Vivienda con inquilino: Guía de Compra, Criterios de Auditoría y Reglas
La compra de una vivienda con inquilino requiere una auditoría contractual y de solvencia para garantizar la rentabilidad y el uso futuro.
Adquirir una propiedad que ya cuenta con un contrato de arrendamiento vigente es una operación financiera común en el sector inversor, pero para el comprador particular que busca su primera residencia, suele convertirse en un laberinto de incertidumbres legales. La idea de que la compra “borra” el contrato anterior es un mito peligroso que choca frontalmente con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si el contrato está bien redactado y el inquilino cumple, el nuevo propietario se convierte automáticamente en el nuevo arrendador, heredando tanto los beneficios como todas las cargas y vicios del acuerdo original.
El escenario suele volverse confuso debido a la falta de transparencia en la fase de negociación. A menudo, el vendedor oculta retrasos en los pagos o la existencia de un derecho de tanteo y retracto que podría anular la compraventa incluso después de pasar por notaría. Sin una lógica de prueba que incluya certificados de estar al corriente con la comunidad, el IBI y la prueba del depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente, el comprador se expone a reclamaciones que pueden bloquear la posesión del inmueble durante años.
Este artículo aclarará los estándares técnicos para realizar una compra segura, la jerarquía de documentos que debe exigir antes de firmar las arras y el flujo práctico para gestionar la subrogación del contrato. Analizaremos los supuestos en los que se puede recuperar la vivienda para uso propio y cómo evitar las negativas de los inquilinos ante el cambio de titularidad. La seguridad jurídica en esta transacción depende de transformar una simple compraventa en una auditoría de cumplimiento contractual exhaustiva.
Puntos de decisión críticos para el comprador:
- Verificación de Registro: Confirmar si el contrato de alquiler está inscrito, lo que blinda al inquilino frente a terceros bajo ciertas versiones de la LAU.
- Renuncia al Tanteo: Obtención de un documento firmado por el inquilino renunciando expresamente a su derecho de compra preferente.
- Liquidación de Fianza: Exigir el justificante de ingreso de la fianza en la entidad pública para evitar sanciones administrativas tras la compra.
- Estado de Suministros: Comprobación de que no existen deudas en agua, luz o gas que puedan provocar cortes tras la entrega de llaves.
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Última actualización: 29 de enero de 2026.
Definición rápida: La compra de vivienda con inquilino es una operación jurídica de subrogación donde el comprador adquiere la nuda propiedad y los derechos de arrendador, respetando el contrato de alquiler preexistente según la normativa de la LAU vigente.
A quién aplica: Inversores inmobiliarios, compradores que no necesitan ocupación inmediata y vendedores que necesitan liquidez sin desalojar a sus arrendatarios.
Tiempo, costo y documentos:
- Pruebas clave: Contrato de alquiler original, extractos bancarios de las últimas 12 mensualidades y certificado de la comunidad.
- Costos ocultos: Posibles honorarios de abogado para la auditoría (due diligence) y tasas de actualización de fianza.
- Hitos de plazo: Preaviso de 30 días para notificar el cambio de propietario o comunicación del derecho de tanteo.
Puntos que suelen decidir disputas:
Further reading:
- La fecha exacta de firma del contrato (determina qué versión de la LAU se aplica).
- La cláusula de necesidad del propietario para recuperar el inmueble.
- La existencia de un inventario fotográfico anexo al contrato original.
- La solvencia demostrable del inquilino actual frente al nuevo propietario.
Guía rápida sobre la compra con arrendamiento
- Umbrales de permanencia: Como norma general, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (persona jurídica), independientemente de quién sea el dueño.
- Evidencias de impago: Un solo mes de retraso no justificado es suficiente para iniciar un proceso de desahucio, pero el comprador debe heredar un historial de pagos limpio para que el seguro de impago sea válido.
- Plazos de tanteo: El inquilino tiene 30 días naturales para igualar la oferta de compra. Ignorar este plazo puede provocar que el inquilino anule la venta judicialmente (retracto).
