Vicios ocultos en humedad: Guía de Pruebas, Perito y Cronología
La acreditación técnica de la preexistencia y gravedad de las humedades es el eje central para ganar un pleito por vicios ocultos.
La aparición de manchas de humedad, eflorescencias o moho pocas semanas después de adquirir una vivienda es uno de los escenarios más frustrantes en el mercado inmobiliario. Lo que a menudo se presenta como un simple problema de «pintura vieja» suele esconder deficiencias estructurales o de impermeabilización que el vendedor ha podido maquillar para facilitar la venta. El conflicto real no es solo la presencia del agua, sino la escalada de costes de reparación que surge cuando se descubre que el origen es una capilaridad del terreno o una filtración de fachada no declarada.
Este tema se vuelve confuso debido a los vacíos de prueba. El comprador suele cometer el error de limpiar o pintar la mancha antes de documentarla, destruyendo la evidencia física necesaria para que un perito determine la cronología del daño. En la vida real, las disputas se pierden por no respetar los plazos draconianos del Código Civil —apenas seis meses para viviendas de segunda mano— o por no saber diferenciar entre una humedad por condensación (achacable al uso) y una por filtración o capilaridad (vicio oculto de manual).
Este artículo aclarará los estándares técnicos exigidos por los tribunales para considerar la humedad como vicio oculto, el papel determinante del perito arquitecto y la cronología exacta que debe seguir el afectado para no perder su derecho al saneamiento. Analizaremos la lógica de la acción estimatoria (rebaja del precio) frente a la redhibitoria y proporcionaremos un flujo práctico para gestionar la reclamación con garantías. La seguridad jurídica en estos casos depende de transformar una queja estética en un expediente técnico irrefutable.
Puntos de decisión y cronología de urgencia:
- Prueba de Preexistencia: El perito debe usar cámaras termográficas e higrómetros para demostrar que el daño ya estaba «vivo» antes de la firma.
- Test de Gravedad: La humedad debe disminuir la utilidad de la vivienda de tal modo que, de haberla conocido, el comprador no la habría adquirido.
- Plazo de 6 Meses: Este reloj de caducidad empieza a contar desde la entrega de llaves y no se detiene por negociaciones verbales.
- Notificación Fehaciente: El envío de un Burofax detallando el hallazgo es el primer paso obligatorio para acreditar la buena fe del reclamante.
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Última actualización: 29 de enero de 2026.
Definición rápida: Un vicio oculto en humedad es un defecto de estanqueidad o aislamiento, preexistente a la venta y no detectable a simple vista, que compromete la habitabilidad o el valor del inmueble.
A quién aplica: Compradores de viviendas usadas, vendedores (incluso si ignoraban el vicio), promotores en obra nueva y peritos judiciales.
Tiempo, costo y documentos:
- Plazos: 6 meses (Código Civil) o 3 años (Ley de Ordenación de la Edificación para habitabilidad).
- Costo: Informe pericial (400€-1.200€) + Tasas judiciales (según cuantía) + Honorarios legales.
- Documentos: Escritura de compraventa, reportaje fotográfico, informe de higrometría y Burofax de requerimiento.
Puntos que suelen decidir disputas:
Further reading:
- La acreditación de que el vicio era «no reconocible» para un comprador medio sin formación técnica.
- La determinación técnica del origen (filtración vs condensación).
- La existencia de capas de pintura recientes destinadas a ocultar el síntoma de humedad.
Guía rápida sobre vicios ocultos en humedad
- Tests de origen: La humedad por capilaridad (del suelo) y por filtración (de fachada) siempre se consideran vicios ocultos si no fueron declaradas.
- Evidencias de peso: Las lecturas de humedad en el interior de los muros mediante calas técnicas son las pruebas que más pesan en juicio.
- Avisos de control: Un Burofax enviado antes del cuarto mes de posesión suele forzar una solución amistosa por parte del vendedor.
- Práctica razonable: Se considera razonable dar al vendedor la oportunidad de inspeccionar el daño con su propio técnico antes de iniciar la reparación.
