Carta de requerimiento de pago: Guía, Reglas y Estructura del cobro blindado
La correcta estructura de la carta de requerimiento blinda el desahucio y asegura la prueba ante o impago de rentas.
En el tráfico jurídico inmobiliario, la carta de requerimiento de pago no es un simple recordatorio de cortesía; es el cimiento procesal sobre el que se construye o se derrumba una futura demanda de desahucio. En la vida real, las cosas suelen salir mal cuando el propietario, movido por la desesperación o la confianza, utiliza vías informales como llamadas telefónicas o mensajes de WhatsApp que carecen de fehaciencia. Estos errores iniciales provocan que, meses después, el inquilino pueda “enervar” el desahucio —es decir, pagar en el último momento y quedarse en la vivienda— simplemente porque el requerimiento previo no cumplió con las exigencias de forma y fondo del Tribunal Supremo.
El tema se vuelve confuso debido a que los vacíos de prueba suelen ser sutiles. Un requerimiento que no desglose correctamente la deuda, que no otorgue un plazo razonable o que no advierta de las consecuencias legales, será considerado inválido por el magistrado. Las prácticas inconsistentes en el envío, como usar cartas certificadas simples en lugar de burofax con certificación de contenido, generan disputas sobre si el inquilino realmente conocía el monto exacto de la deuda o si se le dio una oportunidad real de subsanar el impago antes de judicializar el conflicto.
Este artículo aclarará con precisión técnica cómo debe redactarse cada cláusula de la carta, qué anexos son obligatorios para blindar el pago y cuál es el flujo práctico para que esta comunicación cierre la puerta a la enervación. Entenderemos los estándares de 2026, donde la Ley de Vivienda impone requisitos adicionales para grandes tenedores y situaciones de vulnerabilidad, transformando un trámite administrativo en un paquete de evidencias blindado listo para ser presentado en el juzgado.
Puntos de decisión críticos en el requerimiento:
- Fehaciencia Total: Envío obligatorio por burofax con acuse de recibo y certificación de texto íntegro.
- Bloqueo de Enervación: Respetar el plazo de 30 días entre el requerimiento y la presentación de la demanda.
- Desglose Exhaustivo: Separación clara entre renta mensual, suministros impagados e intereses devengados.
- Aviso de Consecuencias: Mención expresa de la resolución contractual y la reclamación judicial de cantidades.
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Última actualización: 27 de enero de 2026.
Definición rápida: La carta de requerimiento de pago es una notificación fehaciente enviada por el acreedor al deudor para exigir el cumplimiento de una obligación pecuniária vencida, sirviendo como prueba prejudicial indispensable.
A quién aplica: Propietarios de inmuebles (particulares o grandes tenedores), inquilinos en mora y profesionales del sector legal que gestionan activos inmobiliários.
Tiempo, costo y documentos:
- Plazo de espera: 30 días naturales desde la recepción para que el requerimiento surta efectos impeditivos de enervación.
- Coste de envío: Entre 25€ y 40€ según el proveedor de burofax (Correos o plataformas digitales certificadas).
- Documentos anclados: Copia del contrato de arrendamiento, facturas de suministros y tabla de liquidación de deuda.
Puntos que suelen decidir disputas:
- La Receptividade: Prueba de que el inquilino tuvo la oportunidad de conocer el requerimiento, aunque rechace recogerlo.
- La Claridad del Monto: Un error en el cálculo de la deuda puede invalidar el efecto resolutorio de la carta.
- Identificación del Inmueble: Error en la dirección o piso que genera ambigüedad sobre qué contrato se está resolviendo.
Guía rápida sobre la carta de requerimiento
- Prueba de Contenido: No basta con el acuse de recibo; el juzgado exige la certificación de qué decía exactamente el texto enviado.
- Plazos de Cortesía: Otorgar entre 7 y 10 días para el pago voluntario antes de iniciar la vía judicial muestra buena fe contractual.
- Intereses Legais: Mencionar que la deuda devengará el interés legal del dinero desde la fecha del requerimiento presiona al deudor.
- Vulnerabilidade: En 2026, si el deudor es vulnerable, la carta debe mencionar la disposición a negociar o los servicios de mediación disponibles.
- Firma Técnica: La carta firmada por un abogado tiene un efecto disuasório superior y demuestra la intención seria de litigar.
