IPTU: Quem Paga, Inquilino ou Proprietário? Entenda as Responsabilidades Legais e Contratuais

IPTU: conceito, base legal e relação com a locação

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal, anual, lançado sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis localizados em zona urbana. Sua disciplina geral está no CTN (Código Tributário Nacional) e na lei municipal específica de cada cidade, que define alíquotas, descontos, isenções, prazos e obrigações acessórias.

Por que o tema importa na locação?

Em contratos de locação, é comum negociar quem arcará com o IPTU durante a vigência do contrato. Entretanto, há dois planos distintos: (i) o plano tributário, que define quem o Município pode cobrar; e (ii) o plano contratual, que define quem, entre locador e locatário, paga o encargo. Misturar esses planos gera litígios, multas e restrições ao crédito imobiliário.

Quem é o contribuinte perante o Município

O contribuinte do IPTU é, segundo o art. 34 do CTN, o proprietário, o titular do domínio útil (ex.: enfiteuse) ou o possuidor a qualquer título. A legislação municipal costuma escolher, dentro dessas figuras, quem constará como sujeito passivo no cadastro imobiliário (Súmula/entendimento dominante: cabe à lei municipal definir o sujeito passivo entre as figuras do art. 34).

Na prática, o proprietário registral é o principal destinatário das notificações e carnês. Há hipóteses em que a posse qualificada com “ânimo de dono” (p.ex., promitente comprador que detém a posse e assume encargos) pode figurar como sujeito passivo. Por outro lado, o locatário — que detém posse direta e precária — em regra não é contribuinte tributário aos olhos do Município, salvo disposição expressa local ou campo específico de responsabilidade.

Responsabilidade do proprietário (locador)

• Perante o Fisco: tende a ser o sujeito passivo principal, recebendo o lançamento e sujeito a multa e juros em caso de inadimplência.
• Perante o inquilino: se o contrato transfere o encargo do IPTU ao locatário, o locador pode exigir reembolso e aplicar penalidades contratuais (mora, multa, rescisão), sem prejuízo de execução por quantia certa.
• Compra e venda do imóvel: débitos de IPTU sub-rogam-se no próprio bem (art. 130 do CTN), razão pela qual a certidão negativa/positiva é imprescindível em alienações.
• Condomínios e frações: em condomínios edilícios, o IPTU pode ser global (com rateio por fração ideal) ou individualizado por unidade, conforme cadastro municipal.

Responsabilidade do locatário (inquilino)

Plano contratual: repasse do encargo

É lícito transferir ao inquilino, por cláusula expressa, o pagamento do IPTU durante a locação. Nessa hipótese, o devedor contratual do encargo é o locatário, que deve quitar o imposto ou ressarcir o locador pelos valores pagos.

Plano tributário: limites

Mesmo assumindo o encargo, o locatário não se torna automaticamente contribuinte tributário para o Município. Se o imposto não for pago, o Fisco poderá cobrar do proprietário (ou de quem figure como sujeito passivo no cadastro). Em seguida, o proprietário cobrará do locatário regressivamente, conforme o contrato.

Obrigações acessórias, descontos e isenções

Cada município estabelece obrigações acessórias (atualização cadastral, emissão eletrônica de guia, declaração de área construída, etc.) e políticas de descontos (cota única), isenções (aposentados, baixa renda, imóvel tombado) e imunidades (templos, entes públicos). Na locação, convém definir quem pratica a obrigação acessória (em regra o proprietário) e quem usufrui do benefício (p.ex., quem paga à vista para obter desconto).

Prazos, multa e prescrição

• Vencimento: datas anuais por lei municipal (cota única e parcelas).
• Multa e juros: incidem após o vencimento, com atualização monetária segundo normas locais.
• Prescrição tributária: regra geral de 5 anos para a Fazenda cobrar judicialmente (observada a dinâmica de lançamento e causas de suspensão/interrupção).

IPTU em locações residenciais e comerciais

Residencial

Contratos costumam repassar ao inquilino aluguel + encargos (IPTU, água, luz, condomínio). A transparência exige indicar valor estimado do IPTU e a forma de cobrança (reembolso ao locador, pagamento direto via guia municipal, obrigação de enviar comprovante até “X” dias do vencimento).

Comercial

Em pontos comerciais, além do IPTU, pode haver taxas de lixo e licenças. É comum a previsão de reajuste proporcional do aluguel se o IPTU sofrer aumento extraordinário por revisão de planta genérica de valores (PGV). Também se prevê retenção de caução ou seguro-fiança para cobertura de encargos não pagos.