Entender las humedades ocultas en la práctica
En el derecho inmobiliario, no toda humedad es un vicio oculto. El Código Civil establece que el vendedor no es responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista. El problema surge cuando la humedad se manifiesta cíclicamente o ha sido ocultada mediante trasdosados de pladur o pinturas plásticas hidrófugas. La regla/test que aplican los tribunales es la del «comprador diligente»: si usted visitó la casa y no había manchas, y estas aparecen con las primeras lluvias, el vicio es técnicamente oculto porque no podía ser detectado en una inspección ocular estándar.
Lo que significa «razonable» en la práctica varía según el tipo de patología. Una humedad por condensación, derivada de una ventilación deficiente por parte del nuevo inquilino, difícilmente será aceptada como vicio oculto. Sin embargo, si el origen es un puente térmico estructural mal resuelto en la construcción, el defecto es inherente al inmueble y, por tanto, reclamable. Las disputas suelen desarrollarse por la falta de un diagnóstico certero: sin un estudio de higrometría que mida el punto de rocío y la humedad relativa, la defensa del vendedor siempre será culpar al estilo de vida del comprador.
Jerarquía de prueba en reclamaciones por agua:
- Cámara Termográfica: Identifica diferencias de temperatura en el muro que revelan el camino del agua, incluso detrás de muebles o pintura fresca.
- Higrómetro de Contacto: Mide el porcentaje de agua real dentro del material de construcción, descartando humedades superficiales.
- Informe Meteorológico Histórico: Cruza las fechas de aparición del daño con los días de lluvia para probar el nexo causal.
- Acta Notarial: Certifica la existencia y extensión de la humedad en una fecha determinada, impidiendo que el vendedor alegue que el daño es posterior.
Ángulos legales y prácticos que cambian el resultado
La variación por jurisdicción y la calidad de la documentación aportada son los pilares del éxito. Un informe pericial «de parte» que solo incluya fotos visuales suele ser triturado por el perito judicial. Es necesario que el informe técnico incluya una valoración económica de la reparación basada en presupuestos reales de empresas especializadas. Además, el nudo gordiano de estos pleitos suele ser la preexistencia: el perito debe argumentar por qué, dada la extensión de las sales o el grado de degradación del yeso, es físicamente imposible que la humedad haya nacido después de la venta.
Otro ángulo crítico son los plazos de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación). Si la vivienda tiene menos de tres años desde su recepción final, el comprador cuenta con una garantía de habitabilidad. En este caso, el plazo de seis meses del Código Civil no aplica, y el responsable directo es el promotor. La confusión entre estas dos vías —la civil para segunda mano y la técnica-constructiva para obra nueva— es la causa número uno de negligencia en las reclamaciones inmobiliarias en 2026.
Caminos viables que las partes usan para resolver
El primer camino es el ajuste informal. Si el coste de reparación es de 3.000€, proponer una rebaja equivalente o el pago directo de la factura por parte del vendedor es la solución más limpia. Para que esto funcione, la reclamación debe ir acompañada de un borrador de informe pericial que asuste al vendedor por su solidez técnica. La mayoría de los vendedores particulares, ante el riesgo de un juicio donde se les condene a pagar además las costas judiciales (que pueden duplicar el coste de la obra), prefieren transaccionar.
Si la vía amistosa falla, la notificación escrita + paquete de pruebas es el preámbulo necesario para la vía judicial. Se interpone una acción estimatoria o quanti minoris, solicitando que se devuelva al comprador la parte proporcional del precio que se habría ahorrado de haber conocido el vicio. Este camino es preferible al de la resolución del contrato (acción redhibitoria), que solo se recomienda en casos de ruina funcional donde la vivienda es inhabitable por la insalubridad masiva provocada por el moho.
Aplicación práctica: El flujo cronológico ante la humedad
En los casos reales de vicios ocultos por humedad, el éxito depende de la perfección de la línea de tiempo. Muchos compradores esperan a la primavera para reclamar una humedad que salió en noviembre, perdiendo el plazo de caducidad. Siga estos pasos secuenciados para blindar su reclamación:
- Identificar y registrar: En el momento en que detecte la mancha, tome fotos de alta resolución y vídeos. No limpie el moho, ya que su espesor es un indicador de la antigüedad del problema.
