Crimes Contra o Ordenamento Urbano: Entenda as Regras, Punições e Impactos nas Cidades
Panorama: o que são crimes contra o ordenamento urbano
Crimes contra o ordenamento urbano são condutas que desorganizam o território das cidades, violam regras de uso e ocupação do solo, causam degradação da paisagem e comprometem a função social da propriedade urbana. No Brasil, o núcleo normativo aparece de forma difusa: na Lei de Crimes Ambientais (Lei nº 9.605/1998), no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979), na Constituição Federal (arts. 182 e 183), na Lei de Regularização Fundiária Urbana – REURB (Lei nº 13.465/2017), além de regramentos estaduais e municipais (planos diretores, códigos de obras e posturas, leis de zoneamento, tombamentos e normas de patrimônio cultural).
Do ponto de vista penal, o capítulo “Dos crimes contra o ordenamento urbano e o patrimônio cultural” da Lei 9.605/1998 concentra tipos penais que protegem paisagem urbana, patrimônio cultural e o regular desenvolvimento da cidade. Em paralelo, a Lei 6.766/1979 tipifica o loteamento clandestino ou irregular (art. 50) e atribui sanções administrativas e penais. Essas infrações convivem com medidas cíveis (ação civil pública, demolição, recuperação da área) e administrativas (embargo, multa, interdição, apreensão de materiais).
- CF/88, art. 182: define a política urbana para ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
- CF/88, art. 225: direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado e dever do Poder Público e da coletividade de defendê-lo e preservá-lo.
- Lei 9.605/1998: arts. 62 a 65 – crimes contra o ordenamento urbano e patrimônio cultural; art. 66 – crime funcional ambiental com reflexos urbanísticos.
- Lei 6.766/1979: art. 50 – crimes de parcelamento do solo sem observância das exigências legais.
- Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade): instrumentos urbanísticos e diretrizes para a função social da propriedade.
- Lei 13.465/2017: disciplina a REURB, sem anistiar crimes, mas fornecendo vias de regularização para áreas de interesse social ou específico.
Tipos penais centrais da Lei 9.605/1998
Art. 62 – destruir, inutilizar ou deteriorar bem especialmente protegido
Protege bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, arqueológico e artístico, notadamente tombados ou protegidos por ato administrativo. A conduta típica recai sobre destruir, inutilizar ou deteriorar e exige que o bem esteja especialmente protegido por lei, ato administrativo ou decisão judicial. O crime admite forma dolosa; a pena prevê reclusão e multa, com agravantes se o agente exerce atividade profissional ligada ao bem ou age com concurso de pessoas.
Art. 63 – alterar o aspecto ou estrutura de edificação ou local especialmente protegido
Incide quando o agente altera fachada, volumetria, materiais ou estrutura de bem tutelado sem autorização. O foco é a paisagem urbana e o conjunto protegido. Não se exige dano final (destruição); a alteração material não autorizada já consuma o delito.
Art. 64 – construir em solo não edificável, ou sem licença, contrariamente às normas urbanísticas
É o tipo mais associado ao ordenamento urbano dentro da Lei 9.605/1998. Elementos clássicos:
- Sujeito ativo: qualquer pessoa (proprietário, construtor, incorporador, responsável técnico, até o de fato que executa a obra).
- Conduta: construir (erguer, ampliar, reformar substancialmente) em solo não edificável (APP urbana, faixas de domínio, áreas de risco, bens públicos de uso comum do povo etc.) ou sem licença/em desacordo com as normas urbanísticas.
- Objeto jurídico: regularidade do planejamento urbano e a proteção da coletividade.
- Consumação: com o início da obra irregular; é crime formal, não exigindo resultado de dano.
- Natureza: em regra permanente (subsiste enquanto a construção irregular se mantém), permitindo flagrante enquanto perdurar.
Art. 65 – pichação, grafite e degradação de bem urbano
Tipifica pichar, grafitar ou por outro meio conspurcar edificação ou monumento urbano. A redação excepciona o grafite autorizado pelo proprietário e pelo poder público como manifestação artística. Há aumento de pena quando o ato recai sobre monumento ou coisa tombada. O bem jurídico é a estética urbana e o patrimônio cultural.
Art. 66 – informações falsas no licenciamento
Crime funcional/omissivo impróprio quando o agente presta informação falsa, omite informação relevante ou fornece laudo enganoso em processo de licenciamento, autorização ou fiscalização ambiental/urbanística. Pode alcançar tanto particulares (responsáveis técnicos) quanto agentes públicos coniventes. Repercute diretamente na regularidade urbana.
- Licença não é salvo-conduto: se a construção viola o ordenamento (p. ex., em APP), a licença inválida não afasta tipicidade; discute-se então erro de proibição e responsabilidade do agente público por ato ilícito de licenciamento.
- Regularização posterior pode ter efeitos administrativos/cíveis, mas não elimina automaticamente a tipicidade já consumada (a depender do estágio e da boa-fé comprovada).
Crimes de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/1979, art. 50)
O art. 50 pune quem promover loteamento ou desmembramento em desacordo com as exigências legais ou sem aprovação. É crime que tutela o planejamento urbano, a infraestrutura mínima (viário, drenagem, saneamento, áreas verdes), a segurança dos adquirentes e a paisagem urbana. Pontos-chave:
- Consumação: a partir de atos de venda, promessa de venda, cessão ou reserva de lotes em parcelamento ainda não aprovado pelo Município/Estado, ou executado em desconformidade com a aprovação (loteamento “de gaveta”).
- Bem jurídico: eficácia das normas de parcelamento e a ordem urbanística.
- Natureza: crime formal e permanente em muitas hipóteses (infraestrutura não implantada, continuidade de ofertas), o que permite flagrância prolongada e medidas cautelares (embargo, apreensão de material publicitário, indisponibilidade de bens).
- Concurso de crimes: pode coexistir com estelionato contra adquirentes, crimes ambientais (supressão de APP, poluição) e falsidade documental.
- Há anúncios de venda de lotes sem matrícula individual e sem registro do loteamento no cartório?
- Existem obras de infraestrutura mínimas (arruamento, drenagem, água, esgoto, energia) implantadas e aprovadas?
- O terreno incide sobre áreas não edificáveis (APP, faixa de domínio, áreas de risco, várzea)?
- O Plano Diretor e a lei de zoneamento permitem o parcelamento naquela zona e densidade?
- Há registro do loteamento com projeto aprovado no cartório de imóveis (art. 18 da Lei 6.766/79)?
Elementos comuns de tipicidade e prova
Para a persecução penal e a tutela cível/administrativa, a prova técnica é decisiva. Em crimes do art. 64 da Lei 9.605/98 e do art. 50 da Lei 6.766/79, é usual a reunião de:
- Peças urbanísticas: licença/concessão de alvará, projeto aprovado, cotas de gabarito, recuos, índices urbanísticos, memorial descritivo, ART/RRT de responsáveis técnicos.
- Geoprocessamento: ortofotos, mapas georreferenciados, sobreposição com camadas de APP, áreas inundáveis, ZEIS, tombamentos, macrozoneamento.
- Autos e laudos: auto de embargo/interdição, laudo pericial atestando localização em solo não edificável, relatórios de fiscalização, imagens e medições in loco.
- Documentação registral: matrícula do imóvel, registro do loteamento, títulos de compra e venda, contratos de promessa, publicidade de oferta.
- Proprietários e incorporadores que determinam a obra/parcelamento.
- Construtores e responsáveis técnicos (quando sua atuação é essencial à execução da obra irregular).
- Agentes públicos podem responder por prevaricação, corrupção passiva ou pelo art. 66 da Lei 9.605/98 se concorrerem para a irregularidade.
- Intermediários que comercializam lotes em loteamentos clandestinos.
Medidas administrativas e cíveis que se somam ao penal
Os crimes urbanísticos raramente atuam isolados. Em geral, a atuação estatal combina sanções administrativas (multas, embargos, demolição de obra, interdição de atividades) e ações civis públicas para reparação de dano urbanístico/ambiental e adequação à legislação. Instrumentos como TAC – Termo de Ajustamento de Conduta podem vincular obrigações de desfazer, mitigar, compensar e regularizar parcelas do empreendimento, quando possível e adequado.
Demolição x Regularização
A demolição é cabível para suprimir o ilícito permanente (obra em solo não edificável, ocupação de APP, supressão de recuo essencial). A regularização pode ser viável quando a intervenção não atinge bens indisponíveis (p. ex., não está em APP nem afronta gabaritos essenciais), sendo condicionada a contrapartidas, mitigação e atendimento às normas do Plano Diretor. A REURB não deve ser confundida com “anistia penal”; sua finalidade é sanear assentamentos consolidados, com enfoque social e urbanístico, preservando áreas de risco e bens ambientais/culturais.
Impactos urbanos e sociais: por que a tutela penal importa
O dano urbanístico tem efeitos que vão além da estética: densidade descontrolada pressiona equipamentos públicos, parcelamentos clandestinos perpetuam déficits de saneamento, a ocupação de áreas de risco multiplicam desastres (deslizamentos, inundações), a supressão de áreas verdes agrava ilhas de calor e enchentes, intervenções em bens tombados erodem memória coletiva. A resposta penal, articulada com as esferas cível e administrativa, desincentiva o crime de oportunidade, protege adquirentes vulneráveis e cria expectativas legítimas de ordenação.
Tópicos práticos para atuação
Para o Ministério Público e Fiscalização
- Priorizar inteligência territorial com imagens de satélite e cruzamento de dados (anúncios on-line, cartórios, denúncias da ouvidoria).
- Atuar precocemente com embargos administrativos e medidas cautelares reais (sequestro de valores de venda de lotes).
- Exigir responsáveis técnicos (ART/RRT) e verificar vínculos com os empreendedores para fins de autoria/participação.
- Promover ações civis públicas com cronogramas de recuperação/regularização, garantias e monitoramento independente.
Para a Defesa
- Investigar erro de proibição inevitável (p. ex., licença pública emitida com vício não perceptível ao leigo) e ausência de dolo específico em crimes que o exijam.
- Demonstrar inexistência de solo não edificável com laudos técnicos (relevo, APP inexistente), quando for o caso.
- Provar adequação posterior integral e cessação da permanência, buscando repercussões na dosimetria e possibilidade de acordos penais nos moldes da legislação processual.
Para a Gestão Municipal
- Atualizar e digitalizar o Plano Diretor, leis de uso e ocupação e códigos de obras, com mapas oficiais acessíveis (APPs, cheias, risco geotécnico, patrimônio).
- Criar procedimentos ágeis de licenciamento (sem flexibilizar exigências técnicas) para reduzir a economia informal da construção.
- Estruturar núcleos de regularização fundiária (REURB) para áreas passíveis de saneamento urbanístico.
- Integrar fiscalização urbanística e ambiental, com rotas conjuntas e banco de dados unificado.
Estudos de caso resumidos (hipotéticos)
Residência avança sobre margem de curso d’água canalizado, dentro da faixa de APP. Obra embargada; perícia confirma ocupação indevida. Tipificação pelo art. 64 da Lei 9.605/98; na esfera cível, determina-se demolição e recomposição vegetal. Defesa tenta alegar licença municipal, mas o ato é nulo por contrariar legislação de APP. Resultado: condenação com pena substituída e obrigação de fazer.
Empreendedor anuncia lotes em rede social, recebe sinal em PIX e assina contratos particulares sem registro ou aprovação. Ministério Público promove ação cautelar; polícia civil apreende material publicitário; perícia aponta ausência de infraestrutura. Tipificação no art. 50 da Lei 6.766/79 e crimes correlatos (eventual estelionato). Acordo em TAC cível prevê devolução dos valores aos adquirentes e recuperação do dano; ação penal segue com proposta de acordo quando presentes requisitos legais.
Proprietário substitui esquadrias e amplia sacada de prédio tombado sem autorização. Incidência do art. 63 (alterar aspecto de edificação protegida). Medidas: recomposição do padrão original e multa administrativa. Pena dosada com atenuante de reparação voluntária.
Dosimetria, concurso de crimes e prescrição
As penas em crimes urbanísticos variam entre detenção/reclusão e multa, com substituição por restritivas de direitos em muitas hipóteses, especialmente quando não há violência e o réu é primário. A continuidade delitiva pode ser arguida em obras executadas por etapas; por outro lado, concurso material pode ocorrer com crimes ambientais (p. ex., supressão de vegetação) e contra a fé pública (falsidade ideológica documental). A prescrição segue as regras do Código Penal, observando-se que, em crimes permanentes (obra irregular mantida), o prazo conta enquanto perdurar a permanência, o que influencia estratégias de defesa e de persecução.
Diretrizes de política criminal e prevenção
- Foco na cadeia econômica: responsabilizar promotores, intermediários e financiadores de loteamentos clandestinos, não apenas o “laranja”.
- Cooperação interinstitucional entre Ministério Público, Defensorias, polícias, órgãos de meio ambiente, urbanismo, patrimônio e cartórios.
- Transparência ativa: publicar mapas de risco, áreas protegidas e decisões de embargo em dados abertos.
- Educação urbanística para incorporadores e população, com guias de licenciamento, canais de denúncia e campanha contra “loteamentos de papel”.
- Tecnologia: uso de sensoriamento remoto, drones e IA para detectar novas obras em áreas sensíveis e publicidade irregular on-line.
Conclusão
Crimes contra o ordenamento urbano traduzem, em linguagem penal, a proteção de um bem coletivo complexo: a cidade funcional, segura, saudável e culturalmente viva. A Lei 9.605/1998 tutela a paisagem e o patrimônio (arts. 62 a 65) e coíbe a construção irregular (art. 64); a Lei 6.766/1979 enfrenta o parcelamento ilegal (art. 50). Somam-se a elas a Constituição, o Estatuto da Cidade e a REURB, num mosaico que exige atuação coordenada das esferas penal, cível e administrativa. Prevenção, fiscalização tecnicamente qualificada e resposta efetiva reduzem danos, protegem adquirentes e asseguram que a função social da propriedade não seja mera promessa. Onde a irregularidade persiste, a responsabilização — com reparação integral e restauração da legalidade — é instrumento de justiça e de reequilíbrio urbano.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação individualizada de um(a) profissional. Cada caso demanda análise técnica urbanística, registral e jurídica, com exame das normas locais, do projeto e das provas específicas.
Guia rápido
- O que abrange: condutas que violam o uso e a ocupação do solo, o parcelamento do solo urbano, a proteção do patrimônio cultural e a paisagem da cidade.
- Principais tipos penais (Lei 9.605/1998): art. 62 (destruir/inutilizar/deteriorar bem especialmente protegido), art. 63 (alterar aspecto/estrutura de bem protegido sem autorização), art. 64 (construir em solo não edificável, sem licença ou contra normas urbanísticas), art. 65 (pichação/conspurcação; exceção ao grafite autorizado).
- Parcelamento clandestino/irregular (Lei 6.766/1979, art. 50): promover, vender, prometer venda, ceder ou reservar lotes sem aprovação/registro ou em desacordo com o projeto.
- Ferramentas do poder público: sanções penais (detenção/reclusão e multa), administrativas (embargo, interdição, demolição, multas) e cíveis (ação civil pública, recomposição/indenização).
- Provas usuais: alvará/licença, projeto e ART/RRT, mapas oficiais/geo (APP, áreas de risco, tombamentos), fotos/laudos, matrícula, registro do loteamento, material publicitário.
- Verificar se a obra está em solo não edificável (APP urbana, faixa de domínio, área de risco, bem público).
- Checar aprovação e registro do loteamento (arts. 18–22 da Lei 6.766/79).
- Conferir plano diretor, lei de uso e ocupação e eventuais tombamentos.
- Reunir provas técnicas: geoprocessamento, laudos, autos de embargo, imagens e documentos registrais.
FAQ (Normal)
O que caracteriza “solo não edificável” no art. 64 da Lei 9.605/98?
São áreas cuja edificação é vedada por lei ou ato urbanístico/ambiental: APPs urbanas (margens de cursos d’água, nascentes, topos de morro), faixas de domínio (rodovias/ferrovias), áreas de risco mapeadas, bens públicos de uso comum (praças, calçadas) e imóveis protegidos com restrições (tombamentos, ZEPEC). A construção sem licença ou contra normas também configura o tipo penal.
Regularizar depois extingue o crime urbanístico?
Em regra, não. A consumação ocorre com o início da obra irregular. A regularização pode mitigar efeitos nas esferas administrativa/cível e influir na dosimetria ou em acordos penais, mas não apaga automaticamente a tipicidade já consumada.
Vender lotes sem aprovação/registro é crime mesmo sem obras abertas?
Sim. O art. 50 da Lei 6.766/79 se consuma com oferta, promessa de venda, cessão ou reserva de lotes em parcelamento não aprovado/registrado. Normalmente, coexistem medidas para embargar, devolver valores a adquirentes e recuperar a área.
Grafite sempre é ilícito?
Não. O art. 65 da Lei 9.605/98 excepciona o grafite realizado com autorização do proprietário e, quando necessário, do poder público. Sem autorização, há crime; em bem tombado/monumento, a pena é maior.
Referencial normativo e jurisprudencial (Base técnica)
- Constituição Federal: art. 182 (política urbana; função social da cidade e da propriedade), art. 183 (usucapião urbano), art. 225 (meio ambiente), art. 5º, XXIII (função social da propriedade).
- Lei 9.605/1998 (Crimes Ambientais): Capítulo V — arts. 62 a 65 (ordenamento urbano e patrimônio cultural); art. 66 (informação falsa/omissão em licenciamento/fiscalização).
- Lei 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano): art. 50 (tipos penais); arts. 18–22 (aprovação/registro); arts. 38–44 (infraestrutura mínima e áreas públicas).
- Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade): diretrizes gerais, EIV, ZEIS, outorga onerosa, IPTU progressivo, desapropriação-sanção.
- Lei 13.465/2017 (REURB): regularização fundiária urbana (REURB-S e REURB-E) sem anistiar crimes; exige soluções urbanísticas e ambientais adequadas.
- Normas locais: Plano Diretor, Lei de Uso e Ocupação, Código de Obras/Posturas, leis de tombamento e regulamentos dos conselhos de patrimônio.
- Art. 64 (Lei 9.605/98): crime formal e geralmente permanente (persiste enquanto a obra irregular subsiste); admite flagrante prolongado.
- Art. 50 (Lei 6.766/79): basta ofertar/prometer lotes sem aprovação/registro; pode haver concurso com estelionato/ambiental.
- Medidas cumulativas: penal + administrativa (embargo/demolição) + cível (reparação/adequação).
- Prova estratégica: geoprocessamento, laudos, autos de embargo, projetos/ART-RRT, registros imobiliários.
Alturas indicam, de forma ilustrativa, frequência relativa em muitas capitais brasileiras.
Considerações finais
A tutela penal do ordenamento urbano protege a cidade funcional e segura, a paisagem e o patrimônio cultural. O enfrentamento eficaz combina prevenção (planejamento, dados abertos, educação urbanística), fiscalização qualificada (geo e laudos) e resposta coordenada entre esferas penal, administrativa e cível. Onde a irregularidade é insanável, impõe-se demolição e recomposição; quando houver espaço legal, a regularização responsável deve atender padrões urbanísticos e ambientais, sem servir de anistia automática.
Estas informações têm caráter educativo e não substituem a análise individualizada por profissional habilitado(a). Cada caso depende das leis municipais vigentes, das condições do imóvel/obra e das provas técnicas disponíveis (laudos, mapas, registros). Para decidir, consulte especialista e a autoridade competente.