Assembleia Condominial: Regras, Quóruns e Como Evitar a Anulação das Decisões

Assembleia condominial: conceito, força normativa e efeitos sobre os condôminos

A assembleia condominial é o órgão soberano de deliberação do condomínio edilício. Suas decisões, quando observados convocação regular, quóruns e formalidades de ata, obrigam todos os condôminos, inclusive os ausentes e dissidentes. O fundamento jurídico encontra-se, sobretudo, nos arts. 1.334 a 1.355 do Código Civil e na Lei nº 4.591/1964, além da convenção e do regimento interno. Este guia organiza procedimentos e critérios de validade das decisões, com foco prático para síndicos, administradoras e conselheiros.

Tipos de assembleia e quando convocar

Assembleia Geral Ordinária (AGO)

Realiza-se anualmente para aprovar contas do exercício, o orçamento/previsão do período seguinte e eleger síndico e conselho (quando terminar o mandato). É a reunião rotineira de governança e deve constar no calendário do condomínio.

Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

Convocada sempre que necessário para assuntos específicos: obras, alterações na convenção/regimento, destituição do síndico, aprovação de rateios extraordinários, entre outros. A pauta é restrita aos itens do edital.

Assembleia parcial ou por módulos/blocos

Condomínios grandes podem adotar reuniões setoriais com posterior assembleia consolidada, desde que previsto na convenção. O objetivo é ampliar a participação e reduzir custos logísticos.

Assembleia híbrida/virtual

Desde a consolidação de práticas digitais, muitos condomínios adotam plataformas de reunião e votação on-line. É recomendável prever na convenção/ata: ferramenta utilizada, procedimentos de identificação, registro de presença, quórum e assinatura da ata (inclusive eletrônica).

Convocação: quem convoca, prazos e conteúdo do edital

Legitimados

O síndico convoca, ordinariamente. Em caso de omissão, podem convocar o conselho ou um quarto dos condôminos (art. 1.350, §1º, CC). Para destituição do síndico, exige-se assembleia específica, que pode ser convocada por 1/4 dos condôminos (art. 1.349).

Forma e antecedência

A antecedência mínima costuma ser prevista na convenção (ex.: 10 dias). Utilize meios eficazes: edital nos elevadores/portaria (quando permitido), e-mail, aplicativo, WhatsApp institucional, carta e AR quando necessário. Registre as formas utilizadas para prova de ciência.

Conteúdo obrigatório do edital

• Identificação do condomínio e do convocante.
• Data, horário e local (e link/plataforma se virtual), com previsão de segunda convocação e respectivo horário.
• Ordem do dia clara, objetiva e fechada (não admitir “assuntos gerais” para deliberações relevantes).
• Documentos de apoio (prestação de contas, orçamentos, orçamentos de obras, minutas de alteração).
• Quóruns de cada item, quando aplicável (ex.: 2/3 para alterar convenção; unanimidade para mudar destinação).
• Regras de representação por procuração e voto eletrônico, se admitidos.

Instalação, quórum de abertura e condução dos trabalhos

Credenciamento e lista de presença

Antes da abertura, realize check-in com conferência de quitação (art. 1.335, III: só vota quem estiver quite), identidade e procurações (quantidade por condômino, firma reconhecida ou assinatura eletrônica, conforme convenção). Registre fração ideal de cada unidade, quando o voto for proporcional.

Quórum de instalação

Salvo previsão específica, a assembleia instala-se, em primeira convocação, com a maioria dos condôminos (ou frações ideais). Em segunda convocação, delibera com qualquer número, respeitados os quóruns qualificados dos itens de pauta.

Mesa, ordem e contraditório

Eleitos presidente e secretário da mesa, seguem-se apresentações, leitura dos documentos e discussão. Garanta tempo equitativo de fala, registre propostas de forma clara e colha os votos item a item. Em ambiente virtual, disponibilize chat e lista de inscritos.

Quem vota, como vota e quando não vota

Condição de quitação

O direito de votar e ser votado está condicionado à quitação das obrigações (art. 1.335, III). A administradora pode disponibilizar relatório de adimplência no credenciamento. O inadimplente pode participar e manifestar-se, mas não vota.

Procurações e representações

Respeite o que a convenção dispõe sobre limites de procurações por pessoa, exigência de firma reconhecida ou assinatura eletrônica. O cônjuge pode representar o outro quando constarem ambos na matrícula/contrato, salvo restrição expressa.

