Arglistige Täuschung beim Hauskauf und Merkmale der Anfechtung

Juristisch gesehen setzt die arglistige Täuschung gemäß § 123 BGB voraus, dass der Verkäufer vorsätzlich eine falsche Vorstellung beim Käufer über einen wesentlichen Umstand hervorruft oder aufrechterhält. Im Kontext des Hauskaufs bedeutet dies meist das aktive Vorspiegeln falscher Tatsachen (z. B. Behauptung einer Sanierung, die nie stattfand) oder das Verschweigen von offenbarungspflichtigen Mängeln trotz Kenntnis. Ein bloßer Irrtum oder einfache Fahrlässigkeit des Verkäufers reicht hierbei nicht aus. Er muss den Mangel kennen oder zumindest mit seinem Vorhandensein rechnen und gleichzeitig wissen oder billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag so nicht abgeschlossen hätte.

Besonders kritisch ist hierbei das sogenannte „Wissen ins Blaue hinein“. Wenn ein Verkäufer ohne jede tatsächliche Grundlage behauptet, ein bestimmtes Bauteil sei frei von Mängeln (z. B. „Der Keller ist absolut trocken“), handelt er bereits arglistig, wenn er diese Angabe ohne Prüfung macht und sich später herausstellt, dass sie falsch war. Die Rechtsprechung wertet dieses Verhalten als Täuschung durch Vorspiegelung einer nicht vorhandenen Sachkunde. In der Praxis ist für die Einordnung als Arglist daher entscheidend, ob der Verkäufer eine Aufklärungspflicht verletzt hat, die ihn dazu verpflichtet hätte, den Käufer über schwerwiegende Mängel ungefragt zu informieren, sofern diese für den Kaufentschluss von zentraler Bedeutung waren.

Der vertragliche Haftungsausschluss, der in fast jedem Standard-Kaufvertrag für Gebrauchtimmobilien enthalten ist, ist grundsätzlich wirksam und schützt den Verkäufer vor Ansprüchen wegen Mängeln, von denen er selbst nichts wusste. Er deckt jedoch niemals die Fälle ab, in denen der Verkäufer eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat oder einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Das bedeutet für den Käufer: Auch wenn im Vertrag steht „gekauft wie gesehen unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“, ist dieser Satz bei Arglist rechtlich wertlos. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass sich unredliche Verkäufer durch Standardklauseln ihrer Verantwortung für bewusst herbeigeführte Täuschungen entziehen können.

Die Schwierigkeit liegt jedoch in der Abgrenzung zwischen einem Mangel, den der Verkäufer nicht kannte, und einem, den er bewusst verschwiegen hat. Versteckte Mängel sind per Definition solche, die bei einer fachmännischen Besichtigung nicht sofort erkennbar sind. Hier greift der Haftungsausschluss nur dann nicht, wenn der Käufer dem Verkäufer die Kenntnis nachweisen kann. Wenn der Verkäufer beispielsweise ein Haus mit feuchten Wänden verkauft, aber im Vertrag die Haftung ausschließt, kann er nur dann zur Rechenschaft gezogen werden, wenn bewiesen wird, dass er die Feuchtigkeit kannte (z. B. durch Zeugenaussagen oder frühere Reparaturversuche). Ohne diesen Nachweis bleibt der Käufer aufgrund des Haftungsausschusses auf den Kosten sitzen, da das Gesetz den gutgläubigen Verkäufer vor unkalkulierbaren Risiken nach dem Verkauf schützen will.

Der Nachweis der Kenntnis ist der schwierigste Teil in jedem Arglistprozess, da man dem Verkäufer „in den Kopf schauen“ müsste. In der Praxis nutzt man daher die sogenannte Indizienkette. Ein klassisches Indiz ist das „Verschleiern“: Wenn Schimmelflecken unmittelbar vor der Besichtigung überstrichen wurden oder wenn Teppiche gezielt über morsche Dielen gelegt wurden, spricht dies für ein bewusstes Handeln. Ein weiteres starkes Beweismittel sind frühere Handwerkerrechnungen. Wenn der Käufer nach dem Kauf erfährt, dass ein Handwerker bereits vor zwei Jahren einen Kostenvoranschlag für die Trockenlegung des Kellers erstellt hat, den der Verkäufer abgelehnt hat, ist die Kenntnis des Verkäufers hieb- und stichfest bewiesen.

