Escritura Pública: Entenda Quando é Obrigatória e Evite Nulidades em Negócios Imobiliários
Escritura pública: conceito, força probatória e papel na segurança jurídica
A escritura pública é o instrumento notarial lavrado por tabelião de notas, dotado de fé pública e apto a fazer prova plena dos fatos e negócios ali declarados. É o meio formal pelo qual diversos negócios jurídicos ganham validade ou maior segurança, sobretudo quando se trata de direitos reais sobre imóveis. O Código Civil estabelece, de forma expressa, que a escritura pública “é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”, além de listar os elementos essenciais do instrumento. 0
Em resumo: a escritura pública não é apenas um “papel do cartório”. Em inúmeros atos ela é requisito de validade; em outros, confere segurança, publicidade e executividade (quando levada a registro). Onde a lei impõe a forma pública, o negócio feito por instrumento particular é inválido (ou ineficaz) e não produz os efeitos pretendidos.
Quando a escritura pública é obrigatória por lei
Direitos reais sobre imóveis acima do limiar legal
Como regra, qualquer negócio que vise à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis exige escritura pública se o imóvel tiver valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país. Trata-se do artigo 108 do Código Civil, verdadeiro pivô da matéria. A exigência alcança compra e venda, doação, dação em pagamento, instituição de usufruto, servidão, entre outros atos reais. 1
Procuração para vender imóvel de valor sujeito à forma pública
Se o negócio final requer escritura pública, a procuração conferindo poderes para alienar o imóvel deve ser outorgada por instrumento público. O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento no sentido de que a exigência do art. 108 do CC se estende à procuração destinada à venda de imóvel com valor acima do limiar legal. 2
Pacto antenupcial (regime de bens do casamento)
Quem vai casar sob regime diverso do comunhão parcial precisa firmar pacto antenupcial por escritura pública; sem isso, o pacto é nulo e, ainda que exista, é ineficaz se não for seguido do casamento. O tema é expresso nos arts. 1.653 e seguintes do Código Civil e é constantemente reafirmado pela jurisprudência superior. 3
Inventário, partilha, separação e divórcio extrajudiciais
Desde a Lei 11.441/2007 e, atualmente, o CPC/2015, é possível fazer inventário e partilha por escritura pública quando todos são capazes e concordes. A escritura é título hábil para qualquer registro. O CNJ, pela Resolução 35/2007 (com atualizações em 2024), disciplina a prática notarial e também trata do divórcio extrajudicial. Em regra, o divórcio em cartório é consensual; a resolução atualizada permite hipóteses com menores, desde que as questões relativas à guarda e alimentos estejam previamente resolvidas judicialmente, devendo constar na escritura. 4
Renúncia de herança e cessão de direitos hereditários
A renúncia de herança exige instrumento público (escritura) ou termo judicial. Para cessões de direitos hereditários, a prática notarial e registral também exige escritura pública, sob pena de inaptidão para registro. 5
Direito de superfície urbano
O direito de superfície – típico nas cidades para permitir construir/plantar em terreno alheio – somente se constitui por escritura pública e registro no cartório de imóveis, por força do Estatuto da Cidade e do Código Civil. 6
Quando a escritura pode ser dispensada por lei (exceções clássicas)
O próprio art. 108 do CC traz a cláusula “não dispondo a lei em contrário”. Em setores específicos, o legislador autorizou a formalização por instrumento particular com efeitos de escritura pública – desde que atendidas condições legais e, normalmente, com registro obrigatório no imóvel.