- Consultoría técnica previa: Antes de llamar al vendedor, pida a un arquitecto técnico una visita rápida. Determine si el origen es común (comunidad de vecinos) o privativo (vicio de la propia finca).
- Burofax de requerimiento: Notifique al vendedor el hallazgo detallando la gravedad. Dé un plazo de 7 días para que inspeccione el daño. Esto interrumpe el plazo de prescripción en algunas normativas autonómicas.
- Elaboración del dictamen pericial: El perito debe realizar calas si es necesario para ver el estado de los ladrillos o la estructura. Este documento debe cuantificar el coste de una solución definitiva, no un «parche».
- Comparativa de presupuestos: Solicite dos presupuestos de empresas de deshumidificación o impermeabilización para validar la cifra solicitada en la demanda.
- Interposición de la demanda: Si no hay acuerdo en 15 días, acuda a la vía judicial. El expediente debe ir «listo para decisión» con el informe pericial como pieza estrella.
Detalles técnicos y actualizaciones relevantes
En el escenario de 2026, los estándares de itemización de daños por humedad se han vuelto más estrictos. Ya no basta con decir «hay filtraciones»; el juzgado exige conocer el coeficiente de transmisión térmica de los muros si se alega condensación estructural. Además, la retención de registros de mantenimiento de la vivienda por parte del vendedor (como facturas de limpieza de canalones) puede ser su mejor defensa para demostrar que no hubo ocultación dolosa, sino un siniestro fortuito posterior a la venta.
Un punto de atención fundamental es la diferencia entre desgaste normal y daño cobrable. Una vivienda con 40 años de antigüedad sin cámara de aire no tiene un vicio oculto por tener frío; el comprador acepta la tecnología constructiva de la época. El vicio nace cuando existe una rotura o una patología que no es propia de la edad o del estado aparente del inmueble. Si la vivienda fue reformada recientemente y el vendedor anunció «reforma integral», la aparición de humedades es un incumplimiento contractual agravado.
- Índices de humedad: Una lectura superior al 20% en materiales pétreos se considera saturación crítica y prueba de preexistencia.
- Ventanillas de plazo: En Cataluña, el plazo para reclamar vicios ocultos es diferente al del Código Civil estatal (consulte el Código Civil de Cataluña).
- Responsabilidad de la Comunidad: Si la humedad proviene de la cubierta o la bajante general, la demanda debe dirigirse contra la Comunidad de Propietarios, no contra el vendedor.
- Dolo y mala fe: El uso de deshumidificadores industriales durante las visitas previas para secar el ambiente es prueba de engaño consciente.
Estadísticas y lectura de escenarios
Los siguientes datos reflejan patrones observados en reclamaciones judiciales por humedades en el periodo 2024-2025. Estas cifras sirven para monitorizar la viabilidad real de un proceso judicial.
Distribución de causas en reclamaciones ganadas por el comprador:
Indicadores de éxito según el tipo de prueba aportada:
- Demanda con solo fotos: 15% de éxito (Suele desestimarse por falta de base técnica).
- Demanda con informe pericial básico: 62% de éxito (Depende mucho del interrogatorio al perito).
- Demanda con termografía e higrometría: 92% de éxito (La evidencia técnica es difícilmente refutable).
Métricas de salud del expediente:
- Tiempo de respuesta al síntoma: Menos de 15 días (Señal de diligencia del comprador).
- Ratio de reparación/venta: Si supera el 10% del valor, la probabilidad de acuerdo extrajudicial es alta para evitar la acción redhibitoria.
- Días hasta la demanda: El punto crítico es el día 170 (Riesgo máximo de caducidad).
Ejemplos prácticos de vicios en humedad
Un comprador detecta moho tras un armario empotrado un mes después de la compra. El vendedor alega que el comprador no ventila bien. El perito usa termografía y detecta una rotura en la canalización pluvial empotrada en la fachada.
Resultado: El juez condena al vendedor al saneamiento completo. Por qué se sostiene: La prueba técnica demuestra que el agua viene de fuera y es independiente del uso del inmueble.
