Diferencia entre ocupación e inquilino moroso: Reglas y Criterios de Desahucio
Entender la distinción procesal entre la entrada ilegal y el incumplimiento contractual para optimizar la recuperación del inmueble.
En la gestión de activos inmobiliarios, pocas situaciones generan tanta impotencia como perder el control sobre una propiedad. Sin embargo, el error más costoso que comete un propietario no es el descuido de la vigilancia, sino la confusión técnica entre quien entra a una vivienda por la fuerza y quien, habiendo entrado con un contrato firmado, simplemente deja de pagar. Esta distinción no es semántica; es la columna vertebral que define si usted recuperará su casa en semanas o en años.
Lo que suele salir mal en la vida real es la aplicación de remedios equivocados. Intentar tratar a un inquilino moroso como a un “okupa” mediante una denuncia penal por usurpación suele terminar en un archivo sistemático de las actuaciones, regalando al deudor meses adicionales de estancia gratuita. Por el contrario, tratar una ocupación mafiosa por la vía civil estándar sin invocar los protocolos de flagrancia dilata innecesariamente una resolución que pudo ser inmediata. La falta de una lógica de prueba clara desde el primer minuto es lo que convierte una crisis manejable en un laberinto procesal.
Este artículo desglosa los estándares procesales que separan la ocupación ilegal de la morosidad arrendaticia. Analizaremos por qué los plazos de notificación, la existencia de un título habilitante previo y la naturaleza del inmueble determinan el éxito de la estrategia legal. Al finalizar, tendrá un mapa claro para identificar ante qué escenario se encuentra y qué mecanismos de desahucio exprés o protección penal debe activar para cortar la escalada del conflicto.
Diferencias críticas de umbral procesal:
- Origen de la posesión: La ocupación es ilegítima desde el segundo cero; la morosidad nace de una posesión legítima que se vuelve “precaria” o incumplidora.
- Vía de intervención: La policía puede intervenir directamente en ocupaciones recientes (delito flagrante); en morosidad, la policía solo actúa bajo orden judicial de lanzamiento.
- Protección del deudor: El inquilino moroso suele estar protegido por normativas de vulnerabilidad social; el ocupante ilegal tiene un margen de defensa mucho más estrecho en viviendas habitadas.
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Última actualización: 27 de enero de 2026.
Definición rápida: La morosidad es un incumplimiento de contrato (vía civil); la ocupación es la ausencia total de contrato o consentimiento (vía penal/civil según el caso).
A quién aplica: Propietarios particulares, gestores de vivienda social, inversores inmobiliarios y comunidades de vecinos.
Tiempo, costo y documentos esenciales:
- Morosidad: De 6 a 12 meses (según saturación judicial). Costo de abogado, procurador y cerrajero. Requiere contrato original y burofax de reclamación.
- Ocupación (vivienda habitual): De 24 a 72 horas si es allanamiento de morada. Requiere escritura de propiedad y denuncia inmediata.
- Ocupación (vivienda vacía): De 3 a 9 meses por vía civil “exprés”. Requiere nota simple y atestado policial de identificación.
Puntos que suelen decidir disputas:
- La acreditación de si el inmueble constituye o no la “morada” del propietario (vital para la vía penal).
- La validez de las cláusulas de resolución contractual en caso de impago.
- El cumplimiento de los requisitos de notificación fehaciente antes de iniciar la demanda de desahucio.
Guía rápida sobre las diferencias operativas
- El test del título: Si existió una vez un contrato de alquiler o una cesión gratuita (comodato), usted nunca podrá denunciar por “allanamiento” ante la policía; debe ir al juzgado civil.
- La barrera de las 48 horas: Es un mito relativo. No existe un plazo legal de 48h en el código penal, pero la policía suele intervenir más rápido si la ocupación es muy reciente y no se ha consolidado la “morada” del okupa.