Alienação fiduciária de imóvel e contratos conexos no SFI
Pela Lei 9.514/1997, contratos de alienação fiduciária de imóvel e atos conexos podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura (art. 38), em operações dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário. A norma tem sido reiterada e regulada pelo CNJ, com decisões recentes tratando da extensão e limites dessa permissão. 7
Incorporações imobiliárias e compromissos padrão
A Lei 4.591/1964 (condomínios e incorporações) admite uma série de atos por instrumento particular (compromissos e contratos padrão), desde que levados a registro e observados os requisitos urbanísticos e registrais, o que constitui exceção à forma pública do art. 108 do CC. 8
Loteamentos urbanos: contratos padrão
Na compra direta de lotes de empreendedora, a Lei 6.766/1979 permite o uso de instrumento particular (contrato padrão) registrável, desde que o loteamento esteja regularmente aprovado e registrado. 9
Chave prática: onde a lei prevê instrumento particular com “efeito de escritura”, o registro no cartório de imóveis costuma ser indispensável para o ato produzir efeitos plenos perante terceiros. Nos demais casos, escritura pública continua sendo a regra de validade. 10
Casos frequentes que exigem escritura pública
Compra e venda de imóvel acima do teto legal
Negócio feito por instrumento particular quando a escritura é exigida resulta em nulidade do ato, impedindo registro e gerando litígios. O caminho correto é escritura pública e, depois, registro imobiliário na matrícula do bem. 11
Doações e reservas de usufruto
Doação de imóvel, com ou sem reserva de usufruto, enquadra-se como direito real e, portanto, exige escritura pública quando superado o limite do art. 108 do CC, além do registro para eficácia perante terceiros. 12
Servidão predial voluntária
A servidão se constitui por título ou por usucapião. No caso voluntário, a prática segura é a escritura pública estabelecendo ônus e extensão, seguida do registro na matrícula dos imóveis dominante e serviente. 13
Pacto antenupcial e regimes convencionais
Além da forma pública, o pacto deve ser registrado no Registro de Imóveis (para efeitos imobiliários) e no Registro Civil competente, de modo a dar publicidade do regime escolhido. Sem observância da forma, aplica-se automaticamente o regime legal. 14
Casos em que a escritura não é obrigatória, mas é altamente recomendável
União estável e acordos patrimoniais
O reconhecimento da união estável pode se dar por escritura declaratória, o que não é sempre obrigatório, mas facilita a prova e viabiliza a definição de regime de bens, pensão e outros efeitos. Em dissoluções consensuais, é possível escritura pública com partilha, observadas as exigências da Resolução 35 e a presença de advogado. 15
Usucapião extrajudicial: ata notarial
O reconhecimento extrajudicial da usucapião (CPC art. 216-A) tramita perante o Registro de Imóveis. Embora não se exija “escritura de compra e venda”, a ata notarial lavrada em cartório de notas é requisito central para atestar a posse e seu tempo – é um instrumento público notarial. 16
Quadro-guia em duas cores: obrigatoriedade, exceções e recomendações
Obrigatória quando envolve: direitos reais sobre imóveis acima do limite legal; pacto antenupcial; inventário/partilha extrajudicial (capazes e concordes); renúncia de herança; direito de superfície; procuração para venda de imóvel nessas hipóteses. 17
Exceções legais: alienação fiduciária e contratos conexos no SFI (instrumento particular com efeitos de escritura), incorporações e loteamentos com contratos padrão registráveis. Nesses casos, o registro é essencial. 18
Infográfico simples: mapa de decisão
Como preparar a escritura: checklist e erros que mais geram exigências
Checklist de preparo
- Documentos pessoais atualizados das partes (e dos cônjuges, quando for o caso).
- Títulos do imóvel (matrícula atualizada; certidões fiscais e de ônus se exigidas).
- Clareza do objeto (descrição do bem, condições de pagamento, cláusulas de garantia e de evicção quando cabíveis).
- Poderes de representação adequados e, se for alienação imobiliária acima do teto legal, procuração pública. 19
- Presença de advogado quando o ato exigir (p. ex., inventário/partilha/divórcio em cartório, conforme CPC e Res. 35). 20
Erros recorrentes
- Tentar formalizar por instrumento particular negócios que exigem escritura (nulidade e recusa de registro). 21
- Desconsiderar que a procuração deve ter a mesma forma exigida para o ato final. 22
- Ignorar as exceções legais (SFI, loteamentos e incorporações) e deixar de cumprir os requisitos de registro próprios. 23
- Falta de advogado nos atos extrajudiciais obrigatórios (inventário/partilha/divórcio) — causa de exigência. 24
- Desatenção ao regime de bens e à necessidade de pacto antenupcial por escritura. 25
Custos, prazos e registro: o que esperar
Os emolumentos de escrituras variam por estado (tabelas estaduais). Em negócios imobiliários, após a escritura, o registro na matrícula é o que transfere a propriedade ou publiciza o direito real frente a terceiros (princípio da inscrição). Em exceções como SFI/alienação fiduciária, o instrumento particular terá eficácia equivalente após o registro no cartório de imóveis. 26
Boa prática: planeje o roteiro completo (escritura + registro + comunicações acessórias). Para casamento, lembre-se do registro do pacto antenupcial; para negócios imobiliários, reúna certidões e verifique impedimentos antes de assinar.
