Direitos do Locatário em Caso de Venda do Imóvel: Preferência, Prazos e Proteções Legais
Venda do imóvel locado: panorama geral e proteção do locatário
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece um conjunto de regras específicas para a hipótese de alienação do imóvel durante a locação. Em linhas gerais, a venda não extingue automaticamente a locação, e o locatário possui direito de preferência para comprar o bem em igualdade de condições com terceiros, além de mecanismos de proteção como a sub-rogação do adquirente nas obrigações do contrato e, em situações específicas, a possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel caso sua preferência seja preterida. [0]
Essencial — Se o imóvel for vendido durante a locação, o adquirente pode assumir a posição do locador (sub-rogação) e, em certos casos, denunciar o contrato com aviso de 90 dias para desocupação, salvo se houver prazo determinado, cláusula de vigência e averbação do contrato na matrícula do imóvel. [1]
Direito de preferência: como funciona
O direito de preferência assegura ao locatário (e, em certos casos, ao sublocatário) a prerrogativa de adquirir o imóvel em igualdade de preço e condições oferecidos a terceiros, quando o locador optar por vender, prometer vender, ceder direitos ou dar em pagamento o bem. [2]
Comunicação obrigatória e conteúdo mínimo da oferta
A preferência depende de notificação formal ao locatário com todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, além de indicar o local e horário para exame da documentação. Essa comunicação é o marco que deflagra os prazos legais. [3]
Prazo de 30 dias para manifestar aceite
Recebida a notificação, o locatário possui 30 dias para aceitar integralmente a proposta. Se não houver manifestação inequívoca dentro do prazo, a preferência caduca, e o proprietário pode vender a terceiro nas mesmas condições notificadas. [4]
Se o locatário for preterido
Se o imóvel for vendido a terceiro sem respeito à preferência, o locatário pode: (i) pleitear perdas e danos contra o alienante; ou (ii) propor adjudicação compulsória, depositando o preço e demais despesas, para haver para si o imóvel, observadas as condições legais. [5]
Prazo de 6 meses para a adjudicação compulsória
A ação de adjudicação deve ser proposta em até 6 meses contados do registro do título de compra e venda em favor do terceiro, e exige que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel ao menos 30 dias antes da alienação, além do depósito do preço. [6]
Checklist da preferência
- Notificação formal com preço, condições, ônus e local/horário para examinar documentos. [7]
- 30 dias para aceitar integralmente a proposta. [8]
- Se preterido: perdas e danos ou adjudicação compulsória (depósito do preço). [9]
- 6 meses do registro da venda para ajuizar a adjudicação; locação averbada 30 dias antes. [10]
Quando a preferência não se aplica
O art. 32 da Lei do Inquilinato estabelece hipóteses em que o direito de preferência não incide, como: perda da propriedade ou venda por decisão judicial (p. ex., hasta/leilão), permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Nessas situações, o proprietário pode alienar o bem sem ofertá-lo previamente ao locatário. [11]
Atenção prática — Em permuta, a preferência não se aplica; já a averbação do contrato (quando existente) protege a vigência da locação perante terceiros, mas não cria preferência onde a lei a exclui. [12]
Efeitos da venda sobre a locação: sub-rogação, denúncia e “cláusula de vigência”
Em regra, o comprador de imóvel locado se sub-roga na posição de locador, assumindo direitos e deveres do contrato (continuidade da locação). Contudo, o art. 8º autoriza, em determinadas condições, a denúncia do contrato pelo adquirente com prazo de 90 dias para desocupação. Essa faculdade é afastada quando a locação é por prazo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato está averbado na matrícula do imóvel. [13]
Further reading:
Posse e medida processual adequada
Havendo resistência à desocupação após a denúncia válida, o caminho processual para retomada pelo adquirente é a ação de despejo, segundo orientação do STJ. [14]
Proteção máxima ao locatário
- Contrato por prazo determinado + cláusula de vigência + averbação anterior à venda → comprador é obrigado a respeitar a locação até o término. [15]
Risco ampliado
- Contrato sem averbação ou sem cláusula de vigência → adquirente pode denunciar com 90 dias. [16]
Linha do tempo dos prazos (preferência, adjudicação e desocupação)
Visualize os principais marcos legais em uma linha do tempo simplificada:
Base legal: preferência (30 dias), adjudicação (6 meses do registro com depósito do preço e averbação prévia), denúncia com 90 dias (art. 8º). [17]
Documentação e boas práticas para resguardar direitos