- Práctica razonable: Se considera esencial visitar la vivienda con el inquilino presente para verificar el estado de conservación y detectar posibles subarriendos no autorizados.
Entender la compra con inquilino en la práctica
Cuando usted firma la escritura de compraventa de una vivienda alquilada, la ley opera una sustitución automática en la figura del arrendador. Esto significa que usted no puede redactar un nuevo contrato ni cambiar la renta de forma unilateral. Usted “pisa” la posición del anterior dueño con todos sus derechos, pero también con todas sus obligaciones latentes. La regla de oro es que el contrato manda: si el anterior dueño permitió mascotas o incluyó los suministros en el precio, usted deberá respetar esas condiciones hasta la finalización de la prórroga legal.
Lo que se considera “razonable” en la práctica para un comprador es exigir que el contrato esté libre de cláusulas abusivas que puedan invalidar una futura reclamación. Las disputas suelen desarrollarse por la falta de comunicación fehaciente. El inquilino, ante la incertidumbre, puede dejar de pagar o negarse a facilitar las visitas de técnicos. Por ello, el flujo limpio exige una reunión a tres bandas (vendedor, comprador e inquilino) antes de elevar el contrato a público, dejando constancia por escrito de la nueva cuenta bancaria para los pagos.
Jerarquía de prueba en la auditoría del alquiler:
- Nivel 1: El contrato de arrendamiento sellado por el organismo de fianzas autonómico (IVIMA, Incasòl, etc.).
- Nivel 2: Certificado emitido por el administrador de la finca confirmando que el inquilino no tiene deudas con la comunidad.
- Nivel 3: Acta de inspección técnica o reportaje fotográfico firmado por el inquilino en la fecha de entrega original.
- Nivel 4: Extractos de transferencias bancarias que demuestren el pago puntual de la renta en la cuenta del vendedor.
Ángulos legales y prácticos que cambian el resultado
La variación por política de vivienda autonómica es un factor determinante en 2026. En zonas declaradas como áreas tensionadas, el nuevo propietario puede verse limitado para incrementar la renta incluso tras la finalización del contrato original. La calidad de la documentación aquí es vital: si el vendedor no aporta el IBI o los recibos de mantenimiento, el comprador no podrá justificar legalmente futuras actualizaciones de renta basadas en mejoras realizadas en la vivienda.
Otro ángulo crítico es el desgaste normal vs. daño. Si el comprador no exige un documento de “estado de situación” en el momento de la compra, el inquilino podría reclamar la devolución total de la fianza al final del contrato, alegando que los desperfectos ya estaban allí cuando el nuevo dueño compró. El cálculo de razonabilidad obliga a detraer del precio de venta cualquier daño evidente que el inquilino no reconozca como propio, protegiendo así el capital de reparación futuro.
Caminos viables para resolver la ocupación
Existen dos caminos principales para gestionar al inquilino tras la compra. El primero es la continuidad pactada, ideal para inversores. Se firma un anexo de subrogación donde se actualizan los datos de contacto y se ratifican las condiciones. Este camino es el más estable y evita vacíos de ingresos por mensualidades perdidas en la transición de la propiedad.
El segundo camino es la resolución por necesidad. Si el comprador necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar en primer grado de consanguinidad, puede interrumpir el contrato antes de la prórroga legal, siempre que esta cláusula figurara expresamente en el contrato original o la ley vigente lo permita. Este proceso exige un preaviso de al menos dos meses y el pago de una indemnización si se acordó contractualmente. Es una vía de litigio frecuente que requiere una línea de tiempo impecable y una justificación de necesidad real ante un posible juez.
Aplicación práctica: Paso a paso para la compra segura
El flujo típico de compraventa se rompe cuando el comprador asume que el vendedor ha gestionado correctamente al inquilino. La realidad es que muchos vendedores no han notificado la intención de venta, lo que deja la puerta abierta a un retracto judicial que podría arrebatarle la propiedad meses después de la reforma. Siga este flujo para blindar la operación:
- Examen del contrato: Revisar la fecha de firma para aplicar la LAU de 1994, 2013, 2019 o las actualizaciones de 2023/2026.
