Herança e Partilha de Imóveis: Meação, Legítima e Como Dividir com Segurança Jurídica

Herança e partilha de imóveis: noções fundamentais

A transmissão causa mortis de bens imóveis segue regras do Direito das Sucessões e impacta diretamente a forma de ocupação, administração e alienação do patrimônio da família. Na abertura da sucessão (morte), forma-se o espólio, conjunto de bens, direitos e obrigações do falecido, que será administrado por um inventariante até a partilha. Os herdeiros recebem direitos hereditários proporcionais à sua vocação hereditária (ordem de chamamento) e ao regime de bens do casamento/união estável do falecido.

Quem herda: herdeiros necessários e vocação

Herdeiros necessários são descendentes (filhos, netos), ascendentes (pais, avós) e cônjuge ou companheiro. Havendo herdeiros necessários, metade do patrimônio compõe a legítima (reserva obrigatória), e a outra metade é a parte disponível (que pode ser objeto de testamento). A ordem de chamada é: descendentes (com concorrência do cônjuge em hipóteses previstas), depois ascendentes (com concorrência do cônjuge), e, na falta desses, o cônjuge/companheiro sozinho; não existindo nenhum, chamam-se colaterais (irmãos, sobrinhos, tios).

Companheiro(a) e equiparação

A união estável, reconhecida como entidade familiar, gera direitos sucessórios com critérios que dependem do regime de bens e da interpretação jurisprudencial vigente. Em regra, o(a) companheiro(a) concorre com descendentes e ascendentes, observadas peculiaridades do caso concreto e eventuais pactos de convivência.

Regime de bens e efeitos na partilha de imóveis

O regime de bens define onde termina a meação do cônjuge/companheiro e onde começa a herança. A meação não é herança: trata-se da metade dos bens comuns que já pertencem ao cônjuge sobrevivente. Só após separar a meação é que se calcula a quota hereditária.

Exemplo numérico simplificado

Patrimônio: 1 imóvel de R$ 600 mil + 1 apartamento de R$ 400 mil (total R$ 1 mi). Casamento em comunhão parcial. Dois filhos e cônjuge sobrevivente. Se todos os imóveis foram adquiridos durante o casamento com recursos comuns, primeiro separa-se a meação (R$ 500 mil) ao cônjuge. O quinhão hereditário recai sobre os outros R$ 500 mil, divididos em três partes iguais (cônjuge + 2 filhos → R$ 166,7 mil para cada), resultando, ao final, no cônjuge com R$ 666,7 mil (meação + herança) e cada filho com R$ 166,7 mil.

Inventário: judicial e extrajudicial

O inventário pode ser judicial (quando há incapazes, conflito, testamento não judicializado etc.) ou extrajudicial (em cartório de notas, quando todos são capazes, estão de acordo e há assistência de advogado). Em ambos, escolhe-se o inventariante, que representará o espólio, apresentará declarações, avaliações e prestará contas. Ao final, homologa-se a partilha (sentença ou escritura), que autoriza os registros imobiliários de transmissão aos herdeiros.

Avaliação e pagamento de tributos

Imóveis são avaliados pelo valor de mercado na data-base prevista na legislação estadual para fins de ITCMD. Alguns estados utilizam planta de valores ou laudo técnico; divergências podem ser discutidas administrativamente. Custos acessórios incluem emolumentos de cartórios, certidões, ITCMD e eventuais honorários.

Administração do imóvel até a partilha

Até a conclusão do inventário, os imóveis integram o espólio e estão sob administração do inventariante. É possível alugar os bens para gerar renda, desde que os valores sejam destinados a despesas do espólio (tributos, manutenção, honorários) e, se houver excedente, distribuídos conforme decisão judicial ou consenso formalizado.

Uso exclusivo de um herdeiro

O uso exclusivo de um imóvel do espólio por um herdeiro pode gerar indenização aos demais (aluguéis presumidos), salvo acordo. O mesmo vale para obras que valorizem o bem (podem ensejar direito de reembolso proporcional), sempre com prestação de contas.

