Immobilienkaufvertrag Prüfung und Voraussetzungen für die Beurkundung

Ein Haftungsausschluss für Sachmängel ist in Verträgen über gebrauchte Immobilien der absolute Standard und wird oft mit der Formulierung „gekauft wie besichtigt“ oder „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ umschrieben. In der rechtlichen Konsequenz bedeutet dies, dass der Verkäufer nicht für Defekte einstehen muss, die nach der Übergabe entdeckt werden, sofern diese dem Verkäufer bei Vertragsabschluss nicht bekannt waren oder er sie nicht arglistig verschwiegen hat. Diese Regelung schützt den Verkäufer vor unvorhersehbaren Forderungen und zwingt den Käufer dazu, das Objekt im Vorfeld durch Experten (z.B. Baugutachter) intensiv untersuchen zu lassen, um das Risiko einer Fehlentscheidung zu minimieren.

Kritisch wird dieser Ausschluss immer dann, wenn wesentliche Eigenschaften der Immobilie, wie etwa die Trockenheit des Kellers oder die Schadstofffreiheit der Bausubstanz, betroffen sind. Um dieses Risiko abzufedern, sollte der Käufer versuchen, bestimmte Merkmale als Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertrag aufzunehmen, da für solche vereinbarten Eigenschaften der Haftungsausschluss rechtlich nicht greift. Ohne eine solche Spezifizierung trägt der Erwerber das volle wirtschaftliche Risiko für alle Mängel, die nicht offensichtlich sind oder deren Verschweigen durch den Verkäufer nicht zweifelsfrei als arglistig bewiesen werden kann, was in der Praxis oft zu einer faktischen Rechtlosigkeit des Käufers bei Altbauten führt.

Die Fälligkeit des Kaufpreises tritt erst ein, wenn alle im Kaufvertrag definierten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und der Notar dies beiden Parteien schriftlich durch die sogenannte Fälligkeitsmitteilung bestätigt hat. Zu diesen Voraussetzungen gehören im Regelfall die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch, die Vorlage der Verzichtserklärungen der Gemeinde bezüglich ihrer gesetzlichen Vorkaufsrechte sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit, also die Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden des Verkäufers. Erst wenn diese juristische Sicherung des Käufers abgeschlossen ist, muss das Geld fließen, wobei die Zahlung in der Regel direkt an den Verkäufer erfolgt, es sei denn, Teile des Preises müssen zur Ablösung von Altschulden direkt an dessen Banken überwiesen werden.

Ein Kaufpreisdepot auf einem Notaranderkonto ist heute nur noch in seltenen Ausnahmefällen (z.B. bei komplexen Gläubigerstrukturen oder kurzfristigen Übergaben) üblich, da es zusätzliche Kosten verursacht und die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung eine vergleichbare Sicherheit bietet. Der Käufer sollte unter keinen Umständen vorzeitig oder ohne die offizielle Mitteilung des Notars zahlen, da er im Falle einer Insolvenz des Verkäufers oder bei auftretenden Rechtsmängeln Gefahr läuft, sein Geld zu verlieren, ohne jemals rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch zu werden. Die zeitliche Abfolge wird strikt durch den Notar gesteuert, um das Risiko eines „Geld weg, Haus weg“-Szenarios für beide Seiten auszuschließen und eine koordinierte Abwicklung zu garantieren.

Die Auflassungsvormerkung ist ein vorläufiges Sicherungsmittel im Grundbuch (Abteilung II), das den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gegenüber Dritten absichert. Da zwischen der notariellen Beurkundung und der eigentlichen Eigentumsumschreibung oft mehrere Monate vergehen können, verhindert die Vormerkung, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit an eine andere Person verkauft oder es mit weiteren Hypotheken belastet. Sie wirkt wie eine Grundbuchsperre: Jede nach der Vormerkung erfolgende Eintragung, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würde, ist diesem gegenüber rechtlich unwirksam. Dies gibt dem Käufer die Sicherheit, dass er trotz der langen Bearbeitungszeiten bei den Behörden und dem Grundbuchamt am Ende tatsächlich das unbelastete Eigentum erwirbt.

