Arbitragem no Imobiliário: Principais Conflitos, Custos e Como Blindar seus Contratos

A arbitragem vem ganhando espaço no setor imobiliário brasileiro como método privado de solução de controvérsias, especialmente em disputas técnicas (engenharia, cronograma, medições), econômicas (reajustes, multas) e societárias/contratuais (SPEs, promessa de compra e venda, built to suit, locações corporativas). Amparada pela Lei 9.307/1996 (alterada pela Lei 13.129/2015), a arbitragem produz sentença com a mesma eficácia da sentença judicial e permite definir árbitros com expertise em direito imobiliário, construção civil e finanças.

Cláusula compromissória é o ponto de partida: deve ser escrita, clara e preferencialmente com regras completas (instituição, número de árbitros, sede, lei aplicável, idioma, confidencialidade, provas, custas). Em contratos de adesão e consumo, a lei exige assinatura ou anuência específica (art. 4º, §2º, Lei de Arbitragem) e transparência; a arbitragem com consumidor é válida quando pós-conflito ou quando houver consentimento inequívoco e informação clara sobre custos e renúncia à jurisdição estatal.

Passo a passo típico (institucional): (1) notificação e abertura na câmara indicada; (2) nomeação de tribunal arbitral (geralmente três árbitros) ou árbitro único; (3) audiência de organização processual (terms of reference); (4) fases de alegações, provas (perícia técnica, documentos, depoimentos) e alegações finais; (5) sentença arbitral. Se precisar de urgência antes da formação do tribunal, usa-se o árbitro de emergência (quando previsto) ou o Judiciário para medida cautelar preparatória (art. 22-A, Lei 9.307/96).

Gráfico ilustrativo (não estatístico): onde há mais litígios em carteiras corporativas.

Cuidados contratuais que reduzem litígios: (i) definir matriz de riscos (clima, greves, licenças, aumento de materiais); (ii) KPIs de performance e gatilhos de reequilíbrio; (iii) metodologia de perícia (cronograma físico-financeiro, as built); (iv) cláusula escalonada (negociação → mediação → arbitragem); (v) critérios de índices (IGP-M/IPCA) e fórmula de reajuste; (vi) garantias (performance bond, escrows, alienação fiduciária – Lei 9.514/1997).

Consumo e incorporação residencial: em relações com adquirentes pessoa física, vigem o CDC (Lei 8.078/1990) e a Lei 13.786/2018 (distrato). A arbitragem é possível se houver consentimento específico e informação clara sobre custos; cláusula imposta sem destaque pode ser considerada abusiva. Em distratos e vícios construtivos, muitos agentes preferem mediação prévia e, se necessário, arbitragem para lotes de processos repetitivos, preservando a imagem do empreendimento.

Condomínios e locações: a convenção de condomínio pode prever arbitragem para conflitos entre condôminos e com o condomínio; recomenda-se aprovação assemblear qualificada e cláusula clara no regulamento interno. Nas locações corporativas, é comum cláusula compromissória com regras sobre reajuste, reformas estruturais, garantias e rescisão antecipada em built to suit e sale and leaseback.

Custos e tempo: variam por câmara e complexidade. Em disputas corporativas, custas + honorários podem oscilar entre 0,5% e 10% do valor da causa, a depender de faixas, número de árbitros e perícias. O tempo médio em casos técnicos gira entre 12 e 24 meses quando há perícia robusta e calendários bem administrados.

Integração com o Judiciário: o controle judicial da sentença arbitral é limitado (anulação por vícios do art. 32 da Lei 9.307/96). Cumprimento e atos executivos ocorrem via cumprimento de sentença. Medidas cautelares e de urgência podem ser pedidas ao juiz antes da instauração ou em apoio, sem afastar a arbitragem (art. 22-A).

Conclusão: a arbitragem no setor imobiliário oferece previsibilidade, especialização e sigilo para disputas de alto valor e forte componente técnico. Ela funciona melhor quando o contrato define risco, indicadores, perícia e um calendário processual claro. Em relações com consumidores, a validade depende de consentimento específico e informação adequada. Com desenho cuidadoso, a arbitragem transforma conflitos comuns do mercado imobiliário em decisões rápidas e executáveis, preservando valor do empreendimento e continuidade dos projetos.