Entender el requerimiento en la práctica legal
La carta de requerimiento de pago no es solo un documento que pide dinero; es una pieza de convicción. Jurídicamente, su función principal es constituir al deudor en mora (Art. 1100 del Código Civil) y, en el caso específico de los alquileres, cumplir con el requisito del Art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que se considera “razonable” en la práctica judicial es que el deudor haya sido advertido con claridad meridiana de que, si no paga en 30 días, perderá el derecho a detener el desahucio mediante el pago posterior.
Las disputas normalmente se desarrollan cuando el inquilino alega que no pudo pagar porque no sabía dónde hacerlo o porque el monto era incorrecto. Por ello, la estructura debe incluir obligatoriamente el IBAN actualizado del propietario. Si el inquilino prueba que la cuenta de destino estaba bloqueada o era distinta a la del contrato sin previo aviso, el requerimiento carecerá de eficacia resolutoria. La jerarquía de prueba sitúa al Burofax con Certificación de Contenido por encima de cualquier otro medio, ya que es el único que impide al inquilino decir en el juicio: “recibí un sobre vacío”.
Elementos exigidos para blindar la carta:
- Identificación de Partes: Nombre, apellidos y DNI del propietario y de todos los arrendatarios que figuren en el contrato.
- Causa de Resolución: Mención explícita del incumplimiento del artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Liquidación Detallada: No poner “total deuda”, sino “Mes X: 800€ + Luz Factura Y: 45€”.
- Advertencia de Enervación: Frase imperativa indicando que el pago tras 30 días no impedirá el desalojo.
Ángulos legales y prácticos que cambian el resultado
Un factor que vira el juego en 2026 es el estatus del propietario. Si usted es un Gran Tenedor, la carta de requerimiento debe incluir obligatoriamente información sobre si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. No adjuntar esta información o no haber consultado previamente a los servicios sociales puede hacer que el juez inadmita la demanda posterior, obligándole a enviar una nueva carta y perder otros 30 días. La calidad de la documentación aquí es vital: adjuntar un certificado de no vulnerabilidad o la prueba de haberlo solicitado es un anexo de oro.
Además, los plazos y avisos deben ser matemáticos. El cálculo base de los 30 días comienza a contar desde el día siguiente a la recepción efectiva o el intento de entrega rechazado. Si la demanda se interpone el día 29, el inquilino conservará su derecho a enervar. En la práctica, los despachos de abogados suelen esperar 35 días para absorber posibles retrasos en la notificación por parte de la empresa de mensajería, asegurando que el “reloj legal” esté completamente agotado antes de pisar el juzgado.
Caminos viables que las partes usan para resolver
Antes de escalar al litigio, la carta suele abrir ventanas de negociación que ambas partes utilizan:
- Ajuste informal: El propietario acepta el pago de la deuda principal renunciando a intereses si el inquilino firma un anexo de compromiso de puntualidade futura.
- Condonación por Desalojo: La carta ofrece perdonar las rentas devengadas a cambio de que el inquilino entregue las llaves y firme la resolución del contrato en un plazo de 7 días.
- Plan de Pagos: Se anexa un calendario de pagos fraccionados con una cláusula de resolución automática inmediata en caso de fallo en una sola cuota.
Aplicación práctica: Estructura paso a paso
El flujo típico de un impago donde el requerimiento falla suele ser por precipitación. No envíe la carta el primer día de retraso. Siga este orden para que el expediente esté “listo para decisión”:
- Identificar el incumplimiento: Verificar que la renta no ha sido ingresada en el periodo de cortesía (habitualmente los primeiros 7 días del mes).
- Recopilar pruebas de gasto: Obtener las facturas de suministros que el propietario ha pagado y que debe repercutir al inquilino según contrato.
- Redacción de la Liquidación: Crear una tabla Excel que desglose mes a mes la deuda, incluyendo cualquier saldo a favor del inquilino si existiera.
- Envío por Burofax: Acudir a la oficina o plataforma online. Solicitar certificación de contenido y custodia del documento por 5 años.
- Gestión de la Recepción: Si el inquilino no está, vigilar el aviso de llegada. Si pasan 15 días sin recogerlo, el requerimiento se considera efectuado fictamente.
- Escalada a Demanda: Una vez superado el día 31 desde la recepción, el abogado incorpora el burofax y el certificado como anexo nº 1 de la demanda de desahucio.
