Grundsteuerbescheid Prüfung der Bewertungsgrundlagen und Einspruchsfristen

Das Verfahren zur neuen Grundsteuer ist dreistufig aufgebaut, um die Kompetenzen zwischen Finanzamt und Kommune zu trennen. Zuerst erhalten Sie den Grundsteuerwertbescheid, der den rein steuerlichen Wert Ihres Grundstücks zum Stichtag 01.01.2022 feststellt. Darauf folgt der Grundsteuermessbescheid, der diesen Wert mit einer gesetzlichen Messzahl multipliziert, um die Vergleichbarkeit zwischen den Grundstücken herzustellen. Zuletzt versendet die Stadt oder Gemeinde den eigentlichen Grundsteuerbescheid, in dem der Hebesatz angewendet wird und der Ihnen sagt, wie viel Euro Sie tatsächlich ab 2025 jährlich überweisen müssen.

Der wichtigste Bescheid für Rechtsmittel ist der Grundsteuerwertbescheid. Er ist der sogenannte Grundlagenbescheid. Wenn darin ein Fehler enthalten ist – etwa eine zu große Grundstücksfläche oder ein falscher Bodenrichtwert –, müssen Sie diesen Bescheid sofort angreifen. Warten Sie bis zum Zahlungsbescheid der Gemeinde, ist die Einspruchsfrist für den Wert meist längst abgelaufen. Da der Zahlungsbescheid rechtlich an die Feststellungen des Wertbescheids gebunden ist, kann die Gemeinde einen einmal bestandskräftig gewordenen Wert nicht mehr korrigieren, selbst wenn der Fehler offensichtlich ist. Prüfen Sie daher das erste Dokument mit höchster Priorität.

Grundsätzlich wird ein Steuerbescheid nach Ablauf der einmonatigen Einspruchsfrist bestandskräftig. Das bedeutet, er kann normalerweise nicht mehr geändert werden, selbst wenn er inhaltlich falsch ist. Es gibt jedoch Ausnahmen unter den sogenannten Korrekturvorschriften der Abgabenordnung (AO). Eine Möglichkeit ist die Korrektur wegen “offenbarer Unrichtigkeiten” wie Tippfehlern oder Rechenfehlern durch das Amt (§ 129 AO). Eine andere Option ist der Antrag auf “fehlerberichtigende Fortschreibung”, falls neue Tatsachen oder Beweismittel bekannt werden, die erst nach Erlass des Bescheids aufgetaucht sind, was in der Praxis der Grundsteuerbewertung jedoch sehr hohe Hürden hat.

Sollten Sie die Frist unverschuldet versäumt haben – etwa wegen eines schweren Unfalls oder eines plötzlichen Krankenhausaufenthalts –, können Sie einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand stellen. Ein Urlaub oder beruflicher Stress gelten jedoch explizit nicht als Entschuldigung. In vielen Fällen hilft es, dennoch einen Antrag auf Änderung zu stellen und auf eine gütliche Einigung zu hoffen, falls die Fehlerquote im Bescheid massiv ist. Dennoch ist das Risiko groß, dass Sie auf der zu hohen Steuerlast sitzen bleiben, da die Finanzämter aufgrund der Massenverfahren derzeit extrem wenig Kulanz bei Fristsachen zeigen und auf die formale Rechtssicherheit pochen.

Bodenrichtwerte werden von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt und sind für das Finanzamt im Bundesmodell gesetzlich bindend. Ein direkter Einspruch gegen den Bodenrichtwert beim Finanzamt ist daher oft schwierig, da das Finanzamt darauf verweist, dass es nur die gelieferten Daten übernimmt. Dennoch können Sie argumentieren, dass Ihr konkretes Grundstück individuelle Merkmale aufweist, die der pauschale Richtwert nicht berücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise eine extreme Hanglage, Kontaminationen im Boden, Baubeschränkungen durch Denkmalschutz oder eine atypische Form des Grundstücks, die eine Bebauung erschwert oder unmöglich macht.