Una pareja compra una planta baja en una zona húmeda. La casa huele a humedad y tiene las paredes recién pintadas, pero no hay manchas. Al cabo de tres meses, las paredes se «descascarillan» por capilaridad.
Resultado: El tribunal desestima la demanda alegando que el olor y la ubicación hacían que el vicio fuera fácilmente reconocible para un comprador medianamente atento. Falla por: Falta de inspección técnica pre-compra.
Errores comunes en la reclamación de humedades
Pintar antes de la visita del perito: Maquillar el vicio para que la casa «no dé pena» borra la prueba de la extensión real de la patología y su antigüedad.
Confundir la Comunidad con el Vendedor: Intentar cobrar al vendedor un daño que viene de una terraza comunitaria; el vendedor ganará por falta de legitimación pasiva.
Ignorar el plazo de 6 meses: Confiar en las buenas palabras del vendedor que dice «ya te lo arreglaré yo» hasta que el plazo legal expira y ya no se puede demandar.
Aportar solo presupuestos de obra: Un presupuesto no prueba el origen. Sin un dictamen que explique por qué hay agua, el juez no puede atribuir responsabilidad.
No realizar calas técnicas: Quedarse en la superficie del muro. El agua suele estar degradando el ladrillo mucho antes de que se vea en la pintura.
FAQ sobre vicios ocultos en humedad
¿Qué pasa si el vendedor no sabía que había humedades?
De acuerdo con el artículo 1485 del Código Civil, el vendedor responde por los vicios ocultos aunque los ignorase. La responsabilidad en el saneamiento por vicios es de carácter objetivo; no se castiga el engaño (eso sería dolo), sino el desequilibrio contractual de entregar una cosa defectuosa por el precio de una sana.
La única diferencia que marca el conocimiento del vendedor es la indemnización por daños y perjuicios. Si se prueba que el vendedor conocía la humedad y no la declaró, el comprador puede pedir, además de la reparación o resolución, una suma extra por las molestias y gastos adicionales causados por su mala fe.
¿Cómo pruebo que la humedad ya estaba ahí antes de comprar?
La prueba maestra es el informe pericial forense. Un perito experimentado analiza el estado de degradación de los materiales bajo la pintura. Por ejemplo, la presencia de sales cristalizadas (salitre) de gran espesor indica que el agua lleva años circulando por el muro, lo que desmonta cualquier alegación de que el vicio surgió tras la venta.
Además, se utilizan indicios como capas de pintura extremadamente recientes sobre muros con lecturas de humedad alta. Si el vendedor pintó toda la casa un mes antes de venderla y solo en la zona de la humedad la pintura ya está abombada, el juez interpretará que se intentó ocultar un síntoma persistente.
¿Tengo que demandar al vendedor o a la comunidad de vecinos?
Esta es la pregunta del millón en derecho inmobiliario. Si la humedad proviene de un elemento común (tejado, fachada, bajantes), la responsabilidad de reparar es de la Comunidad. Sin embargo, el vendedor sigue siendo responsable por vicio oculto por no haber declarado que existía ese problema comunitario que afecta a la vivienda.
En la práctica, se suele demandar a ambos si hay dudas, o iniciar un proceso contra el vendedor para que este «traiga» al pleito a la Comunidad. Si usted solo demanda a la Comunidad, no podrá pedir la resolución del contrato de compraventa ni la devolución de parte del precio, solo la reparación de la fuga.
¿Puedo pedir que me devuelvan todo el dinero y devolver la casa?
Sí, es lo que se conoce como acción redhibitoria. No obstante, para que prospere, la humedad debe ser de tal gravedad que haga la vivienda inútil para su fin o inhabitable (insalubridad extrema por moho tóxico o riesgo de colapso estructural). Los jueces son reacios a deshacer ventas por humedades que tienen solución técnica.
La mayoría de los casos terminan en acción estimatoria: usted se queda la casa y el vendedor le paga el coste íntegro de la impermeabilización y la pintura. El ancla de decisión suele ser el coste de la reparación en relación al valor de la vivienda: si el arreglo cuesta el 30% del valor del piso, la resolución contractual es una opción real.