- El papel del seguro: Los seguros de impago cubren la morosidad, pero rara vez la ocupación ilegal “de calle”. Revise sus pólizas para ver si cubren la defensa jurídica en ambos escenarios.
- Práctica razonable: Ante la duda, si ha detectado la entrada en el momento, llame a la policía. Deje que ellos determinen si hay delito flagrante; no intente cambiar la cerradura usted mismo.
Entender la morosidad y la ocupación en la práctica
En el día a día legal, la morosidad se define por la permanencia. El inquilino entró con permiso, tiene las llaves porque usted se las dio y posee un documento que le permitía estar allí. El hecho de que deje de pagar no anula mágicamente su derecho a la posesión hasta que un juez declare resuelto el contrato. Por eso, el inquilino moroso goza de la protección de la inviolabilidad del domicilio; usted no puede entrar en su casa, aunque sea suya, porque cometería un delito de allanamiento.
La ocupación ilegal (okupación), en cambio, carece de ese origen lícito. Aquí el invasor es un extraño al tráfico jurídico del inmueble. No obstante, existe una distinción interna crucial: el allanamiento de morada (entrar en su casa donde vive) frente a la usurpación (entrar en un piso vacío de un banco o una vivienda que nadie usa). El sistema penal protege con garras y dientes su morada (vivienda habitual o segunda residencia), permitiendo desalojos rápidos. Sin embargo, en la usurpación de viviendas vacías, el proceso se vuelve lento y farragoso, asimilándose en tiempos a un desahucio civil.
Jerarquía de decisión y puntos de giro:
- Existencia de contrato: SÍ → Civil (Desahucio por falta de pago). NO → Penal o Civil (Desahucio por precario/ocupación).
- Uso del inmueble: Habitual/Segunda residencia → Penal (Allanamiento). Desocupada/Sin muebles → Civil o Penal (Usurpación).
- Estado de los suministros: Si están a su nombre, NUNCA los corte en caso de morosidad; se considera coacción ilícita.
- Acreditación de vulnerabilidad: El inquilino puede alegar crisis económica para paralizar el lanzamiento; el okupa rara vez logra este éxito en viviendas de particulares.
Ángulos legales y prácticos que cambian el resultado
La calidad de la documentación es lo que salva al propietario de la indefensión. En un caso de morosidad, si el contrato está bien redactado e incluye cláusulas de sumisión a arbitraje o permite la reclamación de rentas de forma ejecutiva, el tiempo de recobro se reduce. En cambio, si el contrato es verbal o ambiguo, el inquilino puede alargar el proceso alegando acuerdos inexistentes de carencia o compensación por obras.
Para la ocupación, el factor determinante es la vigilancia. Un inmueble con alarma conectada a central receptora permite a la policía constatar la intrusión en tiempo real. Sin esa “alarma”, cuando usted llega y la cerradura ha sido cambiada, la policía no tiene pruebas de que la entrada ocurrió hace cinco minutos o hace cinco días, lo que les obliga a ser cautos para no vulnerar el domicilio que el okupa acaba de establecer.
Caminos viables que las partes usan para resolver
Ante la morosidad, la tendencia actual es la negociación de salida. Muchos abogados recomiendan perdonar parte de la deuda a cambio de la entrega inmediata de llaves y firma de resolución contractual. Es el famoso “dinero por llaves”. Aunque suena injusto, suele ser más rentable que pagar 12 meses de hipoteca y comunidad sin cobrar rentas mientras se espera una sentencia.
En la ocupación ilegal, el camino más efectivo hoy es el desahucio exprés civil (Ley 5/2018). Esta vía permite solicitar la recuperación inmediata si el ocupante no presenta un título (contrato) en 5 días tras la notificación. Es un camino más seguro que la vía penal por usurpación, que suele empantanarse en los juzgados de instrucción con recursos interminables.