Für die Finanzierung ist die Auflassungsvormerkung ebenfalls essenziell, da die kreditgebende Bank des Käufers die Auszahlung des Darlehens fast immer von der Eintragung dieser Sicherung abhängig macht. Erst wenn die Vormerkung steht, ist das Risiko eines Totalverlustes für das Kreditinstitut kalkulierbar. Der Käufer sollte darauf achten, dass die Eintragung der Vormerkung im Kaufvertrag als zwingende Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit festgeschrieben ist. Sollte der Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen scheitern (z.B. durch Rücktritt), muss die Vormerkung wieder gelöscht werden, wofür der Notar im Vorfeld meist eine entsprechende Löschungsbewilligung einholt, um den Verkäufer wiederum vor einer unberechtigten Blockade seines Grundbuchs durch einen nicht zahlenden Käufer zu schützen.

Wenn der Verkäufer trotz vereinbarter Übergabe und erfolgter Kaufpreiszahlung das Objekt nicht räumt, gerät er in Verzug, was dem Käufer weitreichende Rechte einräumt. In einem professionell gestalteten Kaufvertrag unterwirft sich der Verkäufer bezüglich der Räumungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Dies bedeutet, dass der Käufer kein langwieriges Klageverfahren auf Räumung vor dem Landgericht führen muss, sondern mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages direkt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann. Diese Klausel ist für den Käufer lebenswichtig, da sie die Zeit bis zur tatsächlichen Inbesitznahme der Immobilie von Jahren auf wenige Wochen oder Monate verkürzen kann, was besonders kritisch ist, wenn der eigene Mietvertrag bereits gekündigt wurde.

Zusätzlich kann der Käufer Verzugsschaden geltend machen, der beispielsweise die Kosten für eine Ersatzunterkunft, Möbeleinlagerung oder höhere Zinsen für das Immobiliendarlehen umfasst. Es ist ratsam, für den Fall der verspäteten Räumung bereits im Vertrag eine konkrete Nutzungsentschädigung (ähnlich einer Miete) festzulegen, um langwierige Diskussionen über die Höhe des Schadens zu vermeiden. Der Käufer sollte den Zustand der Nichträumung sofort schriftlich dokumentieren und den Notar informieren, damit dieser keine weiteren Schritte zur Eigentumsumschreibung einleitet, falls dies taktisch sinnvoll ist, um den Druck auf den Verkäufer zu erhöhen. Letztlich schützt nur die Kombination aus Vollstreckungsunterwerfung und Schadensersatzansprüchen den Käufer vor den existenziellen Folgen einer verweigerten Hausübergabe.

Erschließungskosten für Straßen, Kanalisation oder Beleuchtung können bei einem Immobilienkauf zu einer unerwarteten Kostenfalle werden, da die Kommunen die Rechnungen oft erst Jahre nach Abschluss der tatsächlichen Bauarbeiten versenden. In Deutschland gilt der Grundsatz, dass derjenige beitragspflichtig ist, der zum Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheids als Eigentümer im Grundbuch steht. Ohne eine abweichende vertragliche Regelung müsste der Käufer also für Straßen bezahlen, die bereits vor zehn Jahren gebaut wurden, nur weil die Stadtverwaltung mit der Abrechnung langsam war. Ein fairer Kaufvertrag sieht daher eine Stichtagsregelung vor, die besagt, dass der Verkäufer alle Kosten für Erschließungsmaßnahmen trägt, die bis zum Tag der Beurkundung baulich bereits begonnen oder abgeschlossen wurden, während der Käufer erst für zukünftige Maßnahmen haftet.

Die Schwierigkeit besteht oft darin, herauszufinden, welche Maßnahmen bereits abgerechnet sind und welche noch ausstehen. Hierzu sollte der Käufer im Vorfeld eine Anliegerbescheinigung bei der Stadt anfordern. Der Notar nimmt im Vertrag meist eine Standardklausel auf, die jedoch im Einzelfall nicht präzise genug sein kann, wenn größere Straßenbauprojekte in der Nachbarschaft geplant sind. Sollten noch hohe Beträge offen sein, kann ein Teil des Kaufpreises als Sicherheit einbehalten oder direkt an die Kommune gezahlt werden. Eine unklare Regelung zu den Erschließungskosten führt fast zwangsläufig zum Streit, da beide Parteien die wirtschaftliche Last der Infrastruktur nicht tragen wollen, die rechtliche Verpflichtung gegenüber der Behörde aber unerbittlich am Eigentümer hängen bleibt, was die Bedeutung dieser Klausel für die Kalkulationssicherheit des Kaufs unterstreicht.