Voto por unidade ou por fração ideal

Em regra, delibera-se por unidade (um voto por unidade). Porém, a convenção pode prever voto proporcional à fração ideal — comum em temas patrimoniais. Indique no edital o critério aplicável para evitar controvérsias.

Ata: forma, conteúdo e assinatura

Elementos mínimos

• Identificação do condomínio, local/data, presidente e secretário da mesa.
• Resumo do edital e quórum de instalação (1ª/2ª convocação).
• Lista de presença anexa, com indicação de quitação e procurações.
• Relato fiel das deliberações, com resultado de cada votação (números absolutos/percentuais), menção ao quórum legal aplicado e eventuais ressalvas.
• Documentos citados como anexos (balancetes, orçamentos, minutas).
• Assinaturas do presidente e do secretário; quando virtual, permitir assinatura eletrônica e registro de logs.

Registro e publicidade

Não há exigência legal de registro em cartório da ata (salvo quando necessário para oponibilidade a terceiros ou alteração de convenção). Entretanto, é recomendável protocolar em cartório de títulos e documentos para ampliar a segurança probatória. Disponibilize a ata aos condôminos em prazo razoável.

Validade das decisões: quando são eficazes e quando podem ser anuladas

Critérios de validade

• Convocação regular: legitimado, forma e antecedência.
• Pauta delimitada no edital (sem “surpresas” de última hora).
• Quórum adequado a cada deliberação.
• Direito de voz e voto (aos quites) respeitados; análise de documentos.
• Redação de ata fiel, com resultados e anexos.

Hipóteses de nulidade/anulabilidade

São típicas as contestações por: convocação viciada (falta de antecedência, convocante ilegítimo), assunto fora da ordem do dia, quórum insuficiente, impedimento de voto sem base legal, erro material em contagem de votos e violação de direitos fundamentais (ex.: restrição a serviços essenciais). Decisões que contrariam a lei ou a convenção tendem à nulidade; vícios formais podem levar à anulabilidade, com possibilidade de convalidação.

Prazo e legitimidade para impugnar

O condômino prejudicado, o síndico ou o conselho podem propor ação anulatória com pedido de tutela de urgência quando houver risco de dano (ex.: contratação de obra vultosa sem quórum). Embora não exista prazo único no Código Civil, a prática forense aplica prazos prescricionais/decadenciais do direito material discutido, além de balizas de razoabilidade. Buscar mediação e convocar nova assembleia para ratificação/revogação costuma ser estratégia mais célere e menos custosa.

Temas recorrentes e boas práticas de deliberação

Prestação de contas e orçamento

Reúna balancetes, relatórios da administradora e demonstrações comparativas com o orçamento. Permita acesso prévio aos documentos; isso reduz impugnações. Em votação, registre claramente aprovada, aprovada com ressalvas ou rejeitada, e quais providências foram deliberadas.

Obras e rateios

Classifique a obra (necessária, útil, voluptuária) e indique o quórum correspondente. Apresente múltiplos orçamentos, fonte de recursos (fundo de reserva, chamada extra, financiamento) e cronograma. Para obras complexas, considere comitê de acompanhamento e relatórios periódicos.

Uso de áreas comuns e convivência

Regras de uso devem preservar segurança, saúde e paz, sem discriminações. Sanções por infração exigem contraditório e proporcionalidade. Evite deliberações que violem direitos fundamentais (ex.: proibir acesso à água/gás/elevador por inadimplência).

Alteração da convenção/regimento

Para alterar a convenção, exige-se 2/3 dos condôminos (art. 1.351). Mudar a destinação do edifício/unidade demanda unanimidade. O regimento interno costuma exigir maioria simples, salvo regra mais rígida. Registre a alteração e, quando cabível, averbe no cartório de imóveis.

Destituição do síndico

Necessita assembleia específica, com convocação por 1/4 dos condôminos (se o síndico não convocar), e maioria absoluta dos presentes para aprovar (art. 1.349). Indique motivações (irregularidades, falta de contas, má gestão) e plano de transição (eleição imediata de substituto ou síndico provisório).

Sanções por condutas antissociais

O art. 1.337 permite multa ao condômino antissocial. A assembleia precisa de quórum qualificado (podendo chegar a até 10 vezes a cota condominial, conforme gravidade e precedentes). Documente reincidência, laudos, boletins e advertências antes da votação.