Aplicación práctica: Pasos para cada escenario
El flujo procesal debe respetarse escrupulosamente. Un paso en falso (como entrar en el piso con su propia llave) puede convertir al propietario en el acusado. A continuación, el esquema de trabajo recomendado según el perfil detectado:
- Fase de Diagnóstico: Identificar el origen. ¿Es un inquilino con contrato vencido? ¿Un subarrendado no autorizado? ¿O alguien que ha forzado la puerta?
- Fase de Requerimiento (Solo Morosidad): Enviar burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamando la deuda. Esto es requisito previo para evitar que el inquilino enerve el desahucio pagando en el último minuto en el juzgado.
- Fase de Denuncia/Demanda:
- Si es ocupación de vivienda habitual: Llamar al 112 inmediatamente y presentar denuncia por allanamiento de morada.
- Si es morosidad: Presentar demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas en el juzgado de primera instancia.
- Fase de Oposición: Monitorizar la defensa del ocupante. En morosidad, suelen alegar falta de mantenimiento; en ocupación, suelen alegar necesidad extrema o vulnerabilidad.
- Fase de Lanzamiento: Es el momento de la recuperación física. Siempre se debe acudir con el auxilio judicial y un cerrajero profesional para asegurar el inmueble tras el desalojo.
- Fase de Regularización: Cambio de cerradura, levantamiento de acta de daños y actualización de la titularidad de suministros ante las comercializadoras.
Detalles técnicos y actualizaciones relevantes
Desde la aprobación de la Ley de Vivienda de 2023, los procesos de desahucio por morosidad han incorporado requisitos de procedibilidad más estrictos. Si el propietario es considerado un “gran tenedor” (generalmente más de 5 o 10 inmuebles, según la zona), debe demostrar que ha intentado un proceso de mediación previa con el inquilino antes de demandar.
- Protocolos de vulnerabilidad: El juzgado solicita informes a los servicios sociales de oficio. Si se confirma vulnerabilidad, el desahucio puede suspenderse durante meses (de 2 a 4 meses generalmente).
- Acreditación de titularidad: Ya no basta con decir que la casa es suya; se exige certificación registral actualizada con menos de 3 meses de antigüedad.
- Diferencia entre allanamiento y usurpación: El allanamiento es un delito contra la intimidad (penalidad alta); la usurpación es un delito contra el patrimonio (penalidad baja/multa).
- Intervención policial en ocupación: Las circulares de la Fiscalía han unificado criterios para permitir el desalojo inmediato sin orden judicial si el delito de allanamiento es evidente y flagrante.
Estadísticas y lectura de escenarios
Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y los informes de seguros de alquiler revelan una realidad cruda: la mayoría de los problemas no son “okupaciones” de extraños, sino “inquiokupaciones” o morosidad pura. Estas cifras ayudan a entender el riesgo real de cada activo.
72% – Casos de morosidad (Inquilinos que dejan de pagar): Es el escenario más frecuente en el mercado de alquiler convencional.
18% – Usurpación de viviendas vacías (Bancos/Inversoras): Ocupaciones de larga duración en activos desatendidos.
10% – Allanamiento de vivienda habitual: Es el escenario que más alarma social genera pero el menos frecuente estadísticamente.
Impacto de la respuesta inicial:
- Notificación fehaciente en la 1ª semana: 45% → 70% de probabilidad de salida voluntaria negociada.
- Sin intervención en los primeros 3 meses: La duración media del proceso judicial aumenta de 8 a 15 meses por consolidación de la situación de precariedad.
Métricas monitorizables:
- Días de carencia: El tiempo que pasa desde el primer impago hasta la demanda judicial (objetivo: menos de 45 días).
- Coste de oportunidad: Suma de rentas no percibidas + gastos fijos + reparaciones tras el lanzamiento.
- Efectividad del seguro: Porcentaje de deuda recuperada mediante pólizas de protección de alquiler.
