Darlehensvertrag Beendigung Fristen und Entschaedigung

Ein Darlehensvertrag kann grundsätzlich dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 489 BGB erfüllt sind. Der wichtigste Fall ist hierbei die Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung des Darlehensbetrags. Unabhängig davon, ob im Vertrag eine Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren vereinbart wurde, gesteht der Gesetzgeber dem Verbraucher dieses zwingende Kündigungsrecht zu. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall sechs Monate. Wichtig ist hierbei die präzise Berechnung: Die Frist beginnt erst an dem Tag zu laufen, an dem die Bank den letzten Euro des vereinbarten Darlehensbetrags an den Kreditnehmer oder für diesen (z.B. an den Verkäufer der Immobilie) ausgezahlt hat. Wer bereits vor Ablauf dieser zehn Jahre kündigen will, muss in der Regel mit einer Entschädigungszahlung rechnen, es sei denn, es liegt ein Fehler in der Widerrufsbelehrung vor.

Ein weiterer Fall für eine entschädigungsfreie Kündigung ist das Ende der Zinsbindung. Wenn die vereinbarte Festschreibungszeit abläuft, endet der Vertrag ohnehin, sofern keine neue Vereinbarung getroffen wird. In diesem Fenster kann der Darlehensnehmer mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Auch bei variabel verzinsten Darlehen ist eine Kündigung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten möglich, ohne dass die Bank eine Entschädigung fordern darf. Schließlich gibt es noch den Sonderfall des „Widerrufsjokers“: Falls die Bank bei Vertragsschluss keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt hat, kann der Vertrag unter Umständen noch Jahre später widerrufen werden. Dies führt zu einer Rückabwicklung des Vertrages, bei der ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, da der Vertrag von Anfang an als nichtig bzw. rückabwickelbar betrachtet wird, was jedoch im Einzelfall juristisch hochkomplex ist.

Die Banken nutzen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung meist die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode, die vom Bundesgerichtshof als zulässig anerkannt wurde. Bei dieser Methode stellt die Bank den entgangenen Zinsertrag dem Ertrag gegenüber, den sie erzielen würde, wenn sie das vorzeitig zurückgegebene Geld am Kapitalmarkt in Hypothekenpfandbriefen mit einer entsprechenden Laufzeit anlegen würde. Die Differenz zwischen dem ursprünglichen Vertragszins und der aktuellen Rendite der Pfandbriefe stellt den Zinsschaden dar. Da die Renditen am Kapitalmarkt oft niedriger sind als der Kreditzins des Kunden, entsteht fast immer ein Schaden für die Bank. Dieser Schaden wird dann auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst, um den Barwert der Entschädigung zu ermitteln. Es ist eine rein mathematische Differenzrechnung, die jedoch viele Variablen enthält, die zu Gunsten oder Lasten des Kunden beeinflusst werden können.

Entscheidend für eine faire Berechnung ist jedoch, dass die Bank nicht einfach die Bruttosumme fordern darf. Sie ist gesetzlich verpflichtet, bestimmte Abzüge vorzunehmen, die die Entschädigungssumme mindern. Zum einen müssen ersparte Verwaltungskosten abgezogen werden, da die Bank den Kredit nun nicht mehr über Jahre hinweg verwalten muss. Zum anderen muss eine Ersparnis bei den Risikokosten angerechnet werden, da durch die Rückzahlung das Risiko eines Kreditausfalls entfällt. Ein massiver Faktor sind zudem vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte. Selbst wenn der Kunde diese nie genutzt hat, muss die Bank bei der Schadensberechnung unterstellen, dass der Kunde diese Rechte bis zum Ende der Zinsbindung voll ausgeschöpft hätte. Dies reduziert die Restschuldsumme, auf die der Zinsschaden berechnet wird, erheblich und kann die Entschädigung um mehrere tausend Euro senken.

Ja, bei einem Verkauf der Immobilie hat der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Kreditvertrags gemäß § 490 Abs. 2 BGB. Die Bank ist in diesem Fall verpflichtet, in die Aufhebung des Vertrages einzuwilligen, da dem Eigentümer sonst die wirtschaftliche Verwertung seines Eigentums unmöglich gemacht würde. Dies gilt jedoch nur gegen Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Szenario üblicherweise drei Monate. Der Darlehensnehmer muss den Verkauf jedoch nachweisen können, beispielsweise durch Vorlage des notariellen Kaufvertrags oder eines Entwurfs. Ein reiner Wunsch nach Umschuldung ohne Verkauf stellt hingegen kein berechtigtes Interesse dar, welches die Bank zur vorzeitigen Entlassung aus dem Vertrag zwingt.

