Despejo por Falta de Pagamento: Prazos, Direitos e Como Evitar a Desocupação

Despejo por falta de pagamento: visão geral e fundamentos legais

O despejo por falta de pagamento é a medida judicial que o locador utiliza quando o locatário deixa de pagar o aluguel e/ou os encargos da locação (condomínio, IPTU, água, luz, multa contratual, entre outros), conforme as regras da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além de proteger o credor, a legislação também assegura direitos do inquilino, como a possibilidade de purgar a mora (pagar o débito para manter-se no imóvel, nas condições legais) e de receber prazos mínimos para desocupação em determinadas situações. Este guia explica, de forma prática e estruturada, os prazos, as etapas processuais e os direitos e deveres de cada parte, destacando pontos críticos de estratégia e provas.

Relação contratual e deveres principais

No contrato de locação, o locatário deve pagar o aluguel e encargos nas datas pactuadas e conservar o imóvel, devolvendo-o ao final nas condições recebidas, ressalvado o desgaste natural. O locador, por sua vez, deve garantir o uso pacífico do bem e realizar reparos estruturais quando necessários. O descumprimento do pagamento autoriza a rescisão contratual e o pedido de despejo, sem prejuízo da cobrança dos valores em aberto.

Quando configurar a falta de pagamento

Caracteriza-se a mora quando o aluguel e/ou encargos não são pagos na data do vencimento. Em geral, cláusulas prevendo multa, juros e correção monetária incidem automaticamente. Muitos contratos estabelecem tolerância de dias ou procedimentos de aviso, mas tais regras são convencionais e não afastam o direito de o locador ajuizar a ação uma vez configurado o inadimplemento.

Etapas práticas antes da ação: documentação e tentativa de composição

1) Conferência documental e planilha de débito

O primeiro passo é reunir contrato e aditivos, comprovantes de pagamento e uma planilha detalhada apontando aluguéis e encargos vencidos (condomínio, IPTU, água/luz quando de responsabilidade do inquilino), acrescidos de multa, juros e correção conforme pactuado. A planilha deve indicar datas de vencimento e cálculo dos encargos moratórios, facilitando a compreensão do débito.

2) Notificação extrajudicial (opcional, mas recomendável)

Embora não seja condição obrigatória para o processo, é recomendável enviar notificação extrajudicial ao locatário, por e-mail confirmado, carta com AR ou outro meio que comprove o recebimento, exigindo o pagamento em prazo curto (ex.: 72 horas úteis) e advertindo que, em caso de não pagamento, será ajuizada ação de despejo. Esse documento reforça a boa-fé do locador e pode incentivar um acordo.

3) Estratégia: despejo isolado ou cumulado com cobrança

É possível propor a ação de despejo com ou sem o pedido de cobrança dos valores devidos. Na prática, é comum cumular os pedidos para resolver tudo no mesmo processo (desocupação + condenação ao pagamento). Em certos cenários, a cobrança é feita em ação separada para agilizar a desocupação, mas a cumulação costuma ser eficiente quando a prova documental é robusta.

Despejo liminar em 15 dias: quando cabe e como funciona

A liminar de desocupação em 15 dias é um dos pontos mais relevantes. A Lei do Inquilinato autoriza o juiz a conceder, em caráter antecipado, ordem de desocupação em 15 dias, mediante caução equivalente a até três meses de aluguel, nas hipóteses legais. Em caso de falta de pagamento, a liminar é admitida quando o contrato está desprovido de garantia (isto é, quando não há caução, fiança ou seguro-fiança vigentes). Havendo garantia ativa, a liminar em regra não se aplica, e o processo segue pelo rito especial com possibilidade de purga da mora.

Requisitos práticos

• Comprovar inadimplência (boletos/recibos vencidos, planilha).
• Demonstrar ausência de garantia vigente (contrato e aditivos).
• Oferecer caução (depósito judicial) de até três aluguéis, se exigida.