Ejemplos prácticos de gestión de crisis
Escenario A: El Inquilino Moroso Táctico
Un inquilino deja de pagar tras una discusión sobre la caldera. El dueño envía burofax al día 5. El inquilino ignora el requerimiento. Se presenta demanda civil.
Clave del éxito: Al haber enviado el burofax, el inquilino no puede “enervar” el desahucio pagando en el juzgado. El propietario recupera el piso en 8 meses y tiene sentencia para embargar la nómina del moroso.
Escenario B: Ocupación de Segunda Residencia
Al llegar al apartamento de playa, el dueño encuentra okupas. Llama a la policía aportando la escritura y fotos de su familia en el interior del mes pasado.
Clave del éxito: Al demostrar que es “morada” (aunque no habitual), la policía desaloja en 24 horas por allanamiento de morada sin necesidad de juicio largo. Es una intervención penal directa por delito flagrante.
Errores comunes que destruyen su defensa legal
Corte de suministros: El Tribunal Supremo considera que cortar la luz o el agua al inquilino moroso es un delito de coacciones. El propietario acaba pagando multas superiores a la deuda de renta.
Denuncia falsa por ocupación: Denunciar a un inquilino por okupa sabiendo que hay un contrato anterior puede llevar al propietario a prisión por denuncia falsa y estafa procesal.
Acceso no autorizado: Entrar con sus llaves a la vivienda para “ver cómo está” o cambiar la cerradura mientras el inquilino está fuera es allanamiento. El inquilino recuperará la posesión por orden judicial.
Negociación sin documentos: Aceptar una entrega de llaves “en mano” sin firmar un documento de resolución contractual permite al inquilino decir luego que el dueño le echó a la fuerza.
Esperar “a ver si paga”: Cada mes de espera sin burofax es un mes perdido que el juzgado nunca priorizará. La pasividad se castiga con plazos más largos.
FAQ sobre ocupación vs. morosidad
¿Puede la policía entrar en mi casa para echar a okupas sin orden judicial?
Solo si se trata de un delito flagrante, como el allanamiento de morada detectado en el acto o con indicios de entrada muy reciente. Si la ocupación se ha consolidado y los intrusos han establecido allí su morada aparente, la policía no se arriesgará a entrar sin el mandamiento de un juez.
Para aumentar las posibilidades, el propietario debe aportar pruebas inmediatas (alarma, fotos, testigos) de que la entrada acaba de ocurrir. De lo contrario, los agentes le remitirán a la vía judicial penal o civil.
¿Qué diferencia hay entre desahucio por precario y por falta de pago?
El desahucio por falta de pago se basa en un contrato de alquiler vigente donde el inquilino incumple su obligación económica. El desahucio por precario se usa cuando alguien vive en la casa sin contrato y sin pagar renta (por ejemplo, un familiar al que se le dejó el piso o un okupa cuya entrada no fue violenta).
La vía de la falta de pago suele ser más rápida porque no hay discusión sobre el derecho a estar allí: si no pagas, te vas. El precario a veces se alarga si el poseedor demuestra que tiene algún derecho remoto sobre el inmueble.
¿Es legal contratar a empresas de “Desokupación”?
Es legal siempre que realicen funciones de mediación o vigilancia permitidas por ley. Si estas empresas usan la fuerza, amenazas o impiden el acceso del ocupante a la vivienda de forma violenta, el propietario puede ser imputado como inductor de delitos de coacción o realización arbitraria del propio derecho.
La vía más segura es que estas empresas actúen solo como negociadores profesionales para pactar una salida económica documentada bajo supervisión de abogados.
¿Qué pasa si el inquilino moroso se va pero deja sus muebles dentro?
Usted no puede tomar posesión del inmueble hasta que el juzgado realice el lanzamiento oficial o se firme un documento de entrega de llaves. Si entra antes de eso, el inquilino podría denunciar el robo de sus pertenencias o allanamiento.