Um erfolgreich zu sein, müssen Sie nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert Ihres Grundstücks um mehr als 20 Prozent unter dem Wert liegt, den das Finanzamt ermittelt hat (die sogenannte “Öffnungsklausel”). Hierzu ist in der Regel ein qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen erforderlich. Ein einfacher Hinweis auf Immobilienpreise bei Internetportalen reicht als Beweis nicht aus. Zudem gibt es verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Unanfechtbarkeit der Bodenrichtwerte, auf die Sie sich in Ihrem Einspruch berufen sollten. Mehrere Finanzgerichte haben bereits Zweifel geäußert, ob diese pauschale Bewertung dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes entspricht, was die Erfolgschancen für Einsprüche in 2026 deutlich erhöht.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist einer der häufigsten Korrekturpunkte im neuen Grundsteuerverfahren. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Räume mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter gar nicht zur Wohnfläche. Räume mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Dies ist besonders bei Dachgeschosswohnungen ein entscheidender Faktor, der oft falsch erfasst wird. Ebenso werden Balkone, Terrassen und Loggien in der Regel nur zu einem Viertel, maximal jedoch zur Hälfte angerechnet. Keller, Garagen, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Heizungsräume zählen überhaupt nicht zur Wohnfläche, sondern sind Nutzfläche.

Oft verwenden Finanzämter Daten aus alten Bauunterlagen, in denen diese Nuancen nicht berücksichtigt wurden. Wenn Sie im Bescheid eine Wohnfläche sehen, die Ihnen zu hoch erscheint, sollten Sie jeden Raum einzeln vermessen und eine detaillierte Skizze anfertigen. Achten Sie dabei besonders auf Schrägen und Nischen. Im Einspruchsverfahren müssen Sie diese detaillierte Berechnung vorlegen, um die pauschalen Angaben des Finanzamts zu erschüttern. Eine präzise Vermessung kann bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss schnell zu einer Reduktion der steuerlich relevanten Fläche um 10 bis 20 Quadratmeter führen, was über die Jahre hinweg eine signifikante Ersparnis bei der Grundsteuer bedeutet.

Ein Einspruch gegen einen Steuerbescheid hat in Deutschland keine sogenannte “aufschiebende Wirkung”. Das bedeutet, dass Sie die festgesetzte Steuer zunächst termingerecht bezahlen müssen, auch wenn Sie den Bescheid für falsch halten und dagegen vorgehen. Sollte der Einspruch später erfolgreich sein, erhalten Sie die zu viel gezahlten Beträge natürlich zurückerstattet. Um die Zahlung vorläufig zu vermeiden, müssen Sie zusammen mit dem Einspruch einen “Antrag auf Aussetzung der Vollziehung” (AdV) stellen. Dieser wird jedoch nur gewährt, wenn ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestehen oder die Zahlung für Sie eine unbillige, nicht wiedergutzumachende Härte bedeuten würde.

Im Kontext der Grundsteuerreform 2026 sind die Finanzämter bei AdV-Anträgen sehr zurückhaltend. Da die neue Grundsteuer erst ab 2025 erhoben wird, stellt sich die Frage der sofortigen Zahlung bei den Wertbescheiden ohnehin noch nicht direkt als Liquiditätsproblem dar. Wichtig ist jedoch: Wenn Sie die Aussetzung der Vollziehung erreichen und später den Prozess verlieren, müssen Sie den ausgesetzten Betrag verzinsen. Angesichts der aktuellen Zinslage kann dies eine teure Entscheidung sein. Die meisten Experten raten daher dazu, den Einspruch zur rechtlichen Sicherung einzulegen, aber die Steuer ab 2025 zunächst unter Vorbehalt zu zahlen, um keine Säumniszuschläge oder hohen Zinsen zu riskieren, während man auf die Entscheidung der Musterprozesse wartet.

