Inventário extrajudicial e imóveis: passo a passo completo para fazer sem erros

Inventário extrajudicial e imóveis: como funciona do início ao registro

O inventário extrajudicial é a via administrativa, feita diretamente em cartório de notas, para formalizar a transmissão do patrimônio de quem faleceu. Quando o acervo inclui imóveis — urbanos ou rurais — a escritura pública produz os efeitos necessários para posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), momento em que a propriedade é efetivamente transferida a cada herdeiro. A modalidade extrajudicial surgiu para dar celeridade e menor custo aos casos simples: exige consenso entre os herdeiros, ausência de incapazes e, em regra, inexistência de testamento (salvo hipóteses admitidas por normativas estaduais com confirmação judicial do testamento). É sempre obrigatória a assistência de advogado (um para todos ou um por interessado).

Condições para inventário em cartório

Requisitos básicos

• Falecimento no Brasil ou com certidão estrangeira válida (apostilada e traduzida, quando for o caso).
• Todos os herdeiros capazes (maiores e plenamente capazes). Havendo incapaz, a regra é o inventário judicial.
• Consenso sobre a partilha (distribuição dos bens e pagamento de dívidas).
• Inexistência de testamento — salvo se a normativa local admitir inventário extrajudicial com testamento previamente confirmado em juízo e todos concordarem.
• Advogado obrigatoriamente identificado na escritura (com número da OAB).

Além disso, o prazos para recolhimento do ITCMD e eventuais multas são definidos por cada estado. Diversas legislações estaduais exigem abertura do inventário em até 60 dias do óbito para evitar multa do ITCMD; confirme a regra específica do seu estado (por exemplo, SP, RJ, MG, RS, PR etc.).

Roteiro prático do inventário extrajudicial com imóveis

1) Levantamento documental

• Certidão de óbito; RG/CPF do falecido e dos herdeiros; certidões de estado civil (nascimento, casamento, divórcio); pacto antenupcial se houver.
• Certidões dos imóveis: matrícula atualizada (30 dias), certidão de ônus e ações reais/pessoais reipersecutórias.
• Comprovantes fiscais: IPTU (urbano), ITR e CCIR/INCRA (rural), CAR quando aplicável.
• Avaliações ou laudo de valor venal/mercado para base do ITCMD (critério varia por estado).
• Certidões forenses/fiscais exigidas pelo tabelionato (negativas de débitos municipais/estaduais/federais quando a lei local exigir).

2) Definição do inventariante e relação de bens

Os herdeiros escolhem o inventariante (pode ser cônjuge, companheiro, filho, etc.), que será responsável por fornecer informações, assinar e representar o espólio. A relação patrimonial deve listar todos os bens e dívidas: imóveis urbanos/rurais, direitos aquisitivos (imóvel financiado), cotas societárias, veículos, aplicações, saldos bancários, FGTS, PIS/Pasep, previdência, bens no exterior (que exigem tratamento à parte), entre outros.

3) Cálculo e recolhimento do ITCMD

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é estadual. A alíquota e a base de cálculo variam conforme a UF. Em muitos estados a alíquota é progressiva. Exemplos típicos:

O pagamento do ITCMD costuma ser pré-condição para a lavratura da escritura. Alguns estados permitem parcelamento e exigem DARE/GIA, declaração eletrônica e laudo de avaliação fiscal. Em transmissão de quinhão ou cessão de direitos hereditários, pode incidir ITCMD adicional e/ou ITBI (se houver excesso de meação ou partilha desigual com torna que configure transmissão onerosa imobiliária).

4) Minuta de partilha e conferência de regime de bens

A partilha deve observar a legítima (metade reservada aos herdeiros necessários: descendentes, ascendentes, cônjuge/companheiro), as recomposições de colação (doações em adiantamento da legítima) e o regime de bens do casamento/união estável do falecido. Exemplos:

• Comunhão parcial: comunicam-se bens adquiridos onerosamente na constância; bens anteriores e heranças do falecido são particulares.
• Comunhão universal: todo o acervo (salvo exceções) se comunica; meação do cônjuge é apurada antes da herança.
• Separação (convencional) ou obrigatória: regra de não comunicação, salvo súmula 377/STF (discutida na prática) que admite comunicação de aquestos em separação legal quando comprovado esforço comum — alinhar com a orientação local.

