Condomínio Edilício: Conheça os Direitos, Deveres e Regras que Garantem a Boa Convivência
Condomínio edilício: noções essenciais e base legal
O condomínio edilício (também chamado de condomínio em edificações) é o regime jurídico de convivência em que coexistem propriedade exclusiva (unidades autônomas) e propriedade comum (terreno e partes de uso coletivo). No Brasil, a espinha dorsal normativa está nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei nº 4.591/1964 (ainda vigente no que não foi revogado), além de regramentos municipais (obras, segurança) e normas técnicas de manutenção predial. A convivência é guiada por três instrumentos centrais: convenção condominial (estatuto do condomínio), regimento interno (regras de uso e convivência) e atas de assembleia (deliberações).
- Convenção: define frações ideais, forma de cobrança das cotas, quóruns internos, atribuições do síndico e do conselho, penalidades e destinação do edifício.
- Regimento interno: detalha comportamento, horários de silêncio, uso de áreas comuns, animais, mudanças, caçambas, reformas, entregas, entre outros tópicos práticos.
- Atas: registram votações e aprovam orçamento, contas, benfeitorias e eleição/destituição de síndico.
Direitos do condômino (art. 1.335 do CC)
O condômino, quite com suas obrigações, tem direitos que não podem ser suprimidos pela convenção. Entre eles, destacam-se: usar, fruir e dispor livremente da unidade; usar as partes comuns conforme a destinação e sem exclusividade; votar e participar das assembleias; e alienar/locar o imóvel, observada a destinação do edifício e as restrições legais (ex.: locação por temporada e regras locais de hospedagem).
- Uso de partes comuns não pode excluir os demais. Reservas (salão, churrasqueira) exigem regra isonômica.
- Voto em assembleia exige quitação. Unidades inadimplentes podem participar, mas sem direito de votar quando a convenção assim dispuser.
- Animais de estimação: a regra não pode ser arbitrária; prevalece o equilíbrio entre sossego, salubridade e segurança. Jurisprudência admite animais se não houver risco e perturbação.
Deveres do condômino (art. 1.336 do CC)
Os deveres têm por finalidade preservar a segurança, a estética, a saúde e a convivência. O condômino deve: contribuir para as despesas na proporção da fração ideal (salvo disposição diversa), não realizar obras que comprometam a segurança, não alterar a fachada, forma ou cor das partes externas e dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, evitando usos que prejudiquem o sossego, a salubridade ou a segurança (ex.: barulhos, atividades insalubres, depósitos irregulares).
| Dever | Exemplos práticos | Base |
|---|---|---|
| Contribuir com despesas | Cotas ordinárias e extraordinárias; rateios para obras; fundo de reserva. | CC, art. 1.336, I; Lei 4.591/64. |
| Segurança | Proibido mexer em vigas/pilares; reformas com projeto e ART/RRT. | CC, art. 1.336, II; normas técnicas. |
| Fachada e esquadrias | Vedado mudar cor, fechar sacada sem padronização, instalar condensador aparente sem aprovação. | CC, art. 1.336, III. |
| Destinação e sossego | Não converter unidade residencial em pensão/hospedagem se a destinação for exclusivamente residencial; respeitar silêncio. | CC, art. 1.336, IV; Lei 4.591/64; convenção. |
- Multa por infração: até o quíntuplo da cota condominial para conduta reiterada (quórum definido na convenção).
- Condômino antissocial: pode sofrer multa de até 10 vezes o valor da cota, deliberada por 3/4 dos condôminos restantes, se o comportamento for incompatível com a convivência.
- Suspensão do voto: a exigência de quitação impede o exercício do voto até a regularização.
Assembleias, quóruns e funcionamento
As assembleias são a arena decisória do condomínio. A assembleia ordinária anual aprova contas, elege síndico (quando for o caso) e define a previsão orçamentária. As extraordinárias tratam de temas específicos (obras, alterações de regras, sanções etc.). A convocação deve respeitar prazos e forma da convenção, com ordem do dia clara. Em matéria de quóruns, o Código Civil traz patamares que variam conforme o impacto da decisão.