Der Hebesatz ist der entscheidende Multiplikator, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festlegt, um ihren Finanzbedarf zu decken. Selbst wenn Ihr Grundsteuerwert durch die Reform massiv gestiegen ist, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass Sie mehr bezahlen müssen. Die Bundesregierung hat an die Kommunen appelliert, die Reform “aufkommensneutral” zu gestalten. Das würde bedeuten, dass die Gemeinden ihre Hebesätze so weit senken, dass die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer stabil bleiben. In der Realität zeigt sich jedoch, dass viele verschuldete Kommunen die Reform nutzen, um durch eine Beibehaltung oder nur moderate Senkung der Hebesätze ihre Einnahmen verdeckt zu erhöhen.

Sie als Bürger haben gegen den Hebesatz selbst kaum direkte rechtliche Handhabe, da dieser ein Ausfluss der kommunalen Selbstverwaltung ist. Er kann nur angegriffen werden, wenn er willkürlich ist oder eine erdrosselnde Wirkung hat, was bei der Grundsteuer extrem schwer nachzuweisen ist. Ihr einziger Hebel ist daher die Beeinflussung der Bemessungsgrundlage – also des Grundsteuerwerts. Da der Hebesatz auf den vom Finanzamt festgestellten Wert angewendet wird, wirkt sich jede Reduzierung beim Finanzamt durch den Multiplikator-Effekt des Hebesatzes doppelt und dreifach aus. Behalten Sie die politischen Diskussionen in Ihrem Gemeinderat genau im Auge, um rechtzeitig intervenieren zu können, falls die versprochene Aufkommensneutralität missachtet wird.

Nein, das ist einer der größten Irrtümer der Reform. Zwar haben sich die meisten Bundesländer (u.a. Berlin, NRW, Schleswig-Holstein) dem Bundesmodell angeschlossen, das stark auf den Bodenrichtwerten und statistischen Mieten basiert. Fünf Bundesländer sind jedoch eigene Wege gegangen (die sogenannten “Länderöffnungsklauseln”). Bayern beispielsweise nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem der Wert des Grundstücks keine Rolle spielt – dort zahlen Sie für 100 qm Grund in München theoretisch das gleiche wie für 100 qm im Bayerischen Wald. Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell, bei dem vor allem der Bodenwert zählt und das Gebäude fast ignoriert wird.

Hessen, Niedersachsen und Hamburg nutzen ebenfalls eigene Flächen-Lage-Modelle, die eine Mischform darstellen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Tipps aus dem Internet oder von Verwandten aus einem anderen Bundesland können für Ihren Fall komplett falsch sein. Sie müssen zwingend prüfen, welches Gesetz in Ihrem Bundesland gilt. Besonders bei den Einspruchsbegründungen macht es einen gewaltigen Unterschied: Im bayerischen Modell können Sie nicht mit einem niedrigen Verkehrswert argumentieren, da der Wert dort gesetzlich irrelevant ist. Im Bundesmodell hingegen ist der Verkehrswert das zentrale Argument gegen eine Überbewertung. Informieren Sie sich daher punktgenau über die spezifischen Regelungen an Ihrem Wohnort, um nicht mit falschen Argumenten zu scheitern.

Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Ertragswertverfahren des Bundesmodells wird pauschal von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Davon wird das Alter des Gebäudes abgezogen. Das Ergebnis beeinflusst massiv den sogenannten “Vervielfältiger”, mit dem der Reinertrag multipliziert wird. Ein niedriger Vervielfältiger führt zu einem niedrigeren Grundsteuerwert. Das Gesetz sieht jedoch eine Mindest-Restnutzungsdauer von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer vor, selbst wenn das Haus faktisch schon 100 Jahre alt ist, sofern es noch bewohnbar ist.