Direito de purgar a mora: como o inquilino pode evitar o despejo

Em ações de despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato assegura ao locatário a possibilidade de purgar a mora — isto é, pagar integralmente o débito para manter-se no imóvel. Em linhas gerais, a purga envolve: alugueis vencidos, encargos, multa, juros, correção e também as custas processuais e honorários de sucumbência iniciais fixados pelo juiz. O exercício desse direito observa prazos processuais específicos (comumente contados a partir da citação) e, via de regra, só pode ser feito uma vez dentro de determinado período (prática jurisprudencial consolidada limita a reincidência em 24 meses, conforme interpretação corriqueira dos dispositivos).

Boas práticas do inquilino ao purgar

• Solicitar ao advogado do locador ou ao juízo a planilha de atualização para evitar depósito a menor.
• Efetuar o depósito judicial dentro do prazo legal integralmente, incluindo encargos e honorários fixados.
• Guardar os comprovantes e pedir quitação formal nos autos.

Prazos essenciais ao longo do processo

Antes e após a citação

• Notificação extrajudicial (se houver): prazo curto indicado pelo locador para pagar. Não é processual, mas útil como histórico.
• Resposta do locatário ao ser citado: prazos do CPC para contestação; no rito especial da Lei do Inquilinato, atenção a prazos próprios e à janela para purga da mora.
• Liminar (se concedida): 15 dias para desocupar voluntariamente, sob pena de despejo forçado.

Na fase de cumprimento de sentença

• Após sentença de procedência (sem purga): prazo para desocupação voluntária (comum vermos 15 dias), seguido de medidas coercitivas.
• Multas processuais e honorários podem incidir na fase de cumprimento se houver resistência injustificada.

Direitos do inquilino na desocupação e acertos finais

Vistoria de saída e devolução de valores

Ao desocupar o imóvel, o inquilino tem direito a uma vistoria de saída criteriosa, comparada com a vistoria de entrada. O locador pode reter valores de caução apenas na medida necessária para reparos por danos não decorrentes do uso normal. O desgaste natural (pintura gasta, pequenos riscos) não justifica descontos abusivos. Havendo saldo de caução, este deve ser devolvido ao inquilino, corrigido quando contratualmente previsto.

Benfeitorias e direito de retenção

Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino costumam ser indenizáveis e, em certos casos, admitem direito de retenção até o ressarcimento; benfeitorias úteis exigem, via de regra, autorização do locador para eventual indenização; voluptuárias (de mero embelezamento) normalmente não são indenizadas. O contrato pode modular esses pontos, e a prova (notas, fotos, autorizações) é determinante.

Contas e encargos finais

É essencial quitar e apresentar comprovantes das faturas de consumo e do condomínio até a data da entrega das chaves. Despesas ordinárias condominiais incumbem normalmente ao inquilino; extraordinárias (obras estruturais) tendem a ser do locador, salvo ajuste diverso.

Direitos do locador e provas que fazem diferença

Provas documentais essenciais

• Contrato e aditivos assinados (preferencialmente digitais com certificação ou físicos com assinaturas identificáveis).
• Boletos/recibos de aluguel e planilha de inadimplência com cálculo de multa/juros/correção.
• Comprovantes de despesas condominiais e tributos quando repassáveis.
• Laudos de vistoria (entrada e saída) com fotos e descrição técnica.
• Notificações e comunicações (e-mails, mensagens) que demonstrem tentativas de composição.

Medidas úteis no curso do processo

• Requerer liminar (se ausente garantia) com oferta de caução, quando cabível.
• Juntar planilha atualizada sempre que houver evolução do débito.
• Propor acordo realista (parcelamento curto, data certa de saída, multa por atraso) para reduzir risco e tempo.

Garantias locatícias e impacto no despejo

As garantias previstas na Lei do Inquilinato incluem caução (em dinheiro, bens, título), fiança e seguro-fiança. Sua presença influencia diretamente a dinâmica do despejo por falta de pagamento:

• Com garantia vigente: tende a afastar a liminar de desocupação em 15 dias por falta de pagamento, seguindo-se o rito especial com potencial purga da mora.
• Sem garantia: aumenta a probabilidade de liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução processual.