Ebenso wichtig sind Zeugenaussagen von Nachbarn oder Hausmeistern. Oft wissen die Bewohner der umliegenden Häuser sehr genau, ob im Keller des verkauften Hauses bei jedem Gewitter das Wasser stand oder ob bereits mehrfach Kammerjäger vor Ort waren. Auch die technische Analyse durch einen Sachverständigen spielt eine Rolle. Ein Gutachter kann oft feststellen, ob ein Schaden (z. B. Hausschwamm) so weit fortgeschritten ist, dass er für jeden Bewohner des Hauses durch Geruch, sichtbare Veränderungen oder Funktionsstörungen (z. B. klemmende Türen durch Absackung) unübersehbar gewesen sein muss. Diese Kombination aus technischen Fakten und menschlichen Aussagen bildet das Fundament der Beweislogik, um die Schutzbehauptung der Unkenntnis vor Gericht zu erschüttern.

Bei der arglistigen Täuschung gibt es zwei entscheidende Fristen, die man nicht verwechseln darf. Die erste ist die Anfechtungsfrist gemäß § 124 BGB. Sie beträgt genau ein Jahr. Diese Frist beginnt jedoch nicht mit dem Kaufvertrag, sondern erst in dem Moment, in dem der Käufer die Täuschung entdeckt – also wenn er sichere Kenntnis davon erlangt, dass er belogen wurde. Wer also erst drei Jahre nach dem Kauf den Schimmel hinter der Rigipswand entdeckt und gleichzeitig erfährt, dass der Verkäufer diesen dort versteckt hat, hat ab diesem Tag ein Jahr Zeit, die Anfechtung schriftlich zu erklären. Verpasst man diesen Zeitraum, ist das Recht zur Anfechtung unwiderruflich verloren, selbst wenn die Täuschung noch so dreist war.

Die zweite Frist ist die absolute Verjährungsfrist. Sie beträgt zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung (in der Regel der Notartermin). Wenn der Mangel also erst elf Jahre nach dem Kauf entdeckt wird, ist jede Anfechtung wegen Arglist ausgeschlossen, egal wann man davon erfährt. Diese Zehnjahresfrist dient dem Rechtsfrieden, damit Verkäufer nicht lebenslang mit einer Rückabwicklung rechnen müssen. Für Käufer bedeutet das: Treten innerhalb der ersten zehn Jahre massive Mängel auf, sollte immer auch eine Recherche in Richtung Arglist erfolgen, um das einjährige Fristenfenster ab Entdeckung für eine mögliche Rückabwicklung oder Schadensersatzforderungen optimal zu nutzen.

Obwohl beide Wege oft zum gleichen Ergebnis – der Rückgabe des Hauses gegen Geld – führen, sind sie rechtlich verschieden begründet. Die Anfechtung nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung zielt darauf ab, den Vertrag von Anfang an als nichtig zu behandeln (Ex-tunc-Wirkung). Das bedeutet, juristisch gesehen hat der Vertrag nie existiert. Dies ist oft der radikalste Weg und hat den Vorteil, dass er unabhängig von den kaufrechtlichen Gewährleistungsregeln funktioniert. Der Rücktritt hingegen ist ein kaufrechtlicher Behelf (§ 437 Nr. 2 BGB). Er setzt voraus, dass ein erheblicher Mangel vorliegt und der Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung (Reparatur) erfolglos verstreichen ließ oder die Reparatur unmöglich bzw. dem Käufer unzumutbar ist.

In Arglistfällen ist die Nacherfüllung meist unzumutbar, da das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört ist. Ein Käufer muss sich nicht von jemandem das Haus reparieren lassen, der ihn gerade erst betrogen hat. Daher kann er direkt zurücktreten. Der strategische Vorteil der Anfechtung liegt oft in der längeren Verjährungsfrist (1 Jahr ab Kenntnis, max. 10 Jahre), während kaufrechtliche Ansprüche bei Immobilien standardmäßig nach 5 Jahren ab Übergabe verjähren (§ 438 BGB). Ein spezialisierter Anwalt wird oft beide Wege parallel beschreiten: Er erklärt die Anfechtung und hilfsweise den Rücktritt, um die maximale rechtliche Sicherheit für den Mandanten herauszuholen und eventuelle Beweisschwierigkeiten bei einem der beiden Rechtswege abzufangen.