Imóveis urbanos: particularidades

• IPTU e taxas quitados até a data base exigida pelo CRI.
• Condomínios: declaração de inexistência de débitos pode ser exigida; ainda que a obrigação seja propter rem, os tabelionatos e CRIs costumam solicitar a prova de quitação.
• Averbações pendentes: casamento, divórcio, mudança de nome, construção/averbação de área e habite-se. Regularizar antes ou como condição na escritura.
• Direitos aquisitivos (imóvel em financiamento/alienação fiduciária): negociar com o agente financeiro (novação, assunção, quitação antecipada, cessão de direitos). A propriedade plena só é consolidada com a baixa da garantia.

Imóveis rurais: particularidades

• CCIR/INCRA e ITR em dia; CAR e eventuais licenças ambientais quando houver área de reserva.
• Georreferenciamento obrigatório para áreas acima de determinados módulos (cronograma do Incra); ausência pode travar o registro.
• Imóvel rural com fracionamento: atentar à fração mínima de parcelamento (FMP) e às restrições do Estatuto da Terra.

Colação, doações e sonegação

Doações feitas em vida a herdeiros devem ser colacionadas (trazidas à conferência) para igualdade entre os sucessores, salvo se qualificadas como doação da parte disponível com dispensa de colação. O não lançamento de bens recebidos pode caracterizar sonegação, sujeitando o herdeiro às penalidades legais (perda do direito sobre o bem sonegado, além de repercussões fiscais do ITCMD).

Passivo do espólio e responsabilidade por dívidas

O espólio responde pelas dívidas do falecido até o limite da herança. Em termos práticos: é recomendável levantar contratos bancários, condomínios, tributos e ações judiciais em curso. É possível destinar bens para quitação, prever torna entre herdeiros e ajustar a partilha para fazer frente a obrigações. Em financiamentos imobiliários, verifique cláusulas de seguro prestamista que podem quitar saldo em caso de morte.

Escritura de inventário e partilha

Com documentação, ITCMD e minuta definidos, o tabelião lavra a escritura pública. O ato descreverá: identificação das partes; qualificação do óbito; relação de bens; avaliações e ITCMD; passivo; quinhões (quem recebe o quê); responsabilidade por custas e eventuais torna. A escritura tem eficácia de título hábil para o registro imobiliário, transferência de veículos (DETRAN), comunicação a bancos etc.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Somente com o registro a transferência da propriedade imobiliária se consolida perante terceiros. Procedimento:

1. Apresentar a escritura ao CRI competente (da matrícula do imóvel) com guias de emolumentos/FRJ.
2. Atender exigências em nota devolutiva (se houver), como adequação de dados, retificação de área ou apresentação de certidões complementares.
3. Concluído o registro, cada herdeiro passa a constar como proprietário na matrícula, com sua fração ideal ou com a unidade integral conforme a partilha.

Casos especiais e dúvidas frequentes

1) Testamento

Regra geral: inventário judicial. Em alguns estados, admite-se o extrajudicial se o testamento estiver confirmado por sentença (abertura/registro) e todos forem capazes e concordes. Consulte a norma de serviço da Corregedoria local.

2) Herdeiro residente no exterior

É possível participar por procuração pública lavrada perante autoridade consular brasileira ou notário estrangeiro com Apostila de Haia e tradução juramentada. A assinatura eletrônica também pode ser aceita quando compatível com a norma da serventia.

3) Bens no exterior

Patrimônio localizado fora do Brasil não é transferido por escritura brasileira. Recomenda-se inventário paralelo no país onde o bem está situado, observando conflito de leis e tributação local. A escritura pode, todavia, declarar tais bens para fins de partilha econômica entre os herdeiros.

4) Sobrepartilha

Bens descobertos após a escritura podem ser objeto de sobrepartilha, por nova escritura (se mantidas as condições de capacidade e acordo) ou via judicial.

5) Uniões estáveis e companheiro sobrevivente

É indispensável comprovar a união estável (escritura declaratória, sentença, provas robustas) para resguardar o direito sucessório. A existência de filhos comuns e o regime de bens aplicável alteram o cálculo da meação e da legítima.