Perguntas estratégicas antes de dispensar (ou exigir) a escritura
O ato altera direito real sobre imóvel?
Se a resposta for sim e o imóvel ultrapassa o limite legal, a escritura é o caminho seguro. Se a lei do setor permitir instrumento particular com efeito de escritura (ex.: SFI), siga a exceção, mas registre. 27
Há norma específica impondo forma pública?
Pactos antenupciais, renúncia de herança e direito de superfície têm exigência expressa de escritura pública, independentemente do valor do bem. 28
É possível resolver pela via notarial para ganhar tempo?
Inventário e divórcio consensuais podem ser notariais, com ganhos de celeridade e previsibilidade. Verifique capacidade das partes, assistência de advogado e, havendo menores, cumpra a exigência de decisão judicial prévia sobre guarda e alimentos, conforme Resolução 35/2007 (atualizada em 2024). 29
Conclusão
A pergunta “escritura pública: quando é obrigatória?” exige sempre leitura combinada do art. 108 do Código Civil com a legislação especial de cada setor. Como regra, negócios sobre direitos reais imobiliários acima do limite legal devem ser formalizados por escritura pública e levados ao registro. Exceções pontuais – como contratos do SFI, incorporações e loteamentos – admitem instrumento particular com força de escritura, desde que registrado e observados requisitos legais. Atos como pacto antenupcial, renúncia de herança, direito de superfície e vários procedimentos extrajudiciais (inventário/partilha e divórcio consensual) dependem de escritura por determinação expressa. Em caso de representação, a forma da procuração acompanha a do ato, sendo pública quando se vende imóvel sujeito à forma pública. Na dúvida, prefira a via pública: além de validade, a escritura entrega segurança, clareza e eficácia registral. 30
Guia rápido: quando a escritura pública é obrigatória e como evitar erros
A escritura pública é o instrumento notarial que confere validade e segurança jurídica a inúmeros negócios, principalmente os que envolvem bens imóveis e atos patrimoniais relevantes. Ela é lavrada em cartório de notas por um tabelião com fé pública, garantindo que as partes tenham plena compreensão do ato e que o documento tenha eficácia probatória e registral.
Em termos práticos, a escritura pública é obrigatória sempre que a lei exige forma solene para validade do negócio. O principal exemplo é o artigo 108 do Código Civil, que determina que a transferência, constituição, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo só pode ser feita por escritura pública. Negócios realizados por contrato particular, nesses casos, são considerados nulos ou ineficazes.
Exemplo: se você comprar um imóvel de R$200.000,00, não pode usar apenas um contrato particular. É indispensável fazer a escritura pública no cartório de notas e, depois, registrá-la no cartório de imóveis para que a propriedade seja transferida oficialmente.
Principais situações que exigem escritura pública
- Compra e venda de imóvel acima do limite legal (30 salários mínimos).
- Doação de bens imóveis com ou sem reserva de usufruto.
- Pacto antenupcial para casamentos com regime de bens diferente da comunhão parcial.
- Procuração pública para venda de imóveis ou atos que exijam forma pública.
- Inventário, partilha e divórcio extrajudiciais (desde que as partes sejam capazes e concordes).
- Renúncia de herança e cessão de direitos hereditários.
- Direito de superfície e servidão predial voluntária.
Além dessas hipóteses, há situações em que a escritura não é obrigatória, mas fortemente recomendada, como nos casos de união estável, acordos patrimoniais, ou contratos particulares de alto valor. A escritura evita futuras discussões judiciais, pois garante a autenticidade e clareza das cláusulas.