- Notificación al inquilino: El vendedor debe enviar un burofax comunicando el precio y condiciones de venta para activar el plazo de 30 días de tanteo.
- Certificación de pagos: Obtener un documento firmado por el inquilino reconociendo que está al corriente de todos los pagos y suministros.
- Inspección visual: Documentar el estado de la vivienda mediante acta para diferenciar daños previos de daños futuros bajo el nuevo mando.
- Cálculo de retención: Detraer del pago final en notaría el importe de la fianza que el vendedor debe transferir al comprador (o al organismo público).
- Comunicación post-venta: Notificar fehacientemente al inquilino los datos del nuevo propietario y la cuenta de ingreso para la siguiente mensualidad.
Detalles técnicos y actualizaciones relevantes
En el escenario legal de 2026, los requisitos de aviso y las ventanas de plazo se han vuelto extremadamente estrictos para evitar el fraude procesal. El estándar de itemización ahora exige que en la escritura de compraventa se desglose qué parte del precio corresponde al inmueble y qué parte a los muebles o mejoras realizadas, ya que esto afecta al límite de renta en zonas tensionadas. La retención de registros de comunicación por WhatsApp o email ya no es suficiente; los tribunales exigen notificaciones certificadas (Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo) para validar cualquier cambio en las condiciones del arrendamiento.
Un punto de atención recurrente es la diferencia entre “reparación necesaria” y “mejora”. El nuevo propietario no puede repercutir el costo de reparaciones estructurales (humedades, tuberías) al inquilino, pero sí puede negociar un aumento de renta si realiza mejoras de eficiencia energética, siempre que se cumplan los umbrales de la ley. La falta de prueba sobre el estado inicial de la vivienda es lo que suele provocar que el comprador pierda las fianzas en litigios posteriores.
- Desglose de gastos: Qué gastos son repercutibles (comunidad, IBI) según lo pactado originalmente; si no se pactó, el dueño paga.
- Justificación de renta: Qué documentos se exigen para demostrar que la renta cobrada se ajusta al índice de precios si aplica.
- Suministros: El riesgo de subrogación de deudas de agua o luz; se recomienda cambio de titularidad, nunca solo cambio de cuenta.
- Siniestros: Verificación de que el inquilino tiene seguro de responsabilidad civil vigente para evitar escaladas de daños a terceros.
Estadísticas y lectura de escenarios
Los siguientes datos reflejan los patrones de resolución en disputas de compraventa con inquilino durante el último bienio. Son señales de monitoreo que indican dónde se concentran los riesgos de ejecución y éxito para el nuevo propietario.
Motivos de litigio en compras con inquilino (2024-2025):
Efectividad de la auditoría previa (Indicadores de éxito):
- Tasa de desahucio evitado: 15% → 74% (Cuando se firma una declaración jurada de pagos antes de la compra).
- Tiempo de recuperación para uso propio: 14 meses → 5 meses (Cuando el contrato original ya preveía la cláusula de necesidad).
- Recuperación de fianza pública: 30% → 95% (Cuando se exige el código de ingreso autonómico en la firma de arras).
Métricas monitorizables de salud contractual:
- Ratio de Renta/Ingresos del inquilino: Un ratio superior al 35% señala riesgo inminente de impago post-venta.
- Días de preaviso respetados: El cumplimiento del preaviso de 60 días en uso propio reduce el riesgo de impugnación judicial en un 80%.
- Años de vigencia remanente: Afecta directamente al valor de tasación del inmueble (descuento por ocupación).
Ejemplos prácticos de compra con arrendamiento
Un inversor compra un apartamento en Madrid. Antes de las arras, exige al vendedor que el inquilino firme un acta notarial renunciando al tanteo y retracto.
Resultado: Dos meses después, el inquilino intenta impugnar la venta alegando que no se le notificó. La prueba notarial detiene la demanda de inmediato. La compra se sostiene gracias a la anticipación documental.
Un particular compra para vivir. El vendedor dice que el inquilino se irá en tres meses. No se revisa el contrato ni el depósito de fianza.
Resultado: El inquilino se queda, no hay fianza depositada en el organismo oficial y el contrato no incluía cláusula de necesidad. El comprador pierde el pleito y debe esperar 4 años más para ocupar su propia casa.
Errores comunes al comprar con inquilino
Confiar en pactos verbales: Creer que el inquilino se irá voluntariamente porque “se lo dijo al vendedor”; las palabras no vencen a un contrato de arrendamiento firmado.
No verificar la fianza autonómica: Si la fianza no está depositada, el nuevo dueño asume la responsabilidad de la multa administrativa frente a la comunidad autónoma.
Ignorar el Tanteo y Retracto: No notificar formalmente la venta; esto otorga al inquilino el derecho a “quitarle” la casa al comprador por el mismo precio durante un periodo legal.
Subestimar la solvencia del inquilino: No pedir un informe de solvencia o un seguro de impago antes de comprar; usted está comprando un flujo de caja que puede cortarse mañana.
No inspeccionar el estado físico: Comprar “a ciegas” con el inquilino dentro; los daños ocultos que no se documenten en la compra serán coste del nuevo dueño.
FAQ sobre Vivienda con Inquilino
¿Puedo subir el alquiler al inquilino nada más comprar la vivienda?
No, bajo ninguna circunstancia puede subir la renta de forma inmediata por el hecho de haber comprado la propiedad. Al comprar, usted se subroga en la posición del arrendador anterior, lo que le obliga a respetar todas las condiciones del contrato vigente, incluyendo el precio de la renta y el sistema de actualización pactado (generalmente el IPC).
Solo podrá actualizar la renta en la fecha en que se cumpla la anualidad del contrato y siempre siguiendo el mecanismo establecido en el mismo. Además, en 2026, si la vivienda está en una zona de mercado tensionado, los incrementos están limitados por ley, independientemente de lo que diga el contrato o la voluntad del nuevo propietario.
¿Qué pasa si el inquilino no tiene contrato escrito?
En España, los contratos verbales son plenamente válidos, pero generan una inseguridad jurídica extrema para el comprador. Si no hay papel, el inquilino puede intentar demostrar la duración y renta mediante los recibos bancarios de los últimos meses. Sin embargo, esto le otorga a usted una oportunidad para regularizar la situación o, en su caso, enfrentarse a una mayor dificultad para desalojar.
La recomendación es no comprar nunca una vivienda con inquilino sin contrato escrito, a menos que el precio refleje el riesgo de un litigio de desahucio por precario. Sin un documento rector, usted no puede demostrar qué gastos corresponden a cada parte ni bajo qué condiciones podría recuperar la vivienda para uso propio.
¿Quién debe devolver la fianza al inquilino al final del alquiler?
La obligación legal de devolver la fianza recae sobre el arrendador en el momento en que finaliza el contrato. Al comprar la vivienda, esa obligación pasa a ser suya. Por ello, es vital que en la escritura de compraventa se haga constar que el vendedor le entrega a usted el importe de la fianza o que se detrae del precio de venta.
Si el vendedor no le entrega la fianza y el inquilino se marcha meses después, el inquilino le reclamará a usted el dinero. Usted no podrá excusarse diciendo que “no recibió el dinero del anterior dueño”; legalmente usted es el responsable y deberá devolverla, teniendo que reclamar después al vendedor por su cuenta.
¿Puedo entrar en la casa para verla antes de comprar?
Solo si el inquilino le da su permiso expreso. El inquilino tiene el derecho a la inviolabilidad del domicilio, lo que significa que ni el dueño actual ni el futuro comprador pueden entrar sin su consentimiento. Una negativa del inquilino a permitir visitas de venta es legal, a menos que el contrato de alquiler incluya una cláusula específica que le obligue a ello.