Gemeinden haben nach dem Baugesetzbuch (BauGB) unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder in Sanierungsgebieten) ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Grundstücken. Das bedeutet, dass die Gemeinde nach Abschluss des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer in diesen Vertrag eintreten kann, um das Grundstück selbst für öffentliche Zwecke (z.B. Bau einer Kita oder einer Straße) zu erwerben. Der Notar ist verpflichtet, den Vertrag der Gemeinde zur Prüfung vorzulegen. Erst wenn die Gemeinde schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet – durch das sogenannte Negativzeugnis –, kann der Kaufvertrag vollzogen und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Prozess dauert in der Regel zwei bis vier Wochen und ist eine der wichtigsten Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis.

Sollte die Gemeinde das Vorkaufsrecht tatsächlich ausüben, wird der ursprüngliche Käufer verdrängt, und es entsteht ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde zu denselben Bedingungen. Der Käufer hat in diesem Fall zwar einen Anspruch auf Erstattung seiner bereits gezahlten Notarkosten und ggf. Maklergebühren durch den Verkäufer, aber er verliert die Immobilie. Das Risiko ist statistisch gesehen zwar gering, aber rechtlich so massiv, dass kein seriöser Notar zur Kaufpreiszahlung rät, bevor dieses Negativzeugnis vorliegt. Der Käufer sollte sich im Vorfeld beim Bauamt erkundigen, ob das Grundstück in einem Gebiet mit besonderem Vorkaufsrecht liegt (z.B. Naturschutz oder Milieuschutz), um die Wahrscheinlichkeit einer solchen Intervention der öffentlichen Hand besser einschätzen zu können.

Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist grundsätzlich bindend und kann nur unter sehr engen Voraussetzungen rückgängig gemacht werden. Ein einseitiges „Überlegen“ oder Reue nach der Unterschrift reicht rechtlich nicht aus. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn dies im Vertrag explizit als vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde (z.B. bei Nichtzahlung des Kaufpreises oder Nichterteilung einer Baugenehmigung) oder wenn ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt. Ein solcher gesetzlicher Grund ist meist ein schwerwiegender Mangel, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, oder die Unmöglichkeit der Leistung, wenn das Haus beispielsweise vor Übergabe abbrennt. Eine Rückabwicklung ist ein komplexer und teurer Prozess, bei dem alle bereits erfolgten Schritte (Notar, Steuern, Grundbuch) rückgängig gemacht werden müssen, was oft mit Schadensersatzforderungen der Gegenseite verbunden ist.

Wichtig ist hierbei die Unterscheidung zwischen dem schuldrechtlichen Vertrag und der dinglichen Übereignung. Selbst wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, ist er oft noch durch die Auflassungsvormerkung geschützt, was den Verkäufer daran hindert, das Objekt anderweitig zu veräußern, bis der Streit beigelegt ist. Aufgrund der hohen Kosten und Risiken einer Rückabwicklung ist es immer das Ziel einer professionellen Vertragsgestaltung, klare Regelungen für Leistungsstörungen zu finden, die eine Rückabwicklung möglichst vermeiden oder zumindest rechtssicher steuern. Käufer sollten sich bewusst sein, dass mit dem Wort „beurkundet“ die rechtliche Schranke fällt und ab diesem Moment der Grundsatz pacta sunt servanda (Verträge sind einzuhalten) mit voller Härte gilt, was die enorme Bedeutung der Vorprüfung nochmals unterstreicht.

Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind zwei völlig unterschiedliche rechtliche Vorgänge, die zeitlich oft weit auseinanderfallen. Der Besitzübergang (auch wirtschaftlicher Übergang genannt) findet statt, wenn der Käufer die Schlüssel erhält und das Objekt tatsächlich nutzen darf – meist unmittelbar nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab diesem Moment gehen „Nutzen und Lasten“ auf den Käufer über: Er darf die Mieten einnehmen (Nutzen), muss aber auch die Grundsteuer, Versicherungen und Betriebskosten zahlen (Lasten). Er trägt ab dem Besitzübergang auch das Risiko für zufällige Verschlechterungen (Gefahrübergang). Rechtlich gesehen ist der Käufer zu diesem Zeitpunkt aber nur der Eigenbesitzer, noch nicht der rechtliche Eigentümer, was im Alltag oft zu Verwechslungen führt.