Compliance, transparência e LGPD nas assembleias

A governança condominial moderna exige transparência (acesso a documentos), registro de decisões e proteção de dados. Evite divulgar amplamente listas com dados sensíveis; substitua por ID da unidade ou inicial do condômino quando publicar informativos. Em plataformas digitais, garanta termos de uso, autenticação e criptografia apropriadas.

Conflitos de interesse devem ser declarados. Administradoras e síndicos profissionais observam deveres fiduciários: lealdade, diligência e prestação de contas. Qualquer contratação relevante deliberada em assembleia (ex.: obras de grande vulto) deve estar lastreada em orçamentos comparativos e justificativa técnica.

Casos práticos e soluções de pauta

Pauta extensa e falta de quórum

Divida a reunião em duas sessões ou adote ordem de prioridade para não correr o risco de deliberações apressadas. Para itens de quórum qualificado, programe campanha prévia de comunicação e captação de procurações.

Assembleia híbrida com instabilidades

Previna com teste técnico e plano B (sala física de apoio). Registre na ata qualquer interrupção e a forma de retomada, anexando o relatório de presença e os logs de voto da plataforma.

Erro na contagem de votos

Corrija em ata complementar assim que constatado o equívoco, ou reabra a votação do item na mesma sessão se ainda em tempo. A transparência mitiga ações anulatórias.

Conclusão: segurança jurídica e participação aumentam a eficácia da assembleia

As decisões assembleares sustentam a vida financeira e social do condomínio. Para que sejam válidas e eficazes, é imprescindível: convocação regular com pauta fechada, respeito aos quóruns, garantia de voz e voto aos quites, ata bem redigida e observância da convenção. A utilização de ferramentas digitais, combinada com práticas de compliance e LGPD, amplia a participação e fortalece a legitimidade dos atos. Quando houver dúvidas ou conflitos, mediação e eventual nova assembleia para ratificar decisões tendem a ser soluções céleres e econômicas, preservando a convivência e o patrimônio coletivo.

Guia rápido — Assembleia condominial: regras e validade das decisões

• Base legal: Código Civil (arts. 1.334 a 1.355), Lei nº 4.591/1964 e normas internas do condomínio (convenção e regimento).
• Natureza: A assembleia é o órgão soberano do condomínio; suas deliberações obrigam todos os condôminos, desde que observadas as formalidades legais.
• Tipos:
  • Ordinária (AGO): anual, aprova contas, orçamento e elege síndico e conselho.
  • Extraordinária (AGE): para temas urgentes como obras, alterações ou destituição do síndico.
  • Híbrida/virtual: permitida se prevista na convenção, com autenticação e registro eletrônico.
• Convocação: feita pelo síndico, conselho ou ¼ dos condôminos. O edital deve trazer data, local, pauta, quóruns e documentos de apoio.
• Prazos: antecedência mínima prevista na convenção (geralmente 10 dias). Comunicados podem ser físicos e digitais, desde que comprováveis.
• Instalação: 1ª convocação com maioria dos condôminos; 2ª com qualquer número, respeitando os quóruns específicos de cada item.
• Quem vota: apenas condôminos quites (art. 1.335, III). Inadimplentes podem participar, mas sem direito a voto.
• Procurações: devem respeitar limite e forma da convenção (firma reconhecida ou assinatura digital válida).
• Critério de voto: por unidade ou por fração ideal, conforme convenção.
• Quóruns comuns:
  • Maioria simples: contas e assuntos rotineiros.
  • Maioria absoluta: destituição do síndico.
  • 2/3: alteração da convenção.
  • Unanimidade: mudança de destinação do edifício/unidade.
• Ata: deve registrar data, quórum, votações, resultados e anexos; assinada pelo presidente e secretário da mesa. Pode ter assinatura eletrônica.
• Validade: exige convocação regular, pauta objetiva, quórum legal e registro fiel das deliberações.
• Decisões nulas: quando há vício de convocação, quórum insuficiente, pauta irregular ou violação da convenção.
• Prazo para impugnação: deve ser exercido logo após ciência da ata; ações anulatórias pedem fundamentação jurídica e prova do prejuízo.
• Boas práticas: transparência nas contas, comunicação antecipada, debate equilibrado, votação clara e ata divulgada em prazo razoável.
• Compliance e LGPD: proteger dados dos condôminos, evitar exposição de inadimplentes, registrar presenças de forma segura e sigilosa.
• Dicas práticas:
  • Divulgue a pauta com antecedência e anexe orçamentos e relatórios.
  • Garanta acesso digital ou físico a documentos.
  • Verifique quóruns antes da votação.
  • Evite decisões “fora da ordem do dia”.
• Documentos essenciais: convenção registrada, regimento interno, edital, lista de presença, ata e anexos comprobatórios.
• Mensagem final: decisões bem conduzidas e registradas fortalecem a gestão e reduzem conflitos. A observância da lei e da convenção garante legitimidade e segurança jurídica ao condomínio.