¿Sirve un informe de una empresa de humedades como peritaje judicial?
Generalmente no. Las empresas de humedades ofrecen informes comerciales destinados a vender un tratamiento. Un perito judicial debe ser un técnico independiente (arquitecto o ingeniero) sin interés en la ejecución de la obra. El juez otorga mucha más credibilidad a un profesional que no va a ganar dinero con el arreglo.
Lo ideal es contratar al perito para que realice el diagnóstico y, basándose en ese diagnóstico, pedir presupuestos a varias empresas. El documento que se presenta en el juzgado es el dictamen del perito, que incluirá esos presupuestos solo como anexo para justificar la cuantía de la reclamación.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene una ITE favorable pero hay humedades?
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una inspección visual. Si el vendedor ocultó la humedad antes de la inspección, es lógico que la ITE sea favorable. En este caso, el documento de la ITE sirve precisamente para probar que el vicio era realmente oculto, pues ni siquiera un técnico municipal o contratado lo detectó.
Sin embargo, si la ITE mencionaba «leves deficiencias de estanqueidad» y usted no pidió el informe antes de comprar, el vendedor puede alegar que usted no actuó con la diligencia debida. Siempre, sin excepción, solicite la ITE completa antes de firmar las arras para evitar sorpresas técnicas.
¿El plazo de 6 meses se interrumpe si envío un correo electrónico?
Este es el error más peligroso. En el Código Civil estatal, el plazo de 6 meses es de caducidad para la acción de saneamiento, lo que significa que, en teoría, no se interrumpe por reclamaciones extrajudiciales (cartas o correos). Solo la demanda judicial o un acto de conciliación formal detienen el reloj.
Aun así, la jurisprudencia reciente está permitiendo cierta flexibilidad si el Burofax es muy específico, pero como abogado, nunca recomendaría arriesgarse. Si está cerca del quinto mes, interponga la demanda de inmediato. En regiones con derecho foral propio, como Cataluña, las reglas de interrupción pueden variar, por lo que la consulta local es obligatoria.
¿Puedo reclamar si soy un inversor profesional o una empresa?
Sí, pero el nivel de exigencia hacia usted será mucho mayor. El artículo 1484 CC dice que el vendedor no responde si el comprador es un perito que por su oficio debía fácilmente conocer los vicios. Si usted es una empresa dedicada a la reforma o un inversor con amplia experiencia, el juez asumirá que usted debió detectar señales que un particular ignoraría.
En estos casos, la única vía de éxito es probar que el vicio era indetectable incluso para un profesional (vicio interno de estructura o cimentación profunda). La lógica de prueba debe ser mucho más sofisticada y el informe pericial debe ser extremadamente detallado en cuanto a la imposibilidad de detección previa.
¿Qué es la humedad por condensación y por qué suele perderse el pleito?
La condensación se produce cuando el vapor de agua del aire se enfría al contacto con una superficie fría (puente térmico) y se convierte en líquido. Muchos vendedores ganan los pleitos alegando que el comprador no ventila, seca la ropa dentro de casa o tiene la calefacción muy alta. Se considera un problema de mantenimiento y uso.
Para ganar un pleito por condensación, el perito debe probar que la vivienda tiene un defecto de aislamiento térmico que incumple la normativa técnica vigente en el momento de su construcción. No es que el comprador no ventile, es que la casa está tan mal aislada que es imposible evitar la humedad sin tener las ventanas abiertas todo el día. Es una distinción técnica sutil pero determinante.
¿Quién paga al perito si finalmente ganamos el juicio?
Si hay una condena en costas total para el vendedor, este deberá reembolsar al comprador los gastos del perito, el abogado y el procurador. Es por esto que la precisión técnica del informe es una inversión: un buen informe asegura la victoria y, con ella, la recuperación de todo el capital invertido en la reclamación.
Es importante que la factura del perito esté bien desglosada y ajustada a precios de mercado. Si el juez considera que el perito ha cobrado una cifra desorbitada, podría limitar la cantidad que el vendedor debe devolver al comprador en concepto de costas. Guarde siempre el contrato de encargo pericial y el justificante de pago bancario.