Para o locatário
- Exigir que a notificação contenha todos os termos da proposta (preço, forma de pagamento, ônus, local/horário para análise). [18]
- Se houver interesse na compra, manifestar aceitação por escrito em até 30 dias. [19]
- Registrar o contrato com cláusula de vigência no Cartório de Registro de Imóveis para oponibilidade a terceiros. [20]
- Em caso de preterição, avaliar com advogado a adjudicação compulsória (com depósito do preço) ou perdas e danos. [21]
Para o comprador
- Verificar na matrícula a existência de averbação do contrato e eventual cláusula de vigência. [22]
- Checar se a preferência foi regularmente ofertada e se respeitou-se o prazo de 30 dias. [23]
- Se optar por denunciar o contrato, observar o prazo de 90 dias e utilizar a ação de despejo como via adequada em caso de resistência. [24]
Modelo de fluxo documental recomendado
- Locador decide vender → Notificação ao locatário com todas as condições da proposta. [25]
- Locatário responde em 30 dias (aceita/recusa). [26]
- Se venda a terceiro ocorrer sem preferência → locatário considera adjudicação (em até 6 meses) ou indenização. [27]
- Se comprador quiser a posse livre e for possível denunciar → desocupação em 90 dias e, se necessário, despejo. [28]
Pontos sensíveis e controvérsias frequentes
Forma da notificação e prova do recebimento
É recomendável que a notificação seja feita por meio que comprove o recebimento (cartório, judicial, ou outro meio idôneo), pois a contagem do prazo de 30 dias depende desse marco. [29]
Alteração de condições após a oferta
Se o locador vender a terceiro por condições mais vantajosas que as ofertadas ao inquilino, pode caracterizar preterição, viabilizando adjudicação/indenização. A verificação comparativa exige atenção à integralidade da proposta (preço, forma, prazos, garantias). [30]
Preferência do sublocatário
Em hipóteses de sublocação regular, a preferência pode ser invocada pelo sublocatário (em igualdade de preço e condições), observada a precedência legal. [31]
Exceções do art. 32 e alienações atípicas
Em permuta, doação, venda judicial e afins, a lei afasta a preferência. A existência de averbação protege a vigência da locação (oponibilidade), mas não cria preferência onde a norma a exclui. [32]
Estudo de caso: como o STJ orienta a prática
Em notícia institucional, o STJ assentou que a ação de despejo é a via processual adequada para o comprador buscar a posse do imóvel locado quando presentes os requisitos legais (artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991). Esse entendimento reforça a necessidade de observar a denúncia com 90 dias e os demais pressupostos legais, sob pena de indeferimento de medidas inadequadas. [33]
Além disso, a jurisprudência reconhece que o desrespeito ao direito de preferência pode ensejar tanto perdas e danos quanto a adjudicação compulsória, desde que observados os requisitos do art. 33, inclusive o depósito do preço e o prazo decadencial de 6 meses. [34]
Roteiro rápido para decisões
Sou locatário e recebi notificação de venda
- Analise preço, forma de pagamento e ônus descritos. [35]
- Decida em 30 dias e responda por escrito. [36]
- Se venderem a terceiro por condições melhores, avalie adjudicar (6 meses do registro) ou buscar indenização. [37]
Sou comprador de imóvel locado
- Verifique averbação e cláusula de vigência na matrícula. [38]
- Confirme se a preferência foi respeitada. [39]
- Se possível denunciar, observe 90 dias e, havendo resistência, ação de despejo. [40]
Conclusão
Na venda de imóvel locado, o ordenamento prioriza segurança jurídica e equilíbrio entre as partes. O locatário não fica desamparado: dispõe de preferência para comprar, pode oponibilizar a locação ao adquirente mediante cláusula de vigência averbada, e, se preterido, tem à disposição adjudicação compulsória (com depósito do preço) ou indenização. Ao mesmo tempo, o comprador conta com a denúncia com 90 dias quando ausentes os requisitos de oponibilidade. O segredo está em formalizar adequadamente cada etapa (notificação, prazos, registros) e comparar fielmente as condições da oferta. A observância rigorosa dos prazos — 30 dias (aceite), 6 meses (adjudicação) e 90 dias (desocupação) — e das exceções legais (art. 32) evita litígios e preserva direitos. [41]
Guia rápido
- Venda não extingue a locação: o comprador se sub-roga nos direitos e deveres do locador (Lei 8.245/1991, art. 8º).
- Direito de preferência: o inquilino tem prioridade para comprar em igualdade de condições (arts. 27 a 34). Prazo de 30 dias para aceitar após notificação válida.
- Cláusula de vigência + averbação: se o contrato tem cláusula de vigência e está averbado na matrícula antes da venda, o comprador deve respeitar o prazo da locação.