Exceções legais à obrigatoriedade
Em alguns setores, a legislação autoriza a substituição da escritura pública por instrumento particular com efeitos equivalentes, desde que registrado. É o caso das operações de alienação fiduciária de imóveis (Lei nº 9.514/1997), dos contratos de loteamento (Lei nº 6.766/1979) e das incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964). Nesses casos, o registro do contrato é o que confere publicidade e validade ao negócio.
Dica prática: se o ato envolver bem imóvel, consulte sempre o tabelião de notas antes de assinar qualquer contrato. Ele informará se o negócio exige escritura pública ou se o instrumento particular é suficiente, evitando prejuízos e nulidades futuras.
Erros comuns e boas práticas
- Ignorar o limite de valor previsto em lei e firmar contratos particulares inválidos.
- Usar procuração particular para vender imóvel que exige procuração pública.
- Deixar de registrar a escritura, acreditando que ela sozinha transfere a propriedade — sem registro, a transferência não é reconhecida perante terceiros.
- Realizar pactos antenupciais sem escritura pública e registro, tornando o regime de bens ineficaz.
- Esquecer da presença de advogado nos atos extrajudiciais obrigatórios (inventário, partilha e divórcio).
Por fim, é importante lembrar que a escritura pública não apenas cumpre uma exigência formal, mas representa uma garantia de autenticidade e segurança para as partes envolvidas. Negócios de grande valor, sucessões e contratos complexos exigem esse nível de formalidade para evitar riscos de fraude, nulidade e litígios. Portanto, em caso de dúvida, optar pela escritura pública é sempre a decisão mais segura.
Quando a escritura pública é obrigatória na compra e venda de imóvel?
Sempre que o negócio envolver direitos reais sobre imóvel com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC). A transferência deve ser por escritura pública e, depois, registrada na matrícula para produzir efeitos perante terceiros.
Contrato particular pode substituir a escritura pública?
Somente nas exceções legais (ex.: operações do SFI/Lei 9.514, loteamentos e incorporações). Fora dessas hipóteses, contrato particular é inválido ou ineficaz para transmitir direito real quando a lei exige escritura.
A escritura sozinha transfere a propriedade do imóvel?
Não. A propriedade só se transfere com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (princípio da inscrição). Sem registro, há apenas obrigação entre as partes, sem oponibilidade a terceiros.
Procuração para vender imóvel precisa ser pública?
Sim. Se o ato final exige escritura pública, a procuração outorgando poderes para alienar o imóvel também deve ser pública, sob pena de recusa do cartório e nulidade do negócio.
Pacto antenupcial exige escritura pública?
Sim. Para adotar regime de bens diverso da comunhão parcial, o pacto deve ser por escritura pública e registrado (registros civil e, quando houver repercussão imobiliária, no RI). Sem forma pública, o pacto é ineficaz.
Inventário, partilha e divórcio podem ser feitos por escritura?
Podem, quando consensuais e com partes capazes (exigida a presença de advogado). A escritura é título hábil para registros e partilhas. Em hipóteses com menores, é necessário cumprir as exigências específicas antes da lavratura.
Renúncia de herança e cessão de direitos hereditários exigem escritura?
A renúncia pode ser por escritura pública ou termo judicial. Para cessões hereditárias e atos correlatos, a via notarial é a regra para permitir o registro e dar publicidade ao ato sucessório.
Quando a lei permite contrato particular com “efeitos de escritura”?
Em SFI/alienação fiduciária (Lei 9.514/1997) e em contratos padrão de loteamentos (Lei 6.766/1979) e incorporações (Lei 4.591/1964). Nesses casos, o registro é indispensável para eficácia plena perante terceiros.
União estável precisa de escritura pública?
Não é sempre obrigatória, mas a escritura declaratória é recomendável para provar a união e pactuar regime de bens. Em dissolução consensual com partilha, é possível escritura pública com assistência de advogado.
Quais documentos levar ao cartório para lavrar a escritura?