Detalles técnicos y anexos esenciales
La estructura de la carta debe ser sobria y técnica. Evite juícios de valor o lenguaje emocional. Lo que el Letrado de la Administración de Justicia busca es la itemización de la deuda y la ventana de plazo. En 2026, la retención de registros digitales ha ganado peso: si el burofax se envió a través de una plataforma electrónica, el hash criptográfico del documento debe ser visible para facilitar la comprobación judicial de autenticidade.
- Anexo 1: Tabla de Deuda. Desglose por conceptos y fechas de vencimiento originales.
- Anexo 2: Justificantes de Suministros. Copias de facturas de agua, luz o gas pagadas por el dueño y reclamadas.
- Anexo 3: Datos de Pago. Instrucciones claras con IBAN y BIC para que el deudor no pueda alegar imposibilidade técnica.
- Anexo 4 (Solo Gran Tenedor): Certificado de intermediación previa o informe de servicios sociales.
Estadísticas y lectura de escenarios
Los siguientes patrones reflejan el comportamiento de las disputas por impago en los últimos dos años. Son señales monitorizables que ayudan a entender la efectividade del requerimiento previo.
Eficacia del Requerimiento Fehaciente
Más de la mitad de los impagos se resuelven sin pisar el juzgado si la carta es firme.
Inquilinos que prefieren irse antes de tener una sentencia de desahucio en su expediente.
Indicadores Antes/Después del Requerimiento
- Tiempo de recuperación: 12 meses → 8 meses (cuando el requerimiento previo es correcto).
- Tasa de enervación judicial: 40% → 5% (el burofax previo neutraliza casi todos los intentos).
- Costo medio de honorarios: Se reduce un 15% al llegar el expediente con pruebas ya generadas.
Métricas Monitorizables
- Días desde impago a envío: El ideal es no superar los 15 días para no perder el control del flujo de caja.
- Porcentaje de entregas fallidas: Monitorear si el inquilino está haciendo “evasión de notificación”.
- Tasa de conversión de deuda: Porcentaje de deuda recuperada sin ejecución forzosa.
Ejemplos prácticos de cartas de requerimiento
Escenario A: La parte justifica bien
Un propietario envía un burofax detallando: mes de enero (800€), febrero (800€) y luz de diciembre (50€). Incluye el número de contrato y da 7 días de plazo. Adjunta las facturas de luz como anexos. Por qué se sostiene: La deuda es líquida, vencida y exigible. El juez verá una liquidación transparente que no deja margen a la duda.
Escenario B: El orden de pasos roto
Un arrendador envía un email pidiendo “lo que me debes”. No especifica meses ni montos. Demanda a los 10 días. El inquilino paga en el juzgado alegando que no sabía el total exacto. Resultado: El juez permite la enervación. El inquilino se queda en el piso y el propietario pierde meses de tiempo judicial por falta de precisión prejudicial.
Errores comunes en el requerimiento de pago
Usar correo certificado simple: El inquilino puede alegar ante el juez que el sobre contenía un papel en blanco o una carta de felicitación, ya que correos no certifica el texto en este formato.
No esperar los 30 días legales: Interponer la demanda antes de que expire el mes desde el requerimiento anula su efecto impeditivo de la enervación, regalándole una “segunda vida” al inquilino moroso.
Errores en los datos bancários: No incluir el IBAN o poner uno antiguo impide la subsanación por parte del deudor, lo que un juez interpretará como “mora del acreedor”.
Lenguaje agresivo o amenazante: Las amenazas que exceden lo legal pueden derivar en denuncias penales por coacciones, lo cual paraliza inmediatamente el desahucio civil.
FAQ sobre el Requerimiento de Pago
¿Sirve un WhatsApp como requerimiento de pago legal?
Aunque los tribunales aceptan cada vez más pruebas digitales, el WhatsApp no tiene la misma fuerza probatoria que un burofax para impedir la enervación del desahucio. El Tribunal Supremo exige una notificación fehaciente que garantice el contenido y la recepción íntegra por el destinatário.
Un mensaje de WhatsApp puede servir como prueba de buena fe o como recordatorio previo, pero ante un impago serio, el único documento rector debe ser el burofax certificado. Confiar el desalojo a un pantallazo de chat es una estrategia de alto riesgo que suele terminar en la desestimación de los efectos del artículo 22.4 de la LEC.
¿Qué pasa si el inquilino no quiere recoger el burofax?