- Denúncia pelo adquirente: sem a proteção acima, ele pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação (art. 8º, parágrafo único), por ação de despejo se necessário.
- Preferência desrespeitada: cabe adjudicação compulsória (com depósito do preço) em até 6 meses do registro da venda, ou indenização (art. 33).
- Exceções: não há preferência em permuta, doação, venda judicial e outras hipóteses do art. 32.
- Provas e documentos: guarde a notificação com preço e condições, a resposta dentro do prazo e, se houver, a averbação na matrícula.
Roteiro prático
- Locador decide vender ➝ notifica o inquilino com preço, forma de pagamento, ônus e local para exame dos documentos.
- Locatário analisa e responde em até 30 dias (aceita integralmente ou recusa).
- Havendo venda a terceiro: verificar cláusula de vigência e averbação para oponibilidade; se preterido, avaliar adjudicação ou perdas e danos.
- Comprador pretende a posse livre? Se possível, denuncia o contrato com 90 dias; diante de resistência, ajuíza despejo.
Pontos de atenção
- Forma da notificação: utilizar meio com comprovação de entrega (cartório, AR, e-mail com confirmação se previsto) para marcar o início do prazo de 30 dias.
- Condições idênticas: se a venda ocorrer por condições melhores do que as ofertadas ao inquilino, há indício de preterição.
- Prazo decadencial: a adjudicação compulsória exige ajuizamento em 6 meses do registro da compra e venda.
- Locação residencial x não residencial: as regras de preferência e denúncia do art. 8º aplicam-se a ambas, observadas peculiaridades contratuais.
FAQ (4 perguntas) — apenas com H4
1) O comprador pode me tirar do imóvel imediatamente após a compra?
Não. Em regra, ele se sub-roga na posição de locador e deve respeitar a locação. Somente pode denunciar o contrato com 90 dias de antecedência quando não houver cláusula de vigência averbada na matrícula e demais requisitos de oponibilidade.
2) Como funciona, na prática, o meu direito de preferência?
Você deve receber notificação com preço, forma de pagamento, ônus e local para exame dos documentos. A partir do recebimento, corre o prazo de 30 dias para aceitar integralmente a proposta. Sem resposta no prazo, a preferência caduca.
3) E se venderem para terceiro por condições mais vantajosas que as ofertadas a mim?
É caso de possível preterição. Você pode pleitear adjudicação compulsória (depositando o preço e despesas) no prazo de 6 meses a partir do registro da venda, ou buscar indenização por perdas e danos.
4) Para que serve a cláusula de vigência com averbação na matrícula?
Ela torna a locação oponível a terceiros, obrigando o comprador a respeitar o prazo do contrato, afastando a denúncia com 90 dias. Sem a averbação prévia (e a cláusula), o novo proprietário tende a poder denunciar o contrato.
Fundamentos normativos e jurisprudenciais
- Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991):
- Art. 8º: sub-rogação do adquirente e denúncia com 90 dias (na ausência de cláusula de vigência averbada).
- Arts. 27 a 34: direito de preferência (notificação com preço/condições; prazo de 30 dias para aceite; adjudicação compulsória com depósito; prazo de 6 meses do registro; hipóteses de indenização).
- Art. 32: exceções em que não há preferência (permuta, doação, venda judicial etc.).
- Entendimento consolidado:
- Ação de despejo como via adequada para retomada da posse pelo adquirente quando cabível a denúncia (orientação do STJ).
- Preterição da preferência autoriza adjudicação (com depósito do preço) ou perdas e danos, desde que observados requisitos legais (art. 33).
- Registros públicos:
- Averbação do contrato com cláusula de vigência na matrícula do imóvel como condição de oponibilidade da locação perante terceiros.
Observação: a aplicação prática depende do caso concreto (tipo de locação, prazo, existência de garantias, redação contratual e histórico de comunicações).
Considerações finais
Na alienação de imóvel locado, a legislação busca equilibrar a segurança jurídica do investidor com a estabilidade possessória do inquilino. O respeito aos prazos (30 dias para aceitar a preferência; 90 dias para desocupação em denúncia cabível; 6 meses para adjudicar), à forma (notificação idônea) e aos registros (averbação com cláusula de vigência) reduz litígios e protege direitos. Em caso de preterição, a via da adjudicação compulsória — com depósito do preço — ou a indenização são instrumentos eficazes, desde que manejados tempestivamente.
Aviso importante — Este conteúdo é informativo e foi elaborado com base na Lei nº 8.245/1991 e entendimentos jurisprudenciais em vigor. Ele não substitui a análise individualizada por um(a) profissional habilitado(a), que poderá avaliar documentos, prazos, riscos e estratégias processuais de acordo com as particularidades do seu caso.