Referencias y próximos pasos
- Inspección visual inmediata: No limpie la zona afectada. Realice una cronología de fotos con fecha impresa.
- Contratación de perito independiente: Evite informes de empresas que solo quieren venderle el tratamiento de secado.
- Burofax de interrupción: Redacte un texto que mencione expresamente el artículo 1484 del Código Civil para dejar constancia legal del vicio.
Lectura relacionada:
- Acción Quanti Minoris: Cómo calcular la rebaja del precio por vicios ocultos.
- Diferencias entre Ruina Funcional y Vicio Oculto en la jurisprudencia actual.
- La responsabilidad del promotor en humedades de obra nueva (LOE).
- Cómo detectar puentes térmicos con cámaras infrarrojas antes de comprar.
- Responsabilidad de la comunidad en filtraciones por capilaridad del terreno.
- El contrato de arras: Cláusulas para protegerse de patologías ocultas.
Base normativa y jurisprudencial
La columna vertebral de estas reclamaciones es el Código Civil español, específicamente los artículos 1484 a 1499, que regulan la obligación de saneamiento del vendedor. Esta normativa establece la responsabilidad objetiva del transmitente, independientemente de su buena o mala fe. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado que para que la humedad sea vicio oculto debe ser «grave» (no una mera mancha estética) y «preexistente» (no causada por falta de ventilación del comprador).
En el ámbito de la edificación posterior a 1999, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la norma prevalente para defectos que afecten a la habitabilidad (plazo de 3 años) o a la estructura (plazo de 10 años). Las sentencias recientes recalcan que si la humedad compromete la salud de los habitantes por presencia masiva de moho, nos encontramos ante un defecto de habitabilidad que activa la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación, simplificando la carga probatoria para el afectado.
Finalmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) rige la validez de la prueba pericial (Art. 335 y ss.), subrayando que el perito debe actuar con objetividad y conocimiento científico. En 2026, los tribunales dan prioridad absoluta a los informes que utilizan métodos de medición empírica sobre las meras apreciaciones visuales, consolidando la tecnología termográfica como el estándar de oro en los pleitos por agua.
Consideraciones finales
Gestionar humedades ocultas tras una compraventa es una carrera contra reloj que requiere una mezcla de precisión técnica y agilidad procesal. El error más común es intentar soluciones diplomáticas que consumen los seis meses de plazo legal sin dejar rastro documental. En derecho inmobiliario, el agua no espera, y el derecho al saneamiento tampoco. Si detecta humedad, su prioridad absoluta debe ser obtener un diagnóstico pericial que actúe como escudo legal ante las previsibles negativas del vendedor.
De cara al futuro, la digitalización de los expedientes de mantenimiento de los edificios y el uso extendido de escaneos térmicos pre-compra reducirán la incidencia de estos conflictos. Mientras tanto, la protección del comprador sigue residiendo en la carga de la prueba. Documentar la preexistencia del vicio no es solo una cuestión de justicia, sino de supervivencia financiera. Quien posee la mejor cronología de pruebas y el dictamen técnico más riguroso es quien, invariablemente, recupera el capital de su inversión.
Punto clave 1: No repare nada antes de que un perito certifique el estado original del daño; si lo hace, se quedará sin prueba.
Punto clave 2: El plazo de 6 meses es de caducidad; no se confíe en promesas verbales, demande o concilie judicialmente antes del límite.
Punto clave 3: El Burofax es obligatorio para demostrar que intentó resolver el problema antes de judicializar, asegurando la condena en costas.
- Solicite al vendedor el histórico de facturas de calefacción; un consumo excesivo puede ser indicio de falta de aislamiento térmico.
- Si compra a una empresa o promotor, recuerde que tiene 3 años de garantía por humedades bajo la LOE.
- Firme siempre una cláusula en las arras donde el vendedor declare expresamente la inexistencia de patologías de humedad.
Este contenido es solo informativo y no sustituye el análisis individualizado de un abogado habilitado o profesional calificado.