En el acta de lanzamiento judicial, se suele declarar que los muebles restantes son bienes abandonados, permitiendo al propietario disponer de ellos tras un inventario básico supervisado por la comisión judicial.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas después del desahucio?
Sí, la demanda de desahucio suele incluir la acumulación de rentas. Usted tendrá un título ejecutivo que le permite embargar cuentas, nóminas o devoluciones de Hacienda del deudor durante los próximos 15 años.
La recuperación efectiva depende de la solvencia del deudor. Si es un insolvente total (sin trabajo ni bienes), la sentencia solo servirá para compensar el IVA de las rentas no cobradas y cerrar el expediente contable.
¿La Ley de Vivienda de 2023 protege por igual a okupas y morosos?
No. La ley protege principalmente a familias en situación de vulnerabilidad que tienen o han tenido un vínculo contractual. El okupa que entra con violencia en la propiedad de un particular tiene muy pocas protecciones legales una vez que se acredita la titularidad y la falta de permiso.
Sin embargo, para los morosos, se han ampliado los plazos de suspensión del desahucio y se exige a los grandes tenedores procesos de mediación obligatorios que pueden retrasar el lanzamiento considerablemente.
¿Es útil poner una alarma si ya tengo okupas dentro?
Poner una alarma fuera de la vivienda puede servir para monitorizar entradas y salidas, pero no para forzar el desalojo. Si intenta instalar una alarma dentro mientras ellos están allí, le denunciarán por allanamiento.
La alarma es una medida de prevención y prueba de flagrancia. Una vez que la ocupación se ha consumado y detectado tarde, su utilidad para la expulsión policial inmediata desaparece.
¿Qué pasa si el inquilino moroso subarrienda habitaciones a okupas?
Jurídicamente, los subarrendatarios no tienen título si el contrato principal prohíbe el subarriendo. No obstante, el desahucio debe dirigirse contra el inquilino y contra “cualquier otro ocupante ignorado” para que la orden de lanzamiento afecte a todos los presentes.
Es un escenario complejo donde el inquilino a veces desaparece y deja a los subarrendatarios dentro. El proceso sigue siendo civil por falta de pago del contrato original.
¿Puedo denunciar por la vía penal si el inquilino no me devuelve las llaves al terminar el contrato?
No. Eso se considera un desahucio por expiración del plazo (vía civil). No hay delito de usurpación porque la entrada fue lícita y el conflicto es puramente contractual.
Hacer una denuncia penal en este caso suele llevar a una sentencia absolutoria para el inquilino y a una pérdida de tiempo preciosa para el propietario, que debería haber demandado por lo civil desde el primer día.
¿Cuánto dinero puedo perder en un desahucio medio?
Entre rentas perdidas (aprox. 10 meses), costes de abogado y procurador (1.500€-3.000€), suministros y reparaciones, la pérdida media oscila entre 8.000€ y 15.000€ por activo.
Por eso, el seguro de impago se ha vuelto esencial, ya que no solo cubre la renta (hasta 12 meses), sino que asume los costes legales del desahucio.
¿Qué es la “inquiokupación”?
Es un término coloquial para referirse a personas que alquilan una vivienda con la intención premeditada de dejar de pagar tras el primer mes, aprovechando la lentitud del sistema civil de desahucios.
Procesalmente es una morosidad, pero se acerca a la ocupación en su naturaleza predatoria. La defensa es un estudio de solvencia previo muy riguroso y la solicitud de avales o garantías adicionales.
¿Influye si la casa tiene muebles o está vacía para echar a un okupa?
Muchísimo. Una casa con muebles, ropa y enseres personales se presume morada, lo que activa el delito de allanamiento y permite a la policía actuar rápido. Una casa vacía y sin suministros se presume inmueble desocupado, activando la usurpación (vía lenta).
Por eso se recomienda que, incluso si el piso está a la venta o vacío, mantenga cortinas, algún mueble básico y el alta de suministros para fortalecer la tesis de la morada en caso de intrusión.