Gráfico ilustrativo: repartição típica do encargo nas locações

Distribuição ilustrativa (varia conforme contrato e praça):

Cláusulas contratuais recomendadas (checklist)

• Encargo do IPTU: “O IPTU será pago pelo LOCATÁRIO, diretamente ao Município ou por reembolso ao LOCADOR, até X dias do vencimento.”
• Comprovantes: obrigação de o pagador enviar recibos ao outro em até Y dias.
• Inadimplência: previsão de multa contratual, juros e rescisão por descumprimento reiterado.
• Variação do IPTU: ajuste automático de rateio/encargo em caso de revisão de base de cálculo ou PGV.
• Entrega das chaves: quitação de todas as parcelas do IPTU do período locativo como condição para rescisão.
• Sub-rogação: reconhecimento de que eventuais cobranças do Município ao proprietário não afastam o dever de reembolso do locatário.

Casos práticos frequentes

Atraso do inquilino que devia pagar IPTU

O Município notifica o proprietário. Para evitar multa/juros e restrições, o locador paga e depois cobra do inquilino (multa contratual + correção). Recomenda-se prever retensão da caução ou execução imediata em caso de inadimplemento.

Venda do imóvel com débitos

Os débitos de IPTU acompanham o bem. Na alienação, exigir certidões e negociar quem quitará as dívidas. Em locação, o novo proprietário deve verificar repasses contratuais vigentes e acionar o locatário em regresso, se couber.

Locação por temporada

Normalmente o IPTU permanece a cargo do proprietário, diluído no preço da temporada. É possível pactuar rateio quando a temporada abrange período de vencimento do imposto.

Roteiro de conformidade (passo a passo)

1. Conferir cadastro municipal (quem é o sujeito passivo) e datas de vencimento.
2. Inserir cláusula clara no contrato indicando quem paga, como paga e quais penalidades por atraso.
3. Definir obrigação de envio de comprovantes e documentalizar reembolsos.
4. Monitorar alterações na legislação municipal (alíquotas, PGV, descontos, isenções) e adequar o contrato.
5. Guardar comprovantes por, no mínimo, 5 anos (prazo usual de prescrição/decadência), organizados por exercício.

Conclusão

No IPTU, convivem dois planos: o tributário, que vincula o proprietário (ou quem a lei municipal eleger) como sujeito passivo, e o contratual, que permite repassar o encargo ao locatário. Logo, acordos privados não impedem a cobrança do Município contra o proprietário (art. 123 do CTN), mas geram direito de regresso contra o inquilino, se assim pactuado. Para evitar litígios, o caminho seguro é combinar cláusulas claras, rotinas de comprovação e atenção às regras municipais (prazos, descontos, isenções). Em alienações, lembre que o crédito acompanha o imóvel (art. 130), reforçando a importância de certidões e quitação por exercício. Com essa arquitetura, proprietários e inquilinos conseguem distribuir custos com previsibilidade, mantendo a conformidade fiscal e a segurança contratual.

Guia rápido

FAQ (4 perguntas) — apenas com H4

1) Se o contrato diz que o inquilino paga, o Município pode cobrar do proprietário?

Sim. A repartição de encargos no contrato não altera o sujeito passivo eleito em lei municipal. O proprietário pode ser executado e, depois, regressar contra o inquilino pelo que pagou, conforme a cláusula de repasse (art. 123 do CTN).

2) Quem deve cuidar de descontos, isenções e obrigações acessórias do IPTU?

Em regra, o proprietário faz a gestão cadastral (isenções, atualização de dados, emissão de guias). Contratos podem atribuir ao locatário o pagamento e o envio de comprovantes, inclusive para aproveitar cota única com desconto quando pactuado.

3) E se o inquilino não pagar o IPTU que assumiu?

Para evitar multa e juros, o proprietário costuma quitar e cobrar do inquilino em regresso (multa contratual, correção e, se previsto, rescisão). Também é comum o uso de caução ou seguro-fiança como garantia.

4) Na venda do imóvel, quem responde por IPTU em atraso?

O crédito se sub-roga no próprio imóvel (art. 130 do CTN). O comprador deve exigir certidões e ajustar na escritura quem quitará débitos. Havendo locação, permanecem válidas as cláusulas de repasse e ressarcimento entre as partes privadas.

Base normativa e entendimentos essenciais

Observação: decisões dos tribunais superiores reiteram a distinção entre o plano tributário (cobrança pelo Município) e o plano contratual (regresso entre as partes), preservando a eficácia do art. 123 do CTN.

Considerações finais

No IPTU de imóveis locados, convivem dois eixos: o tributário, em que o Município cobra do sujeito passivo definido na lei local (em geral, o proprietário), e o contratual, em que é lícito repassar o encargo ao locatário. Para evitar litígios: preveja cláusulas claras de pagamento, prazos e penalidades; exija comprovantes; monitore descontos, isenções e revisões de PGV; e obtenha certidões em alienações. Com isso, as partes preservam conformidade fiscal e segurança contratual.