Em caso de fiança, o fiador pode ser acionado para pagamento, observadas as cláusulas (ex.: solidariedade, renúncia ao benefício de ordem). Se o fiador morre ou se exonera, podem surgir brechas para readequação da garantia e, às vezes, para liminar, dependendo do caso concreto.

Fluxo típico do processo: do protocolo à desocupação

1. Protocolo da ação com pedidos (despejo, liminar se cabível, cobrança) e documentos.
2. Despacho inicial do juiz: análise de liminar (se requerida e possível) e determinação de citação.
3. Citação do locatário: abre-se prazo para defesa e, se cabível, para purga da mora.
4. Fase probatória (quando necessária): esclarecimentos, documentos complementares, eventual audiência.
5. Sentença: procedência (despejo e cobrança), improcedência ou acordo homologado.
6. Cumprimento: prazo para desocupação voluntária e, se não cumprido, despejo forçado pelo oficial.
7. Acertos finais: vistoria de saída, devolução/compensação da caução e quitação.

Erros comuns que atrasam ou encarecem o processo

• Planilha imprecisa ou sem comprovação de encargos (condomínio/IPTU) — facilita impugnações.
• Ignorar a garantia vigente e pedir liminar incabível — gera indeferimento e perda de tempo.
• Vistoria deficiente — dificulta reter valores por danos efetivos.
• Falta de diálogo — às vezes um acordo rápido gera resultado econômico melhor que a litigância plena.

Conclusão orientada à ação

O despejo por falta de pagamento equilibra o direito do locador de reaver o bem e receber o que lhe é devido com o direito do inquilino de purgar a mora e desocupar de forma organizada e digna. O sucesso do procedimento depende de documentação sólida, estratégia processual adequada (com ou sem liminar, conforme a existência de garantia) e, sobretudo, de uma postura prática que priorize segurança jurídica e resultado econômico. Para o locatário em dificuldade momentânea, a negociação e a purga tempestiva costumam ser o melhor caminho para manter a moradia; para o locador, a combinação de provas robustas e boa-fé aumenta as chances de desocupação rápida e recuperação do crédito.

Guia rápido — Despejo por falta de pagamento

• Base legal: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — arts. 9º, 37, 39, 59, 62.
• Quando cabe: atraso de aluguel e/ou encargos (condomínio, IPTU, água/luz quando pactuado).
• Pedidos possíveis: despejo com ou sem cobrança dos valores devidos.
• Liminar (15 dias): mais viável sem garantia (sem caução, fiança ou seguro-fiança vigentes); pode exigir caução processual até 3 aluguéis.
• Purga da mora: inquilino pode evitar o despejo pagando integralmente aluguel, encargos, multa/juros/correção, custas e honorários dentro do prazo legal.
• Prazos usuais: liminar concedida → 15 dias para desocupação; prazos de contestação e depósito para purga contam da citação (ver despacho).
• Documentos-chave (locador): contrato/aditivos, planilha de débito, boletos/recibos, comprovantes de condomínio/IPTU/contas, notificações, laudos de vistoria.
• Direitos do inquilino: defesa, purga da mora quando cabível, vistoria de saída justa, devolução de caução (saldo) com provas.
• Garantias e efeito: com garantia ativa → liminar de 15 dias geralmente afastada; sem garantia → liminar mais provável.
• Estratégia prática: avaliar cumular despejo + cobrança; oferecer acordo (entrega voluntária + parcelamento curto + multa).
• Erros comuns: planilha imprecisa; pedir liminar ignorado existir garantia; vistoria fraca; recusar composição viável.
• Vistoria e acertos finais: comparar entrada/saída; reter de caução apenas danos não decorrentes de uso normal; quitar e comprovar contas/condomínio.
• Benfeitorias: necessárias tendem a ser indenizáveis; úteis dependem de autorização; voluptuárias sem indenização (regra geral).
• Passo a passo sintético: organizar provas → notificar (opcional) → propor ação (com pedido liminar se cabível) → citação/defesa/purga → sentença → desocupação/execução.
• Mensagem-chave: documentação sólida + escolha correta do rito/liminar + abertura a acordo costumam reduzir tempo e custo para ambas as partes.