Wichtig ist hierbei die Koordination zwischen Kündigungstermin und Kaufpreiszahlung. Die Bank wird die im Grundbuch eingetragene Grundschuld erst freigeben, wenn sie sicher sein kann, dass der ausstehende Darlehensbetrag inklusive der Entschädigung vollständig beglichen wird. Meist erfolgt dies über eine sogenannte Treuhandauflage des Notars. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto oder direkt an die Bank des Verkäufers, die daraufhin die Löschungsbewilligung erteilt. Sollte der Verkaufserlös niedriger sein als die Forderung der Bank, muss der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen. Ein Verkauf entbindet also nicht von der Pflicht zur Rückzahlung der Gesamtschuld; er eröffnet lediglich den Weg zur vorzeitigen Kündigung, den die Bank bei einer reinen Eigennutzung ohne Verkauf verweigern könnte.

Die Zehn-Jahres-Regel nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist eines der stärksten Verbraucherschutzrechte im Kreditwesen. Sie besagt, dass jeder festverzinste Darlehensvertrag nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden kann. Das Besondere daran ist, dass in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Diese Regelung ist zwingendes Recht und kann nicht durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen werden. Selbst wenn Sie einen Kredit mit einer Zinsbindung von 20 Jahren unterschrieben haben, können Sie nach zehneinhalb Jahren (10 Jahre Wartezeit + 6 Monate Kündigungsfrist) ohne Strafzahlung aussteigen. Dies ist besonders wertvoll, wenn die Marktzinsen in der Zwischenzeit deutlich gesunken sind und Sie zu besseren Konditionen umschulden möchten.

Ein häufiger Streitpunkt ist der Beginn der Zehn-Jahres-Frist. Das Gesetz spricht vom Zeitpunkt des vollständigen Empfangs des Darlehens. Bei Neubauvorhaben, bei denen das Geld in Tranchen nach Baufortschritt ausgezahlt wird, beginnt die Frist also erst mit der letzten Teilzahlung. Wer beispielsweise 2015 mit dem Bau begann, aber die letzte Rate für die Außenanlagen erst 2017 erhielt, kann das Kündigungsrecht erst 2027 (plus Frist) ausüben. Sollte der Kredit jedoch zwischendurch durch eine Prolongation (Verlängerung) oder eine Zinssatzänderung angepasst worden sein, beginnt die Frist unter Umständen neu zu laufen, sofern eine neue Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. In diesem Fall ist das Datum der neuen Vereinbarung maßgebend. Es lohnt sich daher immer, den exakten Verlauf der Auszahlungen und Vertragsanpassungen zu rekonstruieren.

Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Banken für Tätigkeiten, zu denen sie gesetzlich verpflichtet sind oder die in ihrem eigenen Interesse liegen, keine gesonderten Bearbeitungsentgelte verlangen dürfen. Die Erstellung einer Vorfälligkeitsabrechnung oder die Bearbeitung einer Kündigung gehört zu den vertraglichen Nebenpflichten der Bank. Daher sind pauschale „Ablösegebühren“ oder „Bearbeitungspauschalen“ für die Kündigung eines Kredits in der Regel unzulässig. Die Bank darf lediglich den tatsächlichen Zinsschaden (die Vorfälligkeitsentschädigung) geltend machen. Dennoch versuchen Kreditinstitute immer wieder, Beträge zwischen 100 und 500 Euro unter Bezeichnungen wie „Aufwandsentschädigung“ in Rechnung zu stellen. Solche Posten sollten Kreditnehmer kritisch hinterfragen und unter Hinweis auf die Rechtsprechung zurückweisen.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Kunde Leistungen nachfragt, die über die normale Vertragsabwicklung hinausgehen, wie zum Beispiel die mehrfache Erstellung von fiktiven Szenarioberechnungen für verschiedene Kündigungstermine. Auch bei der Löschung von Sicherheiten (Grundschulden) fallen Kosten an, wobei die Bank hier meist nur die eigenen Portokosten und Kleinstauslagen berechnen darf – die eigentlichen Gebühren für die Löschungsbewilligung oder die Notarkosten sind ohnehin vom Kreditnehmer zu tragen. Es ist wichtig, die Endabrechnung der Bank genau zu prüfen: Oft sind Verwaltungskostenersparnisse nicht abgezogen, was rechtlich einem versteckten Entgelt gleichkommt. Ein fundierter Widerspruch gegen unzulässige Gebührenposten hat meist Erfolg, da die Rechtslage hier sehr verbraucherfreundlich ist.