Custos e prazos: o que impacta

• Emolumentos do tabelionato: variam por estado e pelo valor do acervo.
• ITCMD e eventuais multas/juros por atraso de abertura ou pagamento.
• Honorários advocatícios: podem ser fixos ou percentuais.
• Despesas de regularização: retificação de área, averbação de construção, certidões, georreferenciamento.
• Prazos: inventários extrajudiciais simples, com documentação completa e consenso, podem ser concluídos em semanas; regularizações e avaliações fiscais podem estender meses.

Boas práticas para evitar exigências e retrabalho

• Solicitar matrícula atualizada e certidões antes de desenhar a partilha.
• Checar regime de bens e eventuais doações/colação com antecedência.
• Padronizar nomes e dados cadastrais (CPF, datas, grafias) iguais em todos os documentos.
• Antecipar regularizações (averbações, georreferenciamento) para não travar o registro.
• Definir claramente quinhões, torna e responsáveis por débitos na própria escritura.

Exemplos de partilha envolvendo imóveis

Exemplo 1: imóvel urbano + aplicação financeira

Espólio: apartamento (R$ 600 mil) + poupança (R$ 200 mil). Cônjuge sobrevivente casado em comunhão parcial sem bens comuns adquiridos. Herdeiros: dois filhos. Partilha possível: 50% do patrimônio (legítima) dividido igualmente entre os dois filhos; parte disponível livre para acordo, desde que não prejudique a legítima. Escritura pode atribuir o imóvel a um filho com pagamento de torna ao outro, ou condomínio entre eles, conforme consenso.

Exemplo 2: sítio rural com georreferenciamento pendente

Espólio: área rural 45 ha sem georreferenciamento. Antes da partilha, providenciar georreferenciamento/INCRA se exigível. Na escritura, definir se a propriedade ficará em condomínio (frações ideais) ou se haverá desmembramento respeitando a FMP. Sem essas cautelas, o CRI pode recusar o registro.

Inventário extrajudicial e planejamento sucessório

O inventário em cartório é reativo (após o óbito). Para prevenir litígios, cada família pode avaliar planejamento sucessório com doações (com reserva de usufruto), holding patrimonial, testamento (para organizar a parte disponível), seguro de vida e cláusulas restritivas (inalienabilidade, incomunicabilidade). Isso reduz custos fiscais, uniformiza critérios de avaliação e simplifica o inventário — inclusive o extrajudicial.

Conclusão

O inventário extrajudicial é a via mais simples para organizar a sucessão quando todos são capazes e há consenso. Em se tratando de imóveis, o sucesso depende de uma boa preparação documental, da correta apuração do ITCMD e da regularidade registral (urbana ou rural). Uma escritura bem redigida — com atenção à legítima, colação, torna, passivo e descrição exata dos bens — permite um registro ágil e seguro no CRI, encerrando o procedimento com a efetiva transferência da propriedade a cada herdeiro. Em situações que fujam desse padrão (incapazes, litígios, testamento não confirmado, bens no exterior, regularizações complexas), a rota judicial ou híbrida (atos preparatórios e confirmações em juízo) tende a ser a mais adequada.

Guia rápido

• Quando pode ser feito em cartório: todos os herdeiros capazes, consenso sobre a partilha e, em regra, sem testamento (ou com testamento previamente confirmado em juízo conforme normas locais).
• Onde fazer: em qualquer Tabelionato de Notas do estado (cheque normas da Corregedoria local). A transferência de imóveis só se consolida após registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• Quem participa: herdeiros, cônjuge/companheiro, inventariante e advogado (obrigatório, um para todos ou um para cada parte).
• Tributo: recolhimento do ITCMD (estadual) como condição para a escritura/registro; prazos e alíquotas variam por UF.
• Imóveis urbanos: matrícula atualizada, IPTU, eventual quitação condominial, averbações de construção/estado civil.
• Imóveis rurais: CCIR/INCRA, ITR, CAR e, se aplicável, georreferenciamento conforme Lei 10.267/2001.
• Resultado: a escritura pública de inventário e partilha é título hábil para o registro, transferência de veículos e levantamento de valores.

FAQ

Quem pode fazer inventário extrajudicial quando há imóveis?

É necessário que todos os herdeiros sejam capazes e que haja acordo sobre a partilha. O procedimento é lavrado em cartório de notas com a presença e assinatura de advogado. Existindo testamento, em regra o caminho é judicial; algumas Corregedorias admitem a via extrajudicial se o testamento estiver previamente confirmado por sentença e houver consenso.