Sie können diesen Wert beeinflussen, indem Sie nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer geringer ist als die vom Finanzamt unterstellte. Dies gelingt beispielsweise durch den Nachweis von gravierenden Baumängeln (feuchte Keller, instabile Statik, asbesthaltige Baustoffe), die eine wirtschaftliche Sanierung ausschließen. Auch eine geplante Abrissverpflichtung oder ein befristeter Pachtvertrag können die RND mindern. In der Praxis führt ein Nachweis über eine verkürzte RND oft zu einer signifikanten Reduzierung des Gebäudewerts. Da dies jedoch tief in die Bewertungsmethodik eingreift, verlangen die Finanzämter hierfür meist sehr detaillierte Unterlagen oder sogar ein technisches Gutachten eines Bausachverständigen. Für hochwertige Immobilien oder stark sanierungsbedürftige Objekte kann sich diese Investition jedoch über die Jahre hinweg mehr als auszahlen.

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, genießen im Grundsteuerrecht besondere Privilegien, die jedoch oft nicht automatisch berücksichtigt werden. Im Bundesmodell ist für Baudenkmäler eine Ermäßigung der Steuermesszahl um 10 Prozent vorgesehen. Dies soll den erhöhten Erhaltungsaufwand und die Einschränkungen bei der Nutzung kompensieren. Zudem können Denkmäler unter bestimmten Voraussetzungen sogar ganz von der Grundsteuer befreit werden (§ 32 GrStG), wenn die jährlichen Kosten für den Erhalt des Denkmals die erzielten Einnahmen (oder den Nutzungswert) dauerhaft übersteigen und die Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt.

In der Praxis “vergisst” das Finanzamt diesen Abschlag häufig, da die Denkmaleigenschaft nicht immer in den automatisierten Liegenschaftsdaten hinterlegt ist. Sie müssen die Denkmaleigenschaft daher im Feststellungsantrag explizit angeben und durch den Bescheid der Denkmalschutzbehörde nachweisen. Haben Sie dies versäumt oder wurde es im Bescheid ignoriert, ist dies ein glasklarer Grund für einen Einspruch. Besonders wertvoll ist der Denkmalschutz auch bei der Bewertung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren, da die Denkmalschutzauflagen oft eine moderne energetische Sanierung verhindern, was wiederum als wertmindernder Faktor bei der Restnutzungsdauer angeführt werden kann. Prüfen Sie Ihren Bescheid also genau auf den “Abschlag für Denkmalschutz” in der Zeile der Steuermesszahl.

Die meisten Grundsteuerwertbescheide werden derzeit mit einem Vorläufigkeitsvermerk versehen. Das bedeutet, dass der Bescheid in bestimmten Punkten (meist hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsgrundlagen) noch nicht endgültig ist. Die Finanzverwaltung reagiert damit auf die zahlreichen anhängigen Musterklagen vor den Finanzgerichten und dem Bundesverfassungsgericht. Sollte ein Gericht später entscheiden, dass beispielsweise die Ermittlung der Bodenrichtwerte generell verfassungswidrig war, müsste das Finanzamt alle vorläufigen Bescheide von Amts wegen korrigieren, ohne dass Sie selbst Einspruch eingelegt haben müssen.

Aber Vorsicht: Der Vorläufigkeitsvermerk bezieht sich in der Regel nur auf die verfassungsrechtlichen Fragen, nicht auf Ihre individuellen Daten! Wenn das Finanzamt sich bei Ihrer Wohnfläche oder der Baualtersklasse geirrt hat, wird dieser Fehler durch den Vorläufigkeitsvermerk NICHT geheilt. In diesen individuellen Punkten wird der Bescheid trotz des Vermerks nach einem Monat bestandskräftig. Sie können also nicht darauf vertrauen, dass “alles schon irgendwann korrigiert wird”. Der Vorläufigkeitsvermerk ist ein Sicherheitsnetz für generelle Rechtsänderungen, aber kein Freibrief für die Ignoranz individueller Fehler. Sie sollten daher trotzdem prüfen, ob die Tatsachengrundlagen Ihres Bescheids korrekt sind und im Zweifel Einspruch einlegen, um spezifische Fehler korrigieren zu lassen.