| Matéria | Quórum | Base legal | Observações |
|---|---|---|---|
| Alterar a convenção | 2/3 dos condôminos | CC, art. 1.351 | Registrar a alteração no cartório de registro de imóveis. |
| Modificar a destinação do edifício | Unanimidade | CC, art. 1.351 (parágrafo) | Ex.: residencial para misto; regra é restritiva. |
| Obras necessárias | Síndico pode realizar; depois presta contas | CC, art. 1.341, §1º | Ex.: reparo urgente em tubulação, infiltração crítica. |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | CC, art. 1.341, II | Ex.: implantação de câmeras, reforma de hall. |
| Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos | CC, art. 1.341, I | Ex.: decoração suntuosa, itens de luxo sem utilidade comum. |
| Instalação de antenas/energia solar | Regras da convenção + maioria ou 2/3, conforme impacto | CC + legislação de energia distribuída | Projetos devem respeitar normas técnicas e segurança. |
Ilustração de referência: o nível de exigência cresce de “maioria” → “2/3” → “unanimidade”. Situações urgentes permitem atuação do síndico com posterior prestação de contas (CC, art. 1.341, §1º).
Administração: síndico, subsíndico e conselho
O síndico é eleito em assembleia, geralmente por até dois anos, com possibilidade de reeleição, e pode ser condômino ou terceiro. Suas atribuições principais (CC, art. 1.348) incluem: representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as deliberações, cuidar da conservação e da guarda das partes comuns, elaborar orçamento anual, prestar contas, cobrar contribuições e aplicar multas. O subsíndico (se houver) substitui o síndico, conforme a convenção. Já o conselho (consultivo ou fiscal) auxilia na fiscalização de contas e contratos. A destituição do síndico pode ocorrer por decisão da assembleia quando ele praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente (CC, art. 1.349).
- Transparência: disponibilizar balancetes mensais, contratos e relatório de inadimplência.
- Compliance de obras: exigir ART/RRT, manuais, garantias e checklists após reformas nas unidades.
- Planos e contratos: prever níveis de serviço (SLA) de portaria, limpeza, manutenção predial, elevadores e segurança.
Despesas ordinárias e extraordinárias: quem paga o quê
A distinção entre despesas ordinárias (manutenção e funcionamento contínuo) e extraordinárias (obras e melhorias duradouras) é essencial. Em regra, as ordinárias são de responsabilidade do condomínio no curso normal e podem, por convenção ou lei, ser repassadas ao locatário quando houver aluguel (Lei do Inquilinato). Já as extraordinárias (p. ex., troca de elevadores, impermeabilização estrutural, grandes reformas) integram o patrimônio permanente e, em locações, costumam ser do proprietário.
| Tipo | Exemplos | Responsável típico |
|---|---|---|
| Ordinárias | Limpeza, salários, consumo de água e energia comuns, pequenos reparos. | Condomínio (rateio mensal). Em locação, tendem a ser do inquilino. |
| Extraordinárias | Obras de grande vulto, substituição de elevadores, modernização de sistemas, fundo de obras. | Proprietário (condômino). Rateio específico conforme convenção. |
Inadimplência, cobrança e meios legais
A inadimplência afeta o caixa e a manutenção. O crédito de condomínio, quando formalizado, possui natureza de título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), permitindo execução direta. É usual a aplicação de multa de 2% e juros de 1% ao mês (ou o que dispuser a convenção), além de correção monetária. A cobrança deve ser transparente, com comunicação prévia. Políticas de acordo e recuperação de crédito reduzem litígios.
- Notificação amigável com detalhamento de débito e opções de parcelamento.
- Multa/juros conforme convenção e decisão assemblear.
- Protesto ou negativação (observando LGPD e boas práticas).
- Execução judicial do título (CPC, art. 784, X), com penhora de unidade em casos extremos.
Reformas em unidades: segurança, padronização e responsabilidade
Reformas internas podem impactar estrutura, estanqueidade e segurança. A convenção/regimento deve exigir comunicação prévia, projeto e ART/RRT quando a intervenção tocar instalações, alvenarias estruturais ou fachadas. Fechamento de sacadas, instalação de condensadores de ar e alteração de esquadrias exigem padrão aprovado. O condômino responde por danos causados à coletividade e pode ser compelido a desfazer obra irregular.
Uso, sossego e conflitos recorrentes
Barulho e horários
O regimento interno tipicamente define horários de silêncio e limites para obras e eventos. Mesmo fora do horário, excessos podem gerar multa e responsabilização civil se houver perturbação. Aplicativos de monitoramento de ruído e registros dos funcionários da portaria ajudam a instruir ocorrências.
Animais de estimação
A regra atual é de proporcionalidade: é possível impor condições (uso de guia, focinheira quando cabível, higiene e controle de ruído), mas a proibição absoluta tem sido rechaçada quando o animal não compromete saúde, segurança e sossego. Condomínios podem estabelecer áreas específicas e protocolos de circulação.
Locação por temporada, home office e hospedagem
A locação por temporada é permitida pela Lei do Inquilinato, mas a destinação do edifício e a convenção podem restringir atividades de hospedagem típica (alta rotatividade, recepção, serviços) quando o prédio é exclusivamente residencial. Deliberações claras, com quórum adequado e comunicação prévia, reduzem litígios.
Segurança, tecnologia e proteção de dados
Condomínios adotam CFTV, controle de acesso, biometria e registro de visitantes. A gestão deve observar boas práticas de proteção de dados (LGPD), limitando finalidades (segurança), definindo prazo de retenção de imagens e restringindo acesso. Fornecedores precisam de cláusulas contratuais sobre confidencialidade e resposta a incidentes.
- Base legal: segurança do patrimônio e das pessoas (legítimo interesse).
- Política de privacidade afixada/online, informando câmeras e prazos de guarda.
- Controle de acesso com minimização de dados; descarte seguro de cadastros antigos.
- Encarregado (DPO) designado ou responsável equivalente no prestador.
Manutenção predial e vida útil
A saúde do condomínio depende de planos de manutenção com cronogramas para sistemas como cobertura, impermeabilização, bombas, SPDA, elevadores e fachadas. Adoção de manuais das áreas comuns e registro de intervenções nas unidades reduzem passivos. Para edificações novas, seguir a NBR 16.280 (gestão de reformas) e as normas de desempenho e estanqueidade é crucial. Ignorar manutenção pode elevar custos e gerar responsabilidade do condomínio por danos a unidades e a terceiros.
Boas práticas financeiras e de contratação
A assembleia deve aprovar previsão orçamentária realista, com fundo de reserva e, quando necessário, fundo de obras. Contratações devem observar cotação comparativa, escopo claro, seguros, indicadores de desempenho (SLA) e cláusulas de garantia. Auditorias periódicas e prestação de contas aumentam confiança e reduzem litígios.
- Aplicar multa sem devido processo (notificação e contraditório).
- Executar obras sem orçamento e sem ART/RRT.
- Falta de ata formal que respalde decisões e contratações.
- Ignorar manutenção preventiva até virar emergência mais cara.
Direitos do condômino comprador: garantias e vícios construtivos
Em empreendimentos novos, permanecem as garantias legais contra vícios e defeitos (CDC e CC). O condômino pode exigir reparo, abatimento e, quando o vício compromete solidez e segurança, acionar a garantia do art. 618 do CC (5 anos). Para danos (materiais, lucros cessantes e, quando cabível, morais), incide a prescrição decenal (CC, art. 205). O condomínio, representado pelo síndico, é o legitimado para áreas comuns.
Medição, mediação e solução de conflitos
Políticas internas de mediação e canais de atendimento (inclusive digitais) resolvem 80% dos problemas antes da judicialização. Adotar livro de ocorrências eletrônico, prazos de resposta e trilhas de notificação fortalece a gestão. Conflitos complexos (obras, destinação, hospedagem) pedem parecer jurídico e, se necessário, assembleias específicas com matéria bem instruída.
Roteiro prático para o condômino
- Leia a convenção e o regimento logo após adquirir a unidade; conheça quóruns e penalidades.
- Planeje reformas com ART/RRT, informes à administração e respeito à padronização.
- Cumpra prazos e pague cotas em dia; se precisar, negocie formalmente.
- Participe das assembleias e vote; ajude a aprovar orçamentos realistas.
- Documente ocorrências (barulho, infiltração, danos) com fotos, vídeos e protocolos.
Roteiro prático para o síndico
- Organize documentação (atas, contratos, balancetes) e publique relatórios mensais.
- Implemente plano de manutenção e controle de reformas nas unidades (NBR 16.280).
- Padronize obras que afetem fachada/esquadrias; crie manuais e checklists.
- Estruture cobrança com políticas graduais e respeito à LGPD.
- Use mediação para conflitos recorrentes e consulte assessoria jurídica quando necessário.
Conclusão
O condomínio edilício equilibra direitos individuais e interesse coletivo por meio de regras claras, participação e gestão responsável. Ao conhecer direitos (art. 1.335), cumprir deveres (art. 1.336), observar quóruns e valorizar manutenção e compliance, condôminos e síndicos reduzem custos, evitam litígios e elevam a qualidade de vida. A boa governança condominial — com transparência, planejamento e respeito à legislação — transforma o edifício em uma comunidade estável e segura, na qual cada morador tem espaço para usufruir de sua unidade, sem descurar das responsabilidades com os vizinhos e com o patrimônio comum.
FAQ — Condomínio edilício: direitos e deveres dos condôminos
1) Quais são os direitos básicos do condômino?
Usar, fruir e dispor da sua unidade; utilizar as áreas comuns sem exclusividade e conforme a destinação; participar e votar em assembleias se estiver quite; fiscalizar contas e atos da administração. Base: Código Civil (CC), art. 1.335.
2) Quais são os deveres essenciais do condômino?
Pagar as cotas; não realizar obras que comprometam a segurança; não alterar fachada e elementos externos sem aprovação; dar à unidade a mesma destinação do edifício e não perturbar sossego, salubridade e segurança. Base: CC, art. 1.336, I–IV.
3) Quem pode ser multado e em quais hipóteses?
Qualquer condômino que infrinja convenção/regimento ou reiterar condutas incompatíveis com a convivência. A multa pode chegar a 10 vezes a cota para conduta antissocial, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes. Base: CC, arts. 1.336 §2º e 1.337.
4) Quais são os quóruns para decisões em assembleia?
Alterar convenção: 2/3 dos condôminos; mudar a destinação do edifício: unanimidade; obras necessárias: o síndico pode executar e prestar contas; obras úteis: maioria; obras voluptuárias: 2/3. Base: CC, arts. 1.341 e 1.351.
5) O inadimplente pode votar?
Pode participar das assembleias, mas não vota se a convenção exigir quitação. A cobrança pode seguir via execução (título executivo extrajudicial). Base: prática condominial; CPC, art. 784, X.
6) Animais de estimação podem ser proibidos?
Proibição absoluta tende a ser afastada pela jurisprudência. O condomínio pode impor condições proporcionais (circulação em guia, higiene, controle de ruído) para resguardar sossego, salubridade e segurança. Base: CC, art. 1.336, IV; entendimento jurisprudencial.
7) Reformas na unidade exigem autorização?
Intervenções que afetem estrutura, fachadas, impermeabilização ou instalações comuns exigem comunicação prévia, projeto e ART/RRT, obedecendo padrões aprovados. Base: CC, art. 1.336 II–III; NBR 16.280 (gestão de reformas).
8) Como se distinguem despesas ordinárias e extraordinárias?
Ordinárias: manutenção corrente (limpeza, salários, consumo), em locações costumam ser repassadas ao inquilino. Extraordinárias: obras e melhorias duradouras (elevadores, impermeabilização), típicas do proprietário. Base: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e prática condominial.
9) O síndico pode ser destituído?
Sim, por deliberação da assembleia quando houver irregularidades, não prestação de contas ou administração inconveniente. Base: CC, art. 1.349.
10) Vícios construtivos em áreas comuns: quem é o legítimo?
O condomínio, representado pelo síndico, é o legitimado para reclamar judicial e administrativamente, inclusive com base na garantia de 5 anos para solidez/segurança e nas regras do CDC. Base: CC, art. 618; CDC (arts. 18, 20, 25, 26).
Base técnica — fontes legais
- Código Civil: arts. 1.331–1.358 (condomínio edilício); 1.335 (direitos); 1.336 (deveres); 1.337 (condômino antissocial); 1.341 (obras); 1.349 (destituição do síndico); 1.351 (quóruns para convenção/destinação); 618 (garantia de solidez/segurança).
- Lei nº 4.591/1964: condomínios e incorporações (dispositivos ainda vigentes).
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): repartição típica de despesas entre locador e locatário.
- CPC: art. 784, X (crédito condominial como título executivo extrajudicial).
- Normas técnicas: ABNT NBR 16.280 (gestão de reformas); diretrizes de manutenção predial.
Aviso importante: Este conteúdo tem caráter informativo e educativo. Não constitui orientação jurídica individualizada nem substitui a análise de um profissional habilitado que poderá avaliar documentos, contexto fático e normas aplicáveis ao seu caso concreto.