Servidão x Passagem Forçada: Conceitos, Registro e Jurisprudência Atual (STJ/STF)

Direito de servidão (panorama prático): a servidão predial é um direito real que grava um imóvel (prédio serviente) em benefício de outro (prédio dominante), para proporcionar utilidade (como trânsito, água, luz, vistas, cabos, etc.). Exige, em regra, título e registro no Cartório de Registro de Imóveis, e possui regime próprio de constituição, uso, modificação e extinção.

1) Conceito, natureza e distinções essenciais

A servidão predial é um ônus real que limita parcialmente o uso do imóvel serviente para favorecer o imóvel dominante. Está disciplinada no Capítulo “Das Servidões” do Código Civil (arts. 1.378 a 1.389), que trata de sua constituição por declaração dos proprietários (ou testamento) e registro imobiliário, do seu exercício (obras, conservação, limites), da indivisibilidade e da extinção. 0

Jurisprudência-chave diferencia “servidão” (negócio jurídico voluntário, não pressupõe necessidade extrema) de “passagem forçada” (necessidade legal do encravado). O STJ reafirmou essa distinção e tem decisões recentes sobre posse de passagem forçada por possuidor e sobre extinção de servidão quando surge rota alternativa. 4

2) Constituição: título, registro e aparências

Via de regra, a servidão se constitui por título (escritura pública, instrumento particular conforme o caso, ou testamento) e registro na matrícula do serviente. A Lei de Registros Públicos prevê o registro dos títulos de servidão (art. 167, I, 6), conferindo eficácia erga omnes. 5

O STJ enfatiza que a servidão não se presume e, como direito real, requer registro para oponibilidade, embora a jurisprudência proteja, em certos casos, a servidão de trânsito aparente e permanente (proteção possessória), conforme antiga orientação consagrada pela Súmula 415 do STF. 6

3) Classificações úteis para o contencioso

• Quanto ao uso: positiva (autoriza fazer algo no serviente) e negativa (impede o serviente de fazer algo que prejudique o dominante).
• Quanto à forma: aparente (obras visíveis: estrada, bueiro, postes) e não aparente (sem sinais exteriores constantes).
• Quanto à continuidade: contínua (uso independe de ato humano, p.ex., escoamento) e descontínua (depende de ato humano, p.ex., trânsito).

4) Uso, conservação, modificação e extinção

O exercício da servidão limita-se às necessidades do prédio dominante e não pode agravar desnecessariamente o serviente. O CC admite obras de conservação pelo titular e a remoção do local (mudança de traçado) se não reduzir as vantagens do dominante — ou se o novo traçado aumentar consideravelmente a utilidade, sem prejudicar o serviente. Também reconhece a indivisibilidade e regula hipóteses de extinção (renúncia; cessação da utilidade; não uso; confusão; cancelamento do registro, etc.). 12

Na prática, os tribunais têm extinguido servidões de passagem quando surge via pública alternativa que elimina a necessidade do encargo, em sintonia com a função e utilidade do direito. 13

5) Jurisprudência selecionada e teses úteis

• STF, Súmula 415: “Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente (…) considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.” Utilizável para defesa possessória de servidão aparente. 15
• STJ, REsp 1.642.994/SC (2019): a servidão não se presume; como direito real, pressupõe registro, sem prejuízo da proteção possessória quando se trate de servidão aparente/permanente (ecoando a Súmula 415/STF). 16
• STJ (Notícia 02/07/2019): distinção reforçada: passagem forçada é legal e atende necessidade de encravamento; servidão é típica de ato voluntário para facilitar o uso. 17
• STJ (Notícia 06/06/2023): o possuidor de imóvel encravado também tem direito à passagem forçada (não apenas o proprietário). Tese útil para tutela de urgência. 18
• LRP, art. 167, I, 6: registro das servidões em geral é requisito para eficácia contra terceiros; orientação institucional do IRIB destaca a obrigatoriedade. 19
• Servidão administrativa: DL 3.365/41, art. 40 (constituição com indenização) e Súmula 56/STJ (juros compensatórios). 20

6) Provas e estratégias (contencioso e consultivo)

Boas práticas cartorárias: sempre descrever com precisão a faixa/área da servidão (metragens, coordenadas, confrontações) e anexar plantas assinadas por responsável técnico. Isso reduz litígios sobre extrapolação do uso ou suposta ampliação do encargo. 21

7) Responsabilidade civil e indenizações

Na passagem forçada, a lei exige indenização cabal ao vizinho prejudicado (danos materiais e eventuais obras de adaptação), monetizada conforme critérios periciais (art. 1.285 CC). 22

Na servidão predial voluntária, a indenização (se houver) decorre do título — é comum o pagamento pro rata por metro linear (vias) ou pela depreciação parcial do serviente quando a limitação for significativa.

Na servidão administrativa, há indenização e, no âmbito da desapropriação para instituí-la, incidem juros compensatórios (Súmula 56/STJ), observada a diretriz do art. 40 do DL 3.365/41. 23

8) Passo a passo — instaurando ou defendendo a servidão

1. Diagnóstico jurídico: identifique se o caso é de servidão (facilidade entre imóveis), passagem forçada (encravamento) ou servidão administrativa (obra/serviço público).
2. Negociação e traçado: defina traçado menos oneroso ao serviente. Proporcionalidade é chave para resistir a impugnações posteriores.
3. Título e RI: redija instrumento com memorial descritivo e registre na matrícula do serviente (LRP art. 167, I, 6). 24
4. Execução/obras: sinalize a faixa; mantenha via/infra em boas condições; respeite os limites convencionados (largura, horários, cargas).
5. Resolução de conflitos: para obstrução indevida, busque tutela de urgência (obrigação de não fazer / obrigação de fazer) ou medidas possessórias apoiadas na Súmula 415/STF quando aplicável. 25
6. Extinção/modificação: havendo cessação de utilidade ou rota alternativa, avalie a mudança de traçado/cancelamento com base no CC e precedentes do STJ. 26

9) Conclusão

A servidão é um instrumento valioso de organização territorial e de cooperação entre vizinhos, mas requer técnica contratual e segurança registral para evitar litígios. Em juízo, provas de aparência/permanência e a utilidade atual do encargo são determinantes. Distinguir adequadamente servidão, passagem forçada e servidão administrativa é o primeiro passo para pedir a tutela correta, negociar indenizações e sustentar/impugnar o registro com base sólida.

Guia rápido

• É servidão quando há facilidade entre imóveis distintos, instituída por título + registro (CC arts. 1.378-1.389). 27
• É passagem forçada quando o imóvel está encravado; é legal, indenizável (CC art. 1.285). 28
• É administrativa quando atende interesse público; há indenização + juros compensatórios (DL 3.365/41, art. 40; Súm. 56/STJ). 29
• Provar: título/registro; plantas; fotos/obras; laudo; testemunhas.
• Litígio: usar tutela possessória (Súm. 415/STF) para servidão aparente e ações obrigacionais/declaratórias/registrárias quando cabível. 30
• Extinguir: provar cessação da utilidade/rota alternativa e pedir cancelamento no RI com base no CC e precedentes do STJ. 31

FAQ — 6 perguntas objetivas

1) Posso ter servidão sem registrá-la?

Como direito real, a servidão precisa de registro para valer contra terceiros (LRP, art. 167, I, 6). Sem registro, há maior risco. A proteção possessória pode ser pleiteada em servidões aparentes e permanentes, com apoio na Súmula 415/STF, mas isso não supre o registro. 32

2) Qual a diferença prática entre servidão e passagem forçada?

Passagem forçada depende de encravamento e é legal/compulsória, com indenização (art. 1.285 CC). Servidão é negócio jurídico voluntário entre vizinhos e independe de encravamento. 33

3) O possuidor encravado pode pedir passagem forçada?

Sim. O STJ reconheceu o direito do possuidor de imóvel encravado à passagem forçada, por equiparação funcional ao proprietário. 34

4) O serviente pode mudar o traçado da servidão?

O CC autoriza a remoção para outro local sem diminuir as vantagens do dominante; o custo, em regra, é de quem propõe a mudança. 35

5) Quando a servidão se extingue?

Por renúncia, confusão, não uso, ou quando cessa a utilidade (além do cancelamento registral). Precedentes do STJ admitem extinção quando surgem rotas alternativas. 36

6) Em servidão administrativa, há juros compensatórios?

Sim. A Súmula 56/STJ fixa que, na desapropriação para instituir servidão administrativa, são devidos juros compensatórios pela limitação do uso da propriedade. 37

“Mapa de referências” (Base técnica com fontes legais)

• Código Civil, arts. 1.378 a 1.389 — capítulo “Das Servidões” (constituição, conservação, limites, indivisibilidade e extinção). 38
• CC, art. 1.285 — passagem forçada (encravamento e indenização). 39
• LRP, art. 167, I, 6 — registro de títulos de servidão no RI (eficácia erga omnes). 40
• DL 3.365/41, art. 40 — base indenizatória para servidão administrativa. 41
• STF, Súmula 415 — proteção possessória da servidão de trânsito não titulada mas permanente/aparente. 42
• STJ, Súmula 56 — juros compensatórios em servidão administrativa (limitação de uso). 43
• STJ (2019) — distinção entre servidão e passagem forçada; extinção diante de via alternativa. 44
• STJ (2023) — possuidor encravado tem direito à passagem forçada. 45
• Precedentes sobre registro/eficácia — orientação institucional do IRIB acerca do art. 167, I, 6, LRP. 46

Comunicado importante

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado ou de profissional habilitado. Cada caso concreto pode exigir providências e provas específicas.