Ja, variable Darlehen sind in Bezug auf die Kündigung wesentlich flexibler als Festzinsdarlehen. Gemäß § 489 Abs. 2 BGB kann ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz vom Darlehensnehmer jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall niemals an. Das liegt daran, dass bei einem variablen Zins die Bank kein schützenswertes Vertrauen auf einen festen Zinsfluss über einen langen Zeitraum hat. Der Zinssatz passt sich ohnehin regelmäßig dem Marktniveau (z.B. dem Euribor) an. Wer also flexibel bleiben möchte oder mit sinkenden Zinsen rechnet, ist mit einem variablen Darlehen gut beraten, da der Ausstieg jederzeit ohne finanzielle Hürden möglich ist.

Diese Flexibilität ist oft bei Zwischenfinanzierungen oder kurzfristigem Liquiditätsbedarf gefragt. Der Nachteil ist natürlich das Zinsänderungsrisiko: Steigen die Marktzinsen, erhöht sich sofort die monatliche Rate. Viele Kreditnehmer kombinieren daher ein langfristiges Festzinsdarlehen für die Planungssicherheit mit einem kleineren variablen Teil, um beispielsweise Sondertilgungen jenseits der üblichen 5%-Grenze vornehmen zu können. Bei der Kündigung eines variablen Darlehens reicht ein einfaches Schreiben mit einer Frist von drei Monaten. Da kein Zinsschaden berechnet werden muss, ist die Abwicklung durch die Bank meist unkompliziert und schnell erledigt. Es ist lediglich darauf zu achten, dass zum Kündigungstermin die Rückzahlung des Restsaldos sichergestellt ist.

Das Aussprechen einer Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit dem Zugang bei der Bank wirksam wird. Sie ist grundsätzlich unwiderruflich. Das bedeutet: Mit Ablauf der Kündigungsfrist endet der Darlehensvertrag und die gesamte Restschuld inklusive aller Zinsen und der Vorfälligkeitsentschädigung wird auf einen Schlag zur Rückzahlung fällig. Wenn der Darlehensnehmer zu diesem Zeitpunkt das Geld nicht zur Verfügung hat – beispielsweise weil ein geplanter Immobilienverkauf geplatzt ist oder die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abgelehnt wurde – gerät er sofort in Verzug. Dies gibt der Bank das Recht, Verzugszinsen zu berechnen, die deutlich über dem Vertragszins liegen.

Viel schwerwiegender ist jedoch das Risiko der Zwangsvollstreckung. Da die Bank bei Immobiliendarlehen meist eine Grundschuld mit einer persönlichen Unterwerfungsklausel unter die sofortige Zwangsvollstreckung besitzt, kann sie ohne weiteren Gerichtsprozess die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten, wenn die Rückzahlung ausbleibt. Es ist daher lebenswichtig, die Kündigung erst dann auszusprechen, wenn die Finanzierung der Rückzahlung absolut gesichert ist. In der Praxis lassen Banken jedoch oft mit sich reden, wenn der Kündigungstermin aufgrund unvorhergesehener Verzögerungen (z.B. beim Notar) um wenige Wochen verschoben werden muss. Ein rechtlicher Anspruch auf eine solche Verschiebung besteht jedoch nicht. Im schlimmsten Fall muss eine teure Zwischenfinanzierung aufgenommen werden, um die Lücke zu überbrücken.

Ja, die Bank hat unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht, man unterscheidet hier zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung. Eine ordentliche Kündigung durch die Bank ist bei Festzinsdarlehen während der Zinsbindung in der Regel nicht möglich. Bei variablen Darlehen kann die Bank hingegen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Viel relevanter ist jedoch die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 490 Abs. 1 BGB. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers eintritt oder die gestellten Sicherheiten massiv an Wert verlieren, wodurch die Rückzahlung des Darlehens gefährdet wird.

Der häufigste Kündigungsgrund durch die Bank ist der Zahlungsverzug. Bei Verbraucherdarlehen sind die Hürden hierfür jedoch hoch: Der Kreditnehmer muss mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug sein und der Verzug muss eine gewisse prozentuale Höhe des Gesamtdarlehens erreichen (meist 5% bei einer Laufzeit über drei Jahre). Zudem muss die Bank dem Kunden zuvor eine zweiwöchige Frist zur Zahlung gesetzt und die Kündigung angedroht haben. Eine Kündigung durch die Bank hat fatale Folgen: Die gesamte Restschuld wird fällig, die Vorfälligkeitsentschädigung wird als Schadensersatz berechnet und es erfolgt ein negativer Eintrag bei der Schufa, was künftige Kredite fast unmöglich macht. Wer in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sollte daher proaktiv das Gespräch mit der Bank suchen, um eine einvernehmliche Lösung (z.B. Tilgungsaussetzung) zu finden, bevor die Bank die Kündigung ausspricht.

Der Ombudsmann ist eine Schlichtungsstelle der Bankenverbände, die eine kostenlose und außergerichtliche Klärung von Streitigkeiten zwischen Kunden und Kreditinstituten ermöglicht. Wenn Sie der Meinung sind, dass die von Ihrer Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ist oder die Bank zu Unrecht ein Kündigungsrecht verweigert, können Sie ein Schlichtungsverfahren einleiten. Der große Vorteil ist, dass das Verfahren für den Verbraucher kostenfrei ist und die Verjährung Ihrer Ansprüche während des Verfahrens gehemmt wird. Zudem sind die Schlichtersprüche für die Banken bis zu einem gewissen Streitwert (meist 10.000 Euro) bindend, während der Verbraucher bei Nichtgefallen immer noch den Weg zum Gericht offen hat. Die Banken akzeptieren diese Schiedssprüche in der Regel sehr zuverlässig.

Um ein Verfahren einzuleiten, müssen Sie nachweisen, dass Sie bereits erfolglos versucht haben, die Angelegenheit direkt mit der Bank zu klären. Das Schlichtungsverfahren basiert auf dem Austausch von Schriftsätzen. Der Ombudsmann – oft ein ehemaliger Richter – prüft die Rechtslage und die finanzmathematischen Berechnungen. Da die Schlichtungsstellen auf Bankrecht spezialisiert sind, erkennen sie Fehler in der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (wie vergessene Sondertilgungen) oft schneller als allgemeine Zivilgerichte. Es ist jedoch zu beachten, dass der Ombudsmann keine Zeugen vernimmt oder komplexe Gutachten in Auftrag gibt; er entscheidet nach Aktenlage. Bei sehr umfangreichen oder tatsachenstrittigen Fällen kann es vorkommen, dass das Verfahren abgebrochen wird und auf den ordentlichen Rechtsweg verwiesen wird. Dennoch ist es fast immer ein lohnenswerter erster Schritt.

Wenn eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nach einem Rechtsstreit oder Vergleich von der Bank zurückerstattet wird, stellt sich die Frage der steuerlichen Behandlung. Hier muss man unterscheiden, wie die Entschädigung ursprünglich steuerlich geltend gemacht wurde. Bei einer privat genutzten Immobilie konnte die Entschädigung in der Regel nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben abgesetzt werden. In diesem Fall ist die Rückerstattung für den Verbraucher steuerfrei, da sie lediglich eine Rückführung von bereits versteuertem Einkommen darstellt. Es handelt sich um eine Schadensminderung, die kein neues Einkommen generiert. Erhaltene Zinsen auf den Rückerstattungsbetrag (Prozesszinsen) sind jedoch als Einkünfte aus Kapitalvermögen steuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung angegeben werden.

Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Hier wurde die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Kündigung meist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht, da sie unmittelbar mit der Beendigung der Finanzierung der Einnahmequelle zusammenhing. Wenn diese Entschädigung nun zurückgezahlt wird, stellt die Erstattung eine Einnahme im Sinne des Einkommensteuergesetzes dar. Sie müssen den Betrag in dem Jahr versteuern, in dem er auf Ihrem Konto eingeht, da das Abfluss-Zufluss-Prinzip gilt. Wer hier die Erstattung verschweigt, begeht Steuerhinterziehung. Es empfiehlt sich, bei größeren Summen einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die korrekte Verrechnung mit etwaigen Anwaltskosten oder Gutachterhonoraren zu prüfen, die ihrerseits wiederum steuerlich geltend gemacht werden können.