Si compra sin ver el interior, asume el riesgo de encontrar la vivienda en mal estado o con ocupantes adicionales no deseados. Se aconseja incentivar la colaboración del inquilino mediante una comunicación cordial o, si el contrato lo permite, pactar una ventana de visita específica bajo supervisión profesional.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto del inquilino?
Es el derecho de adquisición preferente que tiene el inquilino sobre la vivienda alquilada. El tanteo es la facultad de comprar la casa por el mismo precio antes de que se venda a un tercero. El retracto es la facultad de “quitarle” la casa al comprador después de la venta si no se le notificó correctamente o se vendió por un precio inferior al comunicado.
Este derecho suele renunciarse en la mayoría de los contratos modernos, pero si no se hizo expresamente, usted corre un riesgo enorme. Antes de comprar, verifique que en el contrato de alquiler existe una cláusula de renuncia al tanteo y retracto. Si no existe, exija una renuncia firmada ante notario por el inquilino antes de firmar las escrituras.
¿Cómo puedo saber si el inquilino es un “buen pagador”?
La única prueba válida son los justificantes bancarios. No se fíe de la palabra del vendedor. Exija los extractos de la cuenta donde se ingresa la renta de los últimos 12 a 24 meses. Compruebe que los ingresos se realizan en los primeros días del mes y por el importe exacto estipulado en el contrato.
Adicionalmente, puede solicitar al vendedor que el inquilino aporte un certificado de solvencia o que acepte pasar un filtro de una compañía de seguros de impago. Si la aseguradora rechaza al inquilino, es una señal inequívoca de que usted está comprando un riesgo de morosidad elevado que debería reflejarse en un descuento sustancial del precio.
¿Puedo echar al inquilino para reformar la vivienda?
No de forma directa ni inmediata, a menos que la reforma sea declarada por el organismo competente como “ruina” o sea estrictamente necesaria para la habitabilidad y no pueda demorarse. La mera intención de reformar para “revalorizar” la casa y alquilarla más cara no es una causa legal para extinguir un contrato antes de tiempo.
Si las obras son de tal envergadura que la vivienda es inhabitable, el inquilino puede optar entre suspender el contrato (sin pagar renta) hasta que terminen las obras o rescindirlo recibiendo la indemnización que corresponda. Para evitar bloqueos, lo ideal es negociar una salida pactada ofreciendo una compensación económica al inquilino.
¿Qué pasa con el contrato si el inquilino se jubila o fallece?
La jubilación no afecta al contrato; el inquilino sigue teniendo los mismos derechos. En caso de fallecimiento, la LAU permite la subrogación a favor de ciertos familiares (cónyuge, hijos, convivientes) que vivieran con él, siempre que lo notifiquen en un plazo de tres meses tras el deceso.
Si nadie se subroga en ese plazo de tres meses, el contrato se extingue y usted puede recuperar la plena posesión. Es importante monitorizar la situación de convivencia real del inmueble para evitar subrogaciones fraudulentas de familiares que no residían habitualmente en la vivienda.
¿Es obligatorio inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable para el inquilino, ya que le otorga una protección casi absoluta frente a terceros compradores. Si usted compra una vivienda con un contrato inscrito en el Registro, no tendrá ninguna posibilidad de recuperar la vivienda para uso propio hasta que finalice el plazo pactado, aunque no se cumplan los requisitos de necesidad habituales.
Como comprador, usted debe pedir una Nota Simple actualizada justo antes de la firma. Si en ella aparece un arrendamiento inscrito, analice con lupa las condiciones. Si no aparece inscrito, su margen de maniobra legal es mayor, aunque la protección mínima de 5 o 7 años de la LAU sigue siendo válida en la mayoría de los casos.
¿Tengo que pagar impuestos especiales por comprar una casa con inquilino?
No existen impuestos adicionales por el hecho de que la vivienda esté alquilada, pero sí puede haber implicaciones en la valoración. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula sobre el valor de referencia de Catastro. Sin embargo, el hecho de que la casa esté ocupada puede ser un argumento para una tasación a la baja si usted pretende solicitar un préstamo hipotecario menor.