FAQ — Despejo por falta de pagamento (guia prático)

O que caracteriza o despejo por falta de pagamento?

Ocorre quando o locatário deixa de pagar aluguel e/ou encargos (condomínio, IPTU, contas de consumo quando pactuadas). Comprovado o inadimplemento, o locador pode propor ação de despejo, com ou sem cobrança dos valores, conforme a Lei nº 8.245/1991.

É possível liminar de desocupação em 15 dias?

Sim, em hipóteses legais de tutela liminar previstas na Lei do Inquilinato, notadamente quando o contrato está sem garantia vigente (sem caução, fiança ou seguro-fiança). O juiz pode exigir caução processual de até três aluguéis. Havendo garantia ativa, a liminar, em regra, é afastada e o processo segue o rito especial.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Na maioria dos casos, sim. A chamada purga da mora permite que o locatário deposite integralmente o débito (alugueis, encargos, multa/juros/correção, custas e honorários) dentro do prazo legal (contado a partir da citação/despacho). O depósito a menor ou fora do prazo pode ser ineficaz.

Quais documentos o locador deve reunir para a ação?

Contrato e aditivos, planilha de inadimplência com cálculo de multa/juros/correção, boletos/recibos, comprovantes de condomínio e IPTU (se repassáveis), notificações enviadas e laudos de vistoria. Quanto mais clara a documentação, mais célere tende a ser a decisão.

O fiador pode ser cobrado?

Sim, se houver fiança e o contrato prever solidariedade e/ou renúncia ao benefício de ordem. O fiador pode responder pelos valores devidos, observadas as cláusulas e a vigência da garantia. Se a garantia não estiver mais ativa, pode-se pleitear a liminar, conforme o caso.

Como fica a caução em dinheiro no final?

A caução pode ser usada para compensar débitos e danos que não decorram do desgaste normal. Havendo saldo, deve ser devolvido ao inquilino (eventualmente corrigido, se pactuado). Tudo deve ser confrontado com os laudos de vistoria de entrada e saída.

Quais são os prazos mais comuns nesse procedimento?

Se concedida liminar, o prazo usual para desocupação voluntária é de 15 dias. Para contestação e purga da mora, observam-se os prazos do rito especial da Lei do Inquilinato (conforme despacho/citação). Após sentença, há prazo para desocupar; persistindo a ocupação, segue-se o cumprimento com despejo forçado.

É melhor ajuizar despejo com cobrança ou em processos separados?

Depende da estratégia. A cumulação (despejo + cobrança) costuma ser eficiente quando a prova é robusta. Em cenários específicos, alguns optam por separar a cobrança para priorizar a desocupação. Avalie tempo, custo e risco com orientação técnica.

Quais erros atrasam ou encarecem o processo?

Planilha imprecisa, pedir liminar ignorando garantia vigente, vistoria fraca (dificulta retenções) e recusar acordos viáveis que poderiam reduzir perdas e tempo.

O que observar na vistoria de saída?

Compare minuciosamente com a vistoria de entrada. O locador só pode reter valores por danos efetivos que excedam o desgaste natural. O inquilino deve quitar e comprovar contas/condomínio até a entrega das chaves.

Base técnica (fontes legais)

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): regras de despejo, liminar, purga da mora, garantias e rito especial (arts. 9º, 37–40, 59, 62, entre outros).
• Código de Processo Civil: tutelas de urgência e princípios processuais aplicáveis; procedimentos de cumprimento de sentença e execução.
• Jurisprudência dos Tribunais (TJ’s e STJ): critérios sobre liminar sem garantia, extensão da purga da mora, e ônus probatório em locação.

Aviso importante (leia antes de decidir)

Este conteúdo é informativo e foi elaborado para orientar de maneira geral sobre despejo por falta de pagamento. Ele não substitui a análise individualizada de um profissional habilitado (advogada/advogado), que poderá avaliar documentos, prazos, cláusulas contratuais e riscos do seu caso concreto, indicar a melhor estratégia (com ou sem liminar, cumulação de pedidos, acordos) e acompanhar todos os atos processuais.