Asbest ist ein klassischer Fall für die Offenbarungspflicht, sofern die Belastung einen wesentlichen Mangel darstellt. Hierbei kommt es auf die Form des Asbests an. Fest gebundener Asbest (z. B. in Fassadenplatten), der keine unmittelbare Gesundheitsgefahr darstellt, solange er nicht bearbeitet wird, muss nach herrschender Meinung nicht unbedingt ungefragt offenbart werden, sofern er dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Baus entsprach. Anders verhält es sich bei schwach gebundenem Asbest (z. B. Spritzasbest) oder wenn der Verkäufer weiß, dass Sanierungsmaßnahmen zwingend erforderlich sind, die hohe Kosten verursachen. In solchen Fällen ist die Belastung kaufentscheidend und muss mitgeteilt werden.

Arglist liegt dann vor, wenn der Verkäufer die Asbestbelastung kennt und weiß, dass der Käufer darauf Wert legt, ein schadstofffreies Haus zu erwerben, dies aber bewusst verschweigt. In vielen Urteilen wird betont, dass die Grenze dort gezogen wird, wo die Schadstoffbelastung den üblichen Zustand vergleichbarer Immobilien aus diesem Baujahr signifikant verschlechtert oder die Nutzung einschränkt. Für Käufer empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine explizite Frage nach Schadstoffen wie Asbest, PCB oder Holzschutzmitteln zu stellen. Wenn der Verkäufer diese Frage im Notarvertrag falsch beantwortet, ist der Nachweis der arglistigen Täuschung deutlich einfacher, da die Offenbarungspflicht durch die explizite Frage des Käufers in eine Wahrheitspflicht übergegangen ist.

Ja, das ist in der Praxis sogar ein sehr häufiger Weg. Der Käufer kann sich dafür entscheiden, am Vertrag festzuhalten, das Haus also zu behalten, aber so gestellt zu werden, als ob die Täuschung nicht stattgefunden hätte. Dies nennt man „Schadensersatz statt der Leistung“. Der Käufer verlangt dann die Kosten, die notwendig sind, um den versteckten Mangel zu beseitigen. Wenn also die Trockenlegung eines arglistig verschwiegenen feuchten Kellers 40.000 € kostet, kann der Käufer diesen Betrag vom Verkäufer einfordern. Zusätzlich können Kosten für Gutachter, Anwälte und eventuelle Mietausfälle oder Mehrkosten für eine Zwischenunterkunft während der Sanierung geltend gemacht werden.

Dieser Weg ist für Käufer oft attraktiver, wenn sie bereits viel Zeit und Geld in das Haus investiert haben, die Kinder in die Schule gehen oder die Finanzierung zu günstigen Zinsen abgeschlossen wurde, die man bei einer Rückabwicklung verlieren würde. Der Verkäufer schuldet in diesem Szenario den Betrag, um den das Haus aufgrund des Mangels weniger wert ist (Minderung) oder direkt die Sanierungskosten. Wichtig ist jedoch, dass auch hier die Arglist zweifelsfrei bewiesen werden muss, da sonst der vertragliche Haftungsausschluss den Schadensersatz blockiert. Die Beweisführung bleibt also identisch zur Rückabwicklung, nur das angestrebte Ziel (Geld statt Rückgabe) ändert sich.

Ein Makler ist grundsätzlich zur Wahrheit und Vollständigkeit seiner Angaben verpflichtet. Wenn er von einem schwerwiegenden Mangel weiß (z. B. weil der Verkäufer ihn informiert hat oder er ihn bei früheren Besichtigungen gesehen hat) und diesen bewusst verschweigt, begeht er eine eigene arglistige Täuschung. In diesem Fall haftet der Makler dem Käufer gegenüber auf Schadensersatz aus einer sogenannten „Prospekthaftung“ oder wegen Verletzung seiner Aufklärungspflichten aus dem Maklervertrag. Der Käufer kann dann die Rückzahlung der Maklerprovision verlangen und zusätzlich Schadensersatz für die entstandenen Sanierungskosten fordern, sofern der Makler schuldhaft gehandelt hat.

