiro, garantindo o fechamento do negócio com segurança tributária e documental.

Guia rápido

FAQ (4 perguntas) — apenas com H4

1) Preciso pagar ITBI antes do registro do imóvel?

Para transferência de propriedade, a exigência está vinculada ao registro do título. A Prefeitura pode exigir a guia paga para habilitar a escritura/registro, mas a incidência se confirma com o registro. Em cessão onerosa de direitos aquisitivos, o ITBI alcança a própria cessão, ainda sem registro de domínio.

2) O valor venal do IPTU é a base de cálculo do ITBI?

Não. A base é o valor da transação (preço efetivo). O Município pode arbitrar/revisar por procedimento fundamentado quando houver indícios de fraude ou subfaturamento, assegurando contraditório.

3) Operações societárias pagam ITBI?

Em regra, não, quando se trata de incorporação ao capital ou fusão/incorporação/cisão. A imunidade cai se a PJ adquirente tiver atividade preponderante imobiliária e não se estende ao excedente ao capital efetivamente integralizado.

4) Em compra financiada com alienação fiduciária, qual o montante tributado?

Muitos municípios tributam apenas a parcela não financiada na etapa inicial e o remanescente quando houver consolidação do domínio. É indispensável consultar a lei municipal e o manual do cartório local.

Fundamentos normativos e entendimentos essenciais

Observação prática: a Prefeitura pode condicionar a lavratura/registro à comprovação do recolhimento e, em casos específicos, exigir laudo ou análise de valor. Divergências devem ser discutidas por impugnação administrativa e, se necessário, via judicial.

Considerações finais

O ITBI exige planejamento que combine título adequado, momento de incidência e base correta. Para evitar autuações e atrasos: (i) alinhe previamente com o cartório e o sistema municipal; (ii) documente o preço de mercado (propostas, laudos); (iii) verifique alíquota/benefícios locais; (iv) em operações societárias, comprove capital integralizado e inexistência de preponderância imobiliária. Essa disciplina reduz custo e assegura segurança jurídica no fechamento do negócio.