Quais etapas práticas para transferir os imóveis aos herdeiros?

(1) Reunir documentos pessoais e certidões imobiliárias; (2) nomear inventariante; (3) apurar ITCMD e pagar/parcelar; (4) redigir minuta de partilha (com meação, legítima e colação de doações); (5) lavrar a escritura pública; (6) registrar a escritura em cada CRI para efetivar a transferência de propriedade.

Como é calculado o ITCMD e quando devo pagar?

O ITCMD é estadual, com alíquotas e prazos definidos por lei de cada UF. A base pode considerar valor venal (urbano) ou critérios próprios (rural), havendo valoração fiscal quando necessário. Muitos estados preveem multa se o inventário não for iniciado ou se o imposto não for pago dentro do prazo (comum: 60 dias do óbito para abertura/declaração). A escritura e o registro normalmente dependem da quitação.

É possível inventariar imóvel com financiamento/alienação fiduciária?

Sim. Inventaria-se o direito aquisitivo e a dívida. O CRI registrará a partilha na matrícula, mantendo a garantia. Alteração de devedor (assunção) ou quitação exigem anuência do credor. Consulte o banco para ajustes contratuais.

Herdeiros morando no exterior podem assinar?

Podem assinar por procuração pública lavrada em consulado brasileiro ou notário estrangeiro com Apostila de Haia e tradução juramentada. Alguns cartórios aceitam assinatura eletrônica qualificada, conforme norma local.

Como lidar com imóvel rural sem georreferenciamento ou com área a retificar?

Se o georreferenciamento for obrigatório (Lei 10.267/2001 e cronograma do Incra) e ainda não realizado, o CRI poderá exigir a regularização para registrar a partilha. Em caso de divergência de área, providencie retificação (artigos da Lei de Registros Públicos) antes ou como condição do registro.

Descobri um imóvel depois da escritura. Preciso ir ao Judiciário?

Não necessariamente. É possível fazer sobrepartilha extrajudicial por nova escritura (se permanecerem os requisitos: capacidade e acordo). Se houver conflito, o tema migra para a via judicial.

Referencial normativo e prático

• Código de Processo Civil, art. 610 e seguintes: autoriza o inventário extrajudicial quando todos os herdeiros são capazes e concordes; mantém a exigência de advogado.
• Lei 8.935/1994 (Notários e Registradores) e Lei 6.015/1973 (Registros Públicos): disciplinam competência e efeitos dos atos notariais e registrais, inclusive o registro da partilha no CRI.
• Resolução CNJ 35/2007 e normas das Corregedorias-Gerais dos Tribunais estaduais: detalham procedimentos, documentos e hipóteses de inventário em notas.
• Constituição Federal, art. 155, I e leis estaduais do ITCMD: definem competência tributária, prazos, alíquotas e isenções; confira a legislação da sua UF.
• Lei 10.267/2001 e Decreto 4.449/2002 (georreferenciamento): requisitos técnicos para imóveis rurais e prazos de exigibilidade; interação com Incra/CCIR.
• Estatuto da Terra e normas agrárias correlatas: limites de parcelamento rural (Fração Mínima de Parcelamento) e restrições à divisão em partilha.
• Legislação municipal (IPTU, habite-se) e condominial: comprovação de quitação pode ser exigida para registro.

Considerações finais

O inventário extrajudicial com imóveis é um caminho rápido e seguro quando há consenso e capacidade das partes, desde que cumpridos os requisitos fiscais e registrais. O sucesso depende de preparação documental, da correta apuração do ITCMD e da regularidade das matrículas. Antecipar ajustes — como georreferenciamento, quitação condominial e averbações de estado civil — evita notas devolutivas e reduz custos. Em cenários com herdeiros incapazes, testamento não confirmado, conflito ou patrimônio no exterior, a via judicial ou soluções híbridas tendem a oferecer maior segurança.

Este material é informativo e busca orientar de forma clara o passo a passo do inventário extrajudicial com imóveis; contudo, não substitui a análise personalizada de um(a) profissional do Direito e de especialistas registrais/tributários. Cada inventário possui particularidades de legislação estadual, exigências cartorárias e situações familiares que devem ser avaliadas caso a caso.