Un detalle técnico: asegúrese de que en la escritura se especifica que usted se subroga en el contrato. Esto le facilitará demostrar la procedencia de los ingresos por alquiler ante Hacienda y le permitirá deducirse los gastos de la propiedad (seguros, comunidad, IBI) como gastos necesarios para la obtención de rendimientos del capital inmobiliario.
Referencias y próximos pasos
- Solicite la Nota Simple hoy: Verifique si existe un contrato inscrito y quién es el titular real actual.
- Auditoría de Fianza: Exija el resguardo del depósito autonómico antes de entregar cualquier señal de reserva.
- Redacción de Anexo: Prepare un documento de subrogación para que inquilino y comprador lo firmen el día de la entrega de llaves.
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Base normativa y jurisprudencial
La columna vertebral de esta operación es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, específicamente su Artículo 14, que regula la enajenación de la vivienda arrendada. Dependiendo de la fecha del contrato, se aplicará el texto reformado por la Ley 4/2013 o el Real Decreto-ley 7/2019, así como la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Esta amalgama normativa dicta que el principio de “venta quita renta” ha quedado relegado en favor de la estabilidad del arrendatario, obligando al adquirente a respetar el plazo mínimo de duración.
Jurisprudencialmente, el Tribunal Supremo ha establecido en sentencias recientes que la buena fe del tercero adquirente (Artículo 34 de la Ley Hipotecaria) no exime de respetar los contratos de alquiler no inscritos si el comprador conocía o “debía conocer” la existencia del inquilino (por ejemplo, mediante la inspección física del bien). Esto refuerza la necesidad de una debida diligencia por parte del comprador, quien no puede alegar ignorancia si el inquilino reside efectivamente en el inmueble objeto de la venta.
Finalmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) proporciona el marco para los procesos de desahucio y reclamación de rentas, donde el éxito depende de la perfección formal de las notificaciones. Un error en el burofax de comunicación de la subrogación puede invalidar meses de pleito posterior, subrayando por qué el flujo documental entre vendedor y comprador debe estar sellado antes de la elevación a público de la compraventa.
Consideraciones finales
Comprar una vivienda con inquilino no es una operación de riesgo si se aborda con una estrategia de auditoría previa. La clave del éxito no está en el precio de venta, sino en la calidad del contrato de alquiler que usted hereda. Un inquilino solvente y un contrato bien blindado son un activo financiero excelente, pero la falta de transparencia del vendedor puede convertir esa inversión en una carga patrimonial que drene sus ahorros en costas judiciales y rentas perdidas.
De cara al futuro, el mercado inmobiliario de 2026 exige propietarios más formados y conscientes de sus deberes legales. La subrogación es un puente jurídico que debe construirse con pruebas sólidas y notificaciones fehacientes. Si usted detecta que el vendedor esquiva las preguntas sobre la fianza o el comportamiento del inquilino, detenga la operación: el coste de un abogado para revisar el contrato es siempre una fracción mínima comparada con el riesgo de un inquilino conflictivo atrapado en su nueva casa.
Punto clave 1: El contrato de alquiler sobrevive a la venta; usted compra la obligación de ser el nuevo arrendador bajo las mismas condiciones.
Punto clave 2: El tanteo y retracto es el mayor riesgo de nulidad; verifique la renuncia expresa del inquilino antes de firmar arras.
Punto clave 3: La fianza debe estar depositada oficialmente; si no lo está, usted asume la responsabilidad de la multa administrativa al comprar.
- Exija los últimos 12 meses de transferencias bancarias del inquilino antes de formalizar la oferta.
- No acepte viviendas “con ocupantes” sin contrato escrito, salvo descuento extremo por riesgo de litigio.
- Firme un anexo de subrogación con el inquilino en la misma semana de la compra para regularizar el flujo de cobro.
Este contenido es solo informativo y no sustituye el análisis individualizado de un abogado habilitado o profesional calificado.