Documentos pessoais das partes (e cônjuges), matrícula atualizada do imóvel, certidões exigidas, comprovantes fiscais, poderes de representação adequados (procuração pública quando cabível) e minuta com condições do negócio.
Quais são os erros mais comuns que geram nulidade ou exigências?
Firmar contrato particular quando a lei exige escritura; usar procuração particular para vender imóvel sujeito à forma pública; não registrar a escritura; faltar advogado em atos extrajudiciais obrigatórios; e ignorar pacto antenupcial quando necessário.
Referências legais e fundamentos técnicos
A obrigatoriedade da escritura pública decorre de um conjunto de normas do Direito Civil, Registral e Notarial que definem quando a forma pública é requisito de validade ou mera garantia de autenticidade. O principal dispositivo é o artigo 108 do Código Civil, que estabelece:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Fontes normativas principais
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) – arts. 108, 1.653, 1.654, 1.657 (pacto antenupcial), 1.793 (renúncia de herança) e 1.225 (direitos reais).
- Lei nº 11.441/2007 – autorizou inventário, partilha e divórcio por escritura pública, mantida pelo CPC/2015.
- Lei nº 9.514/1997 – institui a alienação fiduciária de imóvel, permitindo instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38).
- Lei nº 4.591/1964 – incorporações imobiliárias e contratos padrão.
- Lei nº 6.766/1979 – contratos de loteamento urbano com registro obrigatório.
- Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) – direito de superfície (art. 21), exigindo escritura e registro.
- Resolução CNJ nº 35/2007 (e atualizações de 2024) – disciplina procedimentos notariais de divórcio, separação, inventário e partilha extrajudicial.
Entendimento jurisprudencial
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou a necessidade de escritura pública para negócios imobiliários acima do limite legal e estendeu essa exigência às procurações destinadas à alienação desses bens. Entre os precedentes mais citados:
STJ – REsp 135.553/SP: a escritura é requisito de validade para transferência imobiliária, e o registro é condição de eficácia perante terceiros.
STJ – AgInt no REsp 1.886.635/DF: a procuração para alienar imóvel de valor superior a 30 salários mínimos deve ser outorgada por instrumento público.
Aspectos técnicos notariais
Segundo o Provimento nº 100/2020 do CNJ, os atos notariais podem ser lavrados eletronicamente pela plataforma e-Notariado, conferindo a mesma validade da escritura física. Todos os atos exigem:
- verificação da capacidade das partes;
- comprovação documental da titularidade e inexistência de impedimentos;
- presença de advogado quando o ato envolver efeitos patrimoniais complexos ou sucessórios;
- assinatura com certificado digital ICP-Brasil.
Base doutrinária
Para a doutrina civilista, a escritura pública cumpre funções simultâneas de prova plena e instrumento de controle de legalidade. Autores como Maria Helena Diniz e Carlos Roberto Gonçalves ressaltam que o tabelião atua como agente imparcial de segurança jurídica, prevenindo litígios e assegurando a autenticidade das vontades.
Doutrina aplicada: a escritura é “o instrumento de validade dos atos que ultrapassam a esfera da confiança privada e ingressam na tutela estatal da publicidade e fé pública”. (DINIZ, M. H. Código Civil Anotado, 2023).
Encerramento e análise final
A escritura pública é o pilar da segurança jurídica nas relações civis e patrimoniais. Sua obrigatoriedade garante autenticidade, publicidade e validade aos atos mais relevantes do Direito Civil, especialmente na esfera imobiliária. Embora existam exceções legais que permitem instrumentos particulares com efeitos equivalentes, tais hipóteses são restritas e condicionadas a registro público.
Portanto, diante de qualquer negócio de valor significativo, especialmente os que envolvem imóveis, é prudente optar pela forma pública, assegurando não apenas a validade formal, mas também a tranquilidade jurídica das partes. A observância das normas do Código Civil, das leis especiais e dos atos normativos do CNJ é a melhor forma de garantir que o ato produza todos os seus efeitos sem risco de nulidade.
Mensagem final: onde houver dúvida, escolha o caminho da forma pública. A escritura é mais que um documento — é o escudo da validade e da prova no sistema jurídico brasileiro.