Besonders brisant ist, dass das Verhalten des Maklers oft dem Verkäufer zugerechnet wird. Wenn der Makler falsche Angaben macht, um den Verkauf zu forcieren, kann der Käufer den Vertrag gegenüber dem Verkäufer anfechten, selbst wenn der Verkäufer behauptet, von den Lügen seines Maklers nichts gewusst zu haben. Der Verkäufer muss sich die Arglist seines Erfüllungsgehilfen (des Maklers) zurechnen lassen. Für Käufer bedeutet das eine doppelte Sicherheit: Sie können sowohl gegen den Verkäufer als auch gegen den Makler vorgehen. Dennoch ist Vorsicht geboten: Makler sichern sich oft durch Klauseln wie „Alle Angaben beruhen auf Informationen des Verkäufers“ ab. Ein Durchgriff auf den Makler gelingt daher meist nur, wenn man ihm eine eigene positive Kenntnis des Mangels nachweisen kann.

Im Falle einer erfolgreichen Rückabwicklung (Anfechtung oder Rücktritt) hat der Käufer Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als hätte er das Haus nie gekauft. Das bedeutet, der Verkäufer muss ihm nicht nur den Kaufpreis zurückerstatten, sondern auch alle sogenannten nutzlosen Aufwendungen. Dazu zählen die Notargebühren für die Beurkundung, die Kosten für die Grundbucheintragungen, die gezahlte Grunderwerbsteuer und sogar die Kosten für die Finanzierung (z. B. Bereitstellungszinsen). Auch die Maklerprovision muss in der Regel zurückerstattet werden, entweder durch den Makler selbst (da die Geschäftsgrundlage entfallen ist) oder als Schadensersatz durch den arglistigen Verkäufer.

Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer gibt es eine spezielle steuerrechtliche Regelung (§ 16 GrEStG): Wenn ein Immobiliengeschäft innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird, wird die Steuer auf Antrag vom Finanzamt erstattet. Erfolgt die Rückabwicklung aufgrund einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, kann die Steuer sogar über die Zweijahresfrist hinaus erstattet werden, da der Rechtsgrund für die Besteuerung rückwirkend entfallen ist. Käufer müssen also keine Angst haben, auf diesen hohen Nebenkosten sitzen zu bleiben, sofern die Arglist gerichtlich festgestellt wird. Der Verkäufer trägt in diesem Szenario das volle finanzielle Risiko und muss am Ende oft deutlich mehr zahlen, als er ursprünglich als Kaufpreis erhalten hat, da er für den gesamten wirtschaftlichen Schaden des Käufers aufkommen muss.

Eine klassische Versicherung gegen das „Betrogen-Werden“ gibt es nicht, aber eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein „Immobilien-Rechtsschutz für Eigentümer“ ist Gold wert. Sie übernimmt im Falle eines Arglistprozesses die enormen Kosten für Anwälte, Gericht und – was oft am teuersten ist – für die gerichtlichen Bausachverständigen. Ohne Rechtsschutz scheuen viele Käufer den Gang vor Gericht, da das Prozesskostenrisiko bei einem Hauskauf (Streitwert oft mehrere hunderttausend Euro) immens ist und man bei einer Niederlage auf fünfstelligen Beträgen sitzen bleibt. Wichtig: Die Versicherung muss meist schon vor Abschluss des Kaufvertrages bestanden haben und eine Wartezeit (meist 3 Monate) muss abgelaufen sein.

Darüber hinaus gibt es spezielle „Gewährleistungsversicherungen“ für Immobilienkäufer, die ähnliche Funktionen wie eine Gebrauchtwagengarantie haben. Diese decken jedoch meist nur das Auftreten von Mängeln ab, nicht aber die gezielte Täuschung durch den Verkäufer. In der Praxis ist die beste „Versicherung“ eine gründliche Vorabprüfung durch einen eigenen Baugutachter vor dem Kauf. Wenn dieser bereits Hinweise auf versteckte Mängel findet, kann man diese im Notarvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung aufnehmen lassen. Damit verwandelt man ein potenzielles Arglist-Szenario in einen einfachen kaufrechtlichen Anspruch, der viel leichter durchzusetzen ist, da man dann keine Absicht des Verkäufers mehr beweisen muss, sondern nur noch das Vorliegen des Mangels an sich.