FAQ — Assembleia condominial: regras e validade das decisões (sem acordeão)

Quem pode convocar uma assembleia condominial?

Em regra, o síndico. Se ele se omitir, podem convocar o conselho ou, nos termos do Código Civil, 1/4 dos condôminos. Para destituição do síndico, também é possível a convocação por 1/4 dos condôminos, com pauta específica.

Qual a antecedência e o conteúdo mínimo do edital?

A antecedência costuma estar na convenção (ex.: 10 dias). O edital deve indicar data, hora (1ª e 2ª convocações), local/plataforma, ordem do dia fechada, eventuais quóruns, regras de procuração e documentos de apoio.

Quem pode votar e ser votado?

Somente o condômino quite com suas obrigações pode votar e ser votado. O inadimplente pode participar e se manifestar, mas não exerce o voto até regularizar a situação.

Como se calcula o quórum de instalação e de deliberação?

Salvo regra diversa: em 1ª convocação, exige-se a maioria dos condôminos; em 2ª convocação, delibera-se com qualquer número, respeitando os quóruns qualificados de cada item (ex.: 2/3 para alterar a convenção; unanimidade para mudar a destinação).

Vota-se por unidade ou por fração ideal?

Por padrão, o voto é por unidade. A convenção pode adotar o voto por fração ideal, especialmente em temas patrimoniais. O critério aplicável deve constar no edital e ser observado na ata.

Quais os quóruns mais comuns de aprovação?

Maioria simples dos presentes: contas e assuntos ordinários. Maioria absoluta dos presentes: destituição do síndico. 2/3 dos condôminos: alteração da convenção. Unanimidade: mudança de destinação do edifício/unidade. Para obras, aplicam-se quóruns do art. 1.341 (necessárias, úteis e voluptuárias).

Assembleia virtual é válida?

Sim, quando prevista na convenção/ata ou admitida pelo regramento interno, com autenticação do participante, registro de presença e votos, e assinatura da ata (inclusive eletrônica). Recomenda-se detalhar a plataforma e os procedimentos na convocação.

Quais requisitos tornam a ata válida e oponível?

A ata deve conter identificação do condomínio, quórum de instalação, mesa (presidente/secretário), resumo do edital, resultado de cada votação com números e referência ao quórum legal, além de assinaturas. Anexos citados (balancetes, orçamentos, lista de presença) devem ser guardados com a ata.

Quando uma decisão pode ser anulada?

Quando houver vício de convocação (prazo insuficiente, convocante ilegítimo), assunto fora da ordem do dia, quórum inadequado, impedimento de voto sem base legal ou contrariedade à lei/convenção. Nulidades materiais costumam ser absolutas; vícios formais podem ser anuláveis e, em certos casos, convalidáveis.

Como e em quanto tempo impugnar uma assembleia?

O interessado pode propor ação anulatória com pedido de tutela de urgência quando houver risco. O prazo não é único no CC; aplicam-se prazos do direito material discutido e critérios de razoabilidade. Buscar mediação e/ou convocar nova assembleia para ratificação pode ser solução mais rápida.

É possível votar temas não listados na ordem do dia?

Deliberações relevantes não devem ocorrer fora da pauta. “Assuntos gerais” servem para informes e encaminhamentos, não para decisões com impacto jurídico ou financeiro. Itens não previstos devem ser pautados em nova convocação.

Base técnica (fontes legais e normativas)

• Código Civil: arts. 1.334 (conteúdo da convenção), 1.335 (direitos; quitação para votar), 1.336 e 1.337 (deveres e sanções), 1.341 (quóruns para obras), 1.348 (atribuições do síndico), 1.349 (destituição), 1.350–1.355 (convocação, instalação, deliberação e atas).
• Lei nº 4.591/1964: disposições complementares sobre administração do condomínio edilício e assembleias.
• Convenção condominial e regimento interno: regramentos específicos de cada condomínio (quóruns, prazos, procurações, voto eletrônico).