FAQ — Arbitragem no setor imobiliário: conflitos comuns

1) Em quais contratos imobiliários a cláusula de arbitragem é mais usada?

É frequente em incorporações e SPEs (acordos de sócios, empreitadas EPC, contratos de venda de ativos), locações corporativas e built to suit, compra e venda entre investidores (R&W/indenidades), condomínios de alto padrão e contratos vinculados a garantias (performance bond, escrows). Em relações de consumo (venda a pessoa física), a arbitragem exige consentimento específico e transparente; em geral é mais segura quando firmada após o conflito.

2) Como redigir uma cláusula compromissória robusta para projetos imobiliários?

Indique câmara arbitral (regulamento/custas), sede, lei aplicável, idioma, número de árbitros (tribunal de 3 em casos complexos), regras de confidencialidade, provas e perícias (engenharia/contábil), árbitro de emergência, rateio de custas e joinder/multi-party (para SPE, construtora, projetistas e garantidores). Em contratos de adesão/consumo, garanta destaque e anuência expressa.

3) Quais disputas aparecem com mais frequência na arbitragem imobiliária?

• Construção/empreitada: atraso, reequilíbrio por alta de insumos, glosas de medições, vícios construtivos e responsabilidades.
• Societário em SPEs: aportes, governança, distribuição de lucros e descumprimento de acordos de sócios.
• Locações corporativas/BTs: reajuste, obras estruturais, rescisão antecipada e multas.
• Compra e venda entre investidores: violação de representations & warranties, earn-out e condições precedentes.
• Condomínios: rateio de despesas extraordinárias, obras e uso de áreas comuns.

4) Quanto custam e quanto duram os processos arbitrais no mercado?

As custas e honorários variam por câmara, valor da causa e número de árbitros, situando-se, em cenários corporativos, entre cerca de 0,5% e 10% do valor em disputa. Com perícia técnica, o ciclo típico é de 12 a 24 meses, podendo ser mais curto quando há árbitro único e menor complexidade. Medidas urgentes podem ser apreciadas por árbitro de emergência quando previsto; antes da formação do tribunal, o Judiciário pode conceder cautelares sem afastar a competência arbitral.

5) Como evitar nulidades e reduzir riscos na arbitragem imobiliária?

• Mapeie e aloque riscos (clima, licenças, greves, sanções) na matriz contratual.
• Mantenha registros técnicos (RDO, diários de obra, as built) e defina metodologia pericial no contrato.
• Preveja cláusula escalonada (negociação → mediação → arbitragem) e joinder para partes relacionadas.
• Evite cláusulas vagas (sem câmara/sede/lei). Garanta consentimento específico em relações de consumo.
• Use carta arbitral para atos judiciais de apoio e cumpra o regulamento da câmara escolhida.

Base técnica (fontes legais e setoriais)

• Lei 9.307/1996 (Lei de Arbitragem) e Lei 13.129/2015 — arbitragem com administração pública, carta arbitral, tutelas de urgência; requisitos da cláusula (art. 4º) e causas de anulação (art. 32).
• Código de Processo Civil — cooperação judicial, cumprimento de sentença arbitral e medidas cautelares de apoio.
• Lei 4.591/1964 (incorporações), Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação/CCI/CRI), Lei 8.245/1991 (locações), Lei 13.786/2018 (distratos), Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária).
• CDC – Lei 8.078/1990 — transparência, informação e controle de cláusulas em relações com adquirentes pessoa física.
• Regulamentos de câmaras brasileiras com vocação imobiliária (regras de árbitro de emergência, perícia, custas e confidencialidade).

Aviso importante

Este conteúdo é informativo e educacional e não substitui a análise individual de um profissional habilitado (advogado/arbitralista e peritos técnicos). Cada projeto imobiliário traz contratos, cronogramas, indicadores e provas próprias que podem alterar a estratégia, custos e prazos. Antes de firmar cláusulas ou iniciar um procedimento, busque assessoria especializada e verifique o regulamento da câmara escolhida.