Partilha: critérios e instrumentos

A partilha pode ser igualitária (lotes de igual valor) ou por atribuição específica de imóveis com torna (compensação em dinheiro) para equalizar quotas. Critérios de conveniência e afetividade (ex.: moradia familiar) são válidos quando não prejudicam o valor das quotas. Em imóveis com condomínio hereditário posterior, aplica-se a regra de administração por maioria e direito de preferência na alienação da fração ideal.

Colação e doações em vida

Doações feitas pelo falecido a descendentes devem ser colacionadas (trazidas à herança) para equalizar as quotas, salvo dispensa expressa e observada a legítima. Imóveis doados podem ser imputados à parte de quem recebeu, com atualização de valores conforme regras do estado/decisões aplicáveis.

Impostos e custos mais comuns

• ITCMD (estadual): incide sobre a transmissão causa mortis; alíquotas e prazos variam por estado; normalmente há exigência de guia quitada para a partilha e registros.
• Emolumentos de cartório de notas (escritura extrajudicial) e de registro de imóveis (averbações/transferências).
• Custas judiciais (inventário judicial) e honorários de advogado.
• Tributos do imóvel (IPTU, taxas) e condomínio correntes durante a administração do espólio.

Erros frequentes e como evitá-los

• Confundir meação com herança: primeiro separa-se a meação, depois partilha-se a herança.
• Ocupar o imóvel sem acordo: pode gerar indenização a outros herdeiros.
• Ignorar a colação de doações: risco de anulação parcial da partilha.
• Subavaliar bens para reduzir ITCMD: pode levar a glosas e multas.
• Deixar de registrar a partilha: sem registro, não há propriedade formal do herdeiro sobre o imóvel específico.

Conclusão

A sucessão de imóveis exige combinar técnica jurídica, organização documental e diálogo entre os herdeiros. A clareza sobre meação, legítima, regime de bens e critérios de avaliação evita litígios e acelera o desfecho. Planejar a partilha por lotes equivalentes, registrar os atos e manter a regularidade fiscal do espólio são passos essenciais para assegurar segurança jurídica, preservar o patrimônio e honrar a vontade do autor da herança quando houver testamento válido. Em situações complexas — como doações pretéritas, empresas familiares, múltiplos imóveis e disputas de uso — a atuação técnica especializada torna-se decisiva para estruturar soluções eficientes e duráveis.

Guia rápido

FAQ (4 perguntas) — apenas com H4

1) Posso vender um imóvel da herança antes de terminar o inventário?

Em regra, não sem autorização. O bem pertence ao espólio e a alienação costuma exigir anuência de todos e/ou autorização judicial, com justificativa (p.ex., pagamento de dívidas e tributos do espólio). A venda sem esse cuidado pode ser anulada ou gerar responsabilidade do inventariante.

2) Quem pode morar no imóvel do espólio durante o inventário?

Qualquer uso deve ser ajustado entre herdeiros ou autorizado pelo juízo. O uso exclusivo por um herdeiro pode gerar indenização aos demais (aluguel compensatório), salvo acordo escrito.

3) Doações em vida do falecido entram na partilha?

Sim, via colação, quando feitas a descendentes, salvo dispensa expressa que não atinja a legítima. O valor doado é trazido à herança para equalizar as quotas; excesso pode ser reduzido.

4) O companheiro tem os mesmos direitos do cônjuge na herança de imóveis?

O(a) companheiro(a) tem direitos sucessórios reconhecidos, com variações conforme o regime de bens, a existência de descendentes/ascendentes e pactos de convivência. Em muitos cenários, ele(a) concorre com descendentes sobre bens particulares do falecido, preservada a meação do que for comum.

Base técnica e fundamentos legais

Considerações finais

A partilha de imóveis bem-sucedida começa pela separação da meação, passa por avaliações realistas e termina com registros atualizados em cartório. A adoção de lotes equivalentes (com torna quando necessário), a transparência na administração do espólio e o respeito à legítima reduzem conflitos e preservam valor. Em disputas sobre uso, colação de doações, direitos do companheiro ou múltiplos imóveis com ônus, a condução técnica é determinante para uma solução rápida e segura.