Si el inquilino rechaza el burofax o no pasa a recogerlo tras el aviso de Correos, la notificación se considera efectuada a efectos legales. La jurisprudencia entiende que si la notificación no se produce por voluntad exclusiva del deudor, este no puede beneficiarse de su propia obstrucción.
Es vital conservar el sobre devuelto intacto o el informe oficial de la empresa de mensajería que indique “Rechazado” o “Dejado aviso no reclamado”. Este documento será la prueba ancla que permitirá al juez proceder con el desahucio sin derecho a enervación, asumiendo que el inquilino tuvo la oportunidad de conocer la deuda.
¿Debo incluir las facturas de luz y agua en el requerimiento?
Absolutamente. Para que la deuda de suministros sea causa de resolución contractual y reclamable en el juicio de desahucio, el inquilino debe haber sido requerido previamente para su pago con el desglose correspondiente. Si solo pide “la renta”, no podrá reclamar judicialmente la luz acumulada sin un nuevo proceso.
La mejor práctica es anexionar fotocopias de las facturas originales al burofax. Esto elimina cualquier argumento de indefensión por parte del inquilino, quien no podrá alegar que desconocía el consumo o que el propietario ha inflado las cantidades arbitrariamente.
¿Es obligatorio que la carta la firme un abogado?
No es obligatorio por ley, pero sí es altamente recomendable. Una carta firmada por un letrado indica que el asunto ya está en manos profesionales y que la demanda es el paso inminente. Además, los abogados aseguran que el lenguaje jurídico utilizado cumple con los estándares técnicos necesarios para evitar nulidades posteriores.
El coste del burofax enviado desde un despacho suele estar incluido en el paquete de gestión del desahucio. En muchos casos, la sola recepción de una carta con membrete de un despacho de abogados provoca el pago inmediato o la entrega voluntaria de las llaves por parte del inquilino moroso.
¿Cómo calculo exactamente el plazo de 30 días?
El plazo se computa de fecha a fecha, comenzando el día después de la recepción fehaciente. Si el inquilino recibe la carta el 1 de marzo, el plazo vence el 31 de marzo a medianoche. La demanda debe interponerse a partir del 1 de abril para que el efecto de bloqueo de la enervación sea plenamente válido.
Tenga en cuenta que si el plazo termina en festivo o fin de semana, es prudente esperar al siguiente día hábil por precaución procesal. Los jueces son muy estrictos con este cálculo base; un error de 24 horas puede arruinar una estrategia de desahucio de meses.
¿Qué pasa si el inquilino paga una parte de la deuda tras recibir la carta?
El pago parcial no detiene el proceso de resolución contractual. Si el inquilino debe 3.000€ y paga 500€ tras el burofax, sigue existiendo un incumplimiento por el resto del monto. El propietario puede continuar con la demanda por la cantidad pendiente, y el burofax original seguirá siendo válido para impedir la enervación.
Lo importante es no firmar ningún documento que acepte ese pago como “liquidación total de deuda”. Simplemente se registra como una entrega a cuenta que reduce el monto reclamable en la demanda, pero que no subsana el retraso ni la causa de desahucio.
¿Puedo enviar la carta a un lugar distinto de la vivienda alquilada?
La carta debe enviarse obligatoriamente al domicilio designado en el contrato para notificaciones. Si no se especificó ninguno, el domicilio legal es la propia vivienda arrendada. Enviar el burofax al trabajo del inquilino o a casa de sus padres, sin que conste en el contrato, puede invalidar la fehaciencia de la comunicación.
Si el inquilino se ha marchado y usted conoce su nueva dirección, puede enviarla allí también como refuerzo, pero la prueba principal para el juzgado siempre será el intento de entrega en el inmueble objeto del litigio inmobiliário.
¿Es necesario mencionar la fianza en la carta?
No es necesario y, de hecho, no debe hacerse. La fianza legal no puede ser utilizada por el inquilino para pagar mensualidades de renta. Al mencionar la fianza, podría dar pie al inquilino a argumentar que la deuda es menor o que está compensada. La carta debe centrarse exclusivamente en las rentas y suministros debidos.
La fianza se liquidará al final del contrato, una vez entregadas las llaves y comprobado el estado del inmueble. Durante el requerimiento previo, el propietario debe actuar como si la fianza no existiera a efectos de pago de renta.
¿Qué vigencia tiene un requerimiento previo?