Die Eigentumsumschreibung hingegen ist der formale Akt im Grundbuch (Abteilung I), durch den der Käufer offiziell zum rechtlichen Eigentümer wird. Dies geschieht erst Wochen oder Monate nach der Kaufpreiszahlung, sobald der Notar dem Grundbuchamt nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis gezahlt wurde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Erst als eingetragener Eigentümer kann der Käufer über das Grundstück wie ein Herrscher verfügen, es also beispielsweise wieder verkaufen oder als Sicherheit für neue Kredite belasten. In der Zwischenzeit schützt ihn nur die Auflassungsvormerkung. Dieser zweistufige Prozess ist eine Besonderheit des deutschen Rechts und dient der Sicherheit des Transaktionsverkehrs, erfordert aber vom Käufer ein klares Verständnis darüber, dass er nach der Zahlung zwar im Haus wohnt, rechtlich aber noch eine wichtige Hürde vor sich hat.

Grundsätzlich ist die Grundsteuer eine sogenannte Sachlast, die auf dem Grundstück ruht. Das bedeutet, dass das Finanzamt im Extremfall die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben kann, um offene Steuerschulden des Vorbesitzers beizutreiben, selbst wenn der Eigentümer bereits gewechselt hat. In der Praxis sichert sich der Staat jedoch durch die Unbedenklichkeitsbescheinigung ab: Der Notar darf den Eigentumswechsel erst im Grundbuch vollziehen, wenn das Finanzamt bestätigt hat, dass gegen den Verkauf keine steuerlichen Bedenken bestehen, was meist die Zahlung der Grunderwerbsteuer voraussetzt. Dennoch entbindet dies den Käufer nicht von der Prüfung, ob laufende Grundsteuerzahlungen vom Verkäufer bis zum Besitzübergang geleistet wurden.

Im Kaufvertrag wird standardmäßig vereinbart, dass der Verkäufer verpflichtet ist, das Objekt frei von Rückständen an öffentlichen Abgaben zu übergeben. Sollte der Käufer dennoch vom Finanzamt für Altschulden in Mithaftung genommen werden, hat er einen vertraglichen Regressanspruch gegen den Verkäufer. Um solche Komplikationen zu vermeiden, sollte bei der Übergabe der letzte Grundsteuerbescheid eingesehen und die Zahlung verifiziert werden. Eine detaillierte Klausel im Vertrag zur Lastenfreiheit stellt sicher, dass der Käufer finanziell nicht für die Versäumnisse des Vorgängers geradestehen muss, wobei die Rolle des Notars hier als Kontrollinstanz fungiert, die den Eigentumswechsel blockiert, solange fiskalische Forderungen im Raum stehen, die den Erwerb belasten könnten.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, die im Baulastenverzeichnis der Kommune (nicht im Grundbuch!) eingetragen sind. Sie können die Nutzbarkeit des Grundstücks massiv einschränken, indem sie beispielsweise vorschreiben, dass eine bestimmte Fläche nicht bebaut werden darf, weil sie als Abstandsfläche für das Nachbarhaus dient oder als Feuerwehrzufahrt freigehalten werden muss. Da der Notar das Baulastenverzeichnis im Gegensatz zum Grundbuch nicht standardmäßig prüft, ist dies eine der gefährlichsten Informationslücken für den Käufer. Ein Haus, das ohne Wissen über eine Baulast gekauft wird, kann sich später als wertlos für geplante Anbauten oder Umnutzungen erweisen, ohne dass der Verkäufer automatisch haftet, wenn er die Baulast selbst nicht kannte.

Der Käufer muss daher zwingend selbst oder über einen Bevollmächtigten eine schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen. Im Kaufvertrag sollte zudem eine Zusicherung des Verkäufers aufgenommen werden, dass ihm keine nicht eingetragenen Baulasten bekannt sind. Streitigkeiten entstehen hier oft, wenn nach dem Kauf festgestellt wird, dass Stellplatzverpflichtungen oder Leitungsrechte der Stadt das Grundstück belasten. Da die „Narrativa de Justifikation“ der Behörden hier rein auf dem öffentlichen Interesse basiert, gibt es kaum Spielraum für eine nachträgliche Löschung solcher Lasten. Die Prüfung des Baulastenverzeichnisses ist somit ein technisches Muss, um die Bebaubarkeit und den Wert der Immobilie rechtssicher beurteilen zu können, bevor die notarielle Bindung eintritt.