¿El inquilino moroso tiene que pagarme los daños que haga en el piso?
Sí, la ley obliga a devolver la finca en el mismo estado en que se recibió. Usted puede retener la fianza para compensar daños y reclamar el exceso judicialmente mediante facturas de reparación y fotos del antes y el después.
En el momento del lanzamiento, es vital que el funcionario judicial levante acta del estado de la vivienda para que sirva como prueba oficial de los destrozos encontrados.
¿Puedo vender mi casa si tiene okupas o inquilinos morosos dentro?
Sí, es legal vender un inmueble “con bicho” o con la posesión mediata. Sin embargo, el precio de venta suele sufrir un descuento de entre el 30% y el 50% de su valor de mercado, ya que el comprador asume el coste y riesgo del desahucio.
Existen fondos de inversión especializados en comprar activos en esta situación. Es una forma rápida de recuperar liquidez pero asumiendo una pérdida patrimonial significativa.
¿Qué papel juegan los servicios sociales en el desahucio?
Su función es evaluar si el desalojo provocará una situación de desprotección extrema o sinhogarismo en menores, ancianos o personas dependientes. Emiten un informe al juez recomendando o no la suspensión temporal del lanzamiento.
La administración no paga su renta, pero intenta buscar albergues o ayudas para la familia. Esto no evita el desahucio de forma indefinida, pero es el principal motivo de retraso en la ejecución final.
¿Es verdad que los okupas pueden empadronarse en mi casa?
Lamentablemente, las normas administrativas de los ayuntamientos a veces permiten el empadronamiento de personas en su “domicilio real”, incluso si es una ocupación ilegítima, para garantizar el acceso a servicios básicos como salud o escolarización.
Estar empadronado no otorga propiedad ni título legal de alquiler, pero el okupa lo usará en el juicio para demostrar que esa es su morada consolidada y retrasar el desalojo. Debe impugnar el padrón en cuanto tenga conocimiento de ello.
Referencias y próximos pasos
- Para morosidad: Prepare el paquete de pruebas (contrato + extracto bancario de impagos) y envíe el burofax resolutorio hoy mismo.
- Para ocupación: Si es reciente, avise a la policía; si es antigua, inicie el proceso civil por la vía de la Ley 5/2018 para recuperación inmediata.
- Lectura recomendada:
- Guía sobre la Ley de Vivienda 2023: Novedades en desahucios.
- Cómo redactar un contrato de alquiler blindado ante impagos.
- Protocolo de actuación policial en allanamientos de morada.
- Diferencias entre juicio monitorio y juicio verbal de desahucio.
Base normativa y jurisprudencial
La arquitectura legal que sustenta estas diferencias se asienta sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para la morosidad, regulando las causas de resolución del contrato (Art. 27). Procesalmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) marca los pasos del juicio verbal de desahucio (Art. 250 y siguientes), incluyendo la posibilidad de acumular la reclamación de rentas para agilizar el proceso.
En el ámbito de la ocupación, el Código Penal define el allanamiento de morada (Art. 202) y la usurpación de bienes inmuebles (Art. 245). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido tajante al proteger el concepto de morada, incluso si se trata de una vivienda desocupada temporalmente, siempre que existan indicios de vida privada. Por su parte, la Instrucción 1/2020 de la Fiscalía General del Estado unificó los criterios para solicitar medidas cautelares de desalojo inmediato, lo cual ha mejorado ligeramente los tiempos de respuesta ante intrusiones violentas o flagrantes.
Consideraciones finales
La gestión de una propiedad invadida o impagada requiere sangre fría y precisión técnica. Tratar de resolver mediante la fuerza lo que la ley exige resolver mediante el proceso es el camino más rápido para perder el inmueble y ganar una condena penal. La clave es el diagnóstico temprano: sepa si está ante un inquilino con problemas o ante un invasor profesional.
La prevención sigue siendