Enfiteuse: descubra como funciona o regime jurídico e as formas de extinção desse antigo direito real

Enfiteuse (aforamento): noções gerais e panorama atual

A enfiteuse — também chamada de aforamento — é um instituto histórico pelo qual o proprietário original do solo (o senhorio direto) concede a outrem (o enfiteuta ou foreiro) o direito de usar e fruir do imóvel de forma quase plena, mediante obrigações periódicas. Na prática, há uma divisão do domínio: o domínio direto permanece com o senhorio; o domínio útil é exercido pelo enfiteuta, que pode vender, hipotecar, alugar e construir, respeitadas as restrições do aforamento.

Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses foi proibida (art. 2.038), mas as já existentes permaneceram resguardadas até sua extinção, regendo-se pelas normas anteriores e pela legislação especial (ex.: regime dos terrenos de marinha e seus acrescidos, disciplinado pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946 e atos correlatos). Por isso, o tema segue atual em cidades litorâneas, áreas de antiga colonização e patrimônios públicos aforados.

Estrutura jurídica: direitos e deveres

Direitos do enfiteuta (domínio útil)

• Usar e fruir do imóvel, podendo edificar, cultivar, arrendar e ceder o domínio útil, nos termos do título;
• Dispor e onerar o domínio útil (venda, hipoteca), com observância das cláusulas do aforamento e dos encargos devidos;
• Receber indenização por benfeitorias necessárias, nos casos expressos em lei/título, quando houver extinção sem culpa do enfiteuta.

Obrigações típicas do enfiteuta

• Pagar o foro anual (retribuição periódica pelo uso do domínio útil);
• Pagar o laudêmio na alienação onerosa do domínio útil (percentual calculado sobre a base legal aplicável: em regra, 5% do valor do domínio pleno em terrenos de marinha, nos termos da legislação federal; em aforamentos privados antigos, podem existir percentuais diversos previstos no título antigo ou legislação local);
• Manter o imóvel em bom estado e cumprir regras urbanísticas, ambientais e de segurança;
• Não alterar a destinação sem anuência, quando houver cláusula proibitiva no título;
• Responder por tributos e encargos que recaiam sobre o domínio útil (ex.: IPTU, taxas condominiais).

Faculdades do senhorio direto

• Cobrar foro e laudêmio de acordo com a lei e o título;
• Exigir a observância das cláusulas do aforamento (uso, conservação, destinação);
• Exercer direitos de preferência e fiscalização quando previstos;
• Reaver o domínio pleno em hipóteses de extinção (ex.: remição, confusão, inadimplemento qualificado).

Regime jurídico contemporâneo

Proibição de novas enfiteuses no direito privado

O art. 2.038 do Código Civil/2002 veda a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses. As existentes continuam eficazes até a extinção, aplicando-se as regras do Código Civil de 1916 e a legislação especial pertinente, além dos princípios gerais (função social, boa-fé objetiva, vedação ao enriquecimento sem causa).

Enfiteuse pública: terrenos de marinha

Nos imóveis da União sob regime de aforamento (terrenos de marinha e seus acrescidos), vigora o Decreto-Lei nº 9.760/1946 e atos complementares. Nessa hipótese, o particular é titular do domínio útil; a União, do domínio direto. Ao alienar o domínio útil, incide laudêmio federal (percentual e base definidos em lei/ato normativo), além de procedimentos próprios de autorização/averbação.

Compatibilização com normas urbanísticas e ambientais

O exercício do domínio útil submete-se às regras de zoneamento, parcelamento do solo, licenciamento e proteção ambiental. O descumprimento pode, inclusive, ser causa de sanções administrativas, civis e criminais, sem prejuízo das consequências contratuais perante o senhorio.

Extinção e conversão do regime

Remição (resgate) do aforamento

É a forma voluntária de extinguir a enfiteuse, mediante pagamento ao senhorio de um preço de remição (critério legal/contratual). Em aforamentos públicos, há procedimento administrativo específico para apuração do valor, emissão de guias e posterior averbação da remição, com consolidação do domínio pleno no particular.

Confusão

Ocorre quando o mesmo sujeito adquire domínio direto e domínio útil. Nessa hipótese, a enfiteuse se extingue automaticamente, por ausência de utilidade na dualidade de domínios, com averbação registral correspondente.

Inadimplemento qualificado e caducidade

O não pagamento reiterado de foro e/ou laudêmio, o uso em desacordo com a destinação ou a violação grave de cláusulas essenciais podem justificar medidas visando à resolução/extinção, conforme título e lei, observados o devido processo e a proporcionalidade.

Conversão para propriedade plena

Em muitos municípios e na União, políticas de regularização e desestatização imobiliária estimulam a conversão do domínio útil em propriedade plena, mediante remição ou aquisição do domínio direto, simplificando a cadeia dominial e reduzindo custos transacionais.

Implicações negociais, tributárias e registrárias

Transações com domínio útil

Na compra e venda do domínio útil, é indispensável prever a responsabilidade pelo laudêmio, apresentar a certidão negativa de débitos de foro e observar os procedimentos de anuência quando exigidos (ex.: SPU nos imóveis da União). O valor do laudêmio e a base de cálculo não são uniformes: em aforamento público federal, seguem a lei e regulamentos federais; em regimes privados antigos, seguem o título e a legislação pretérita preservada pelo art. 2.038.

Tributação e custos correntes

Via de regra, o IPTU e as despesas ordinárias recaem sobre o domínio útil. Em alienações, além do laudêmio, podem incidir ITBI (se a municipalidade o exigir sobre a transferência do domínio útil) e IR sobre eventual ganho de capital. É recomendável simular a operação com o fisco local e consultar a legislação municipal aplicável.

Registro de imóveis

O aforamento deve estar perfeitamente lançado nas matrículas do domínio direto e do domínio útil, com vínculos cruzados. Alterações (cessão, sub-rogação, remição) exigem título hábil e averbação para produzir efeitos erga omnes. Em operações de crédito, as instituições financeiras avaliam com rigor a cadeia dominial e os ônus do aforamento.

Boas práticas para gestores, adquirentes e advogados

• Realizar due diligence completa: matrícula, histórico do título, situação de foro/laudêmio, zoneamento, licenças;
• Mapear restrições de uso e obrigações ambientais/urbanísticas incidentes sobre o imóvel;
• Em alienações, negociar cláusulas claras sobre quem suporta laudêmio, prazos e documentação obrigatória;
• Analisar a viabilidade de remição ou conversão para reduzir custos futuros e simplificar a propriedade;
• Manter compliance documental (certidões, autorizações, comprovantes) para evitar autuações e nulidades.

Conclusão

A enfiteuse permanece relevante onde subsiste por força de contratos antigos e no regime especial dos terrenos de marinha. Embora o Código Civil de 2002 tenha proibido novas constituições, a gestão eficiente das enfiteuses vigentes demanda atenção a encargos (foro, laudêmio), procedimentos de transferência, licenças urbanísticas e ambientais, e às vias de extinção (especialmente a remição). Para investidores e proprietários, avaliar a possibilidade de conversão em propriedade plena ou de remição costuma reduzir incertezas, facilitar o crédito e simplificar a governança do ativo imobiliário.