La jurisprudencia no fija un plazo exacto de “caducidade”, pero un requerimiento pierde eficacia si pasa demasiado tiempo sin que se presente la demanda (por ejemplo, más de 6 meses). Si el inquilino paga algo y luego vuelve a dejar de pagar, es recomendable enviar un nuevo requerimiento actualizado.
Un requerimiento de 2024 no servirá para una demanda de 2026 si entre medias ha habido pagos o negociaciones que han alterado la deuda. La lógica de prueba exige que el requerimiento sea actual y representativo de la situación que se lleva ante el juez.
¿Sirve el requerimiento si hay más de un inquilino?
Si el contrato es solidário (lo más común), debe enviarse un burofax a cada uno de los arrendatarios o uno solo dirigido a todos ellos en el domicilio común. Lo más seguro es enviar copias individuales para evitar que uno alegue que no vivía allí o que su compañero le ocultó la carta.
La falta de notificación a uno de los coarrendatarios puede complicar la ejecución del desahucio contra esa persona específica. Para blindar el proceso, asegúrese de que el nombre de todos los firmantes del contrato figure de forma destacada en el sobre y en el texto del requerimiento.
Referencias y próximos pasos
- Descargar un modelo oficial de Burofax para impago de alquiler supervisado por letrados.
- Consultar en el Registro de la Propiedade si existe alguna carga que afecte a la legitimación para reclamar.
- Preparar el histórico bancário de los últimos 12 meses como prueba complementária de falta de ingreso.
- Contactar con un abogado para la revisión final de la liquidación de deuda antes del envío.
Lectura relacionada:
- La enervación del desahucio: qué es y cómo evitarla legalmente.
- Diferencias entre burofax con certificación de contenido y correo certificado.
- Obligaciones del propietario gran tenedor ante la Ley de Vivienda 2023.
- Cómo calcular el interés legal del dinero en reclamaciones de cantidad.
Base normativa y jurisprudencial
La validez de la carta de requerimiento se sustenta primordialmente en el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el cual establece que no procederá la enervación si el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatário con al menos treinta días de antelación. Esta norma se complementa con el Artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que tipifica el impago como causa de resolución de pleno derecho del contrato.
En cuanto a la fehaciencia, el Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de junio de 2014, entre otras) ha consolidado la doctrina de que el requerimiento debe ser receptício y contener una advertência clara. No es necesario que la carta amenace expresamente con el desahucio, pero sí que exija el pago de forma categórica y establezca un nexo directo con el contrato incumplido. Asimismo, la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda introduce nuevos requisitos de procedibilidade para grandes tenedores que deben reflejarse en la comunicación prejudicial.
Consideraciones finales
La carta de requerimiento de pago es la herramienta más potente que tiene un propietario para recuperar el control de su inversión inmobiliária. En el escenario de 2026, donde la protección al inquilino es máxima, la precisión documental es el único camino seguro. Un burofax bien estructurado no solo ahorra tiempo judicial, sino que a menudo actúa como un revulsivo psicológico que fuerza al inquilino a regularizar su situación o a negociar una salida pacífica.
No subestime este primer paso. La diferencia entre una demanda ganada con costas y un proceso estancado por defectos de forma reside en la calidad de esta notificación inicial. Trate el requerimiento como si fuera ya parte del juicio: con rigor en las cifras, fehaciencia en el envío y respeto escrupuloso por los plazos legales. Blindar el pago hoy es asegurar la posesión de su inmueble mañana.
Punto clave 1: El burofax con certificación de contenido es el único documento que el juez aceptará como prueba de requerimiento íntegro.
Punto clave 2: La liquidación debe ser detallada mes a mes; las cantidades globales son fáciles de impugnar por el deudor.
Punto clave 3: El plazo de 30 días es sagrado; interponer la demanda antes inhabilita el efecto bloqueador de la enervación.
- Recomendación: Automatice el aviso de llegada del burofax a su móvil para saber exactamente cuándo empieza a contar su plazo legal.
- Foco en anexos: No envíe solo la carta; adjunte las pruebas de suministros para cerrar cualquier vía de defensa por “desconocimiento de monto”.
- Control final: Revise que el IBAN de la carta coincide exactamente con el del contrato para evitar alegaciones de error en el destino.
Este contenido es solo informativo y no sustituye el análisis individualizado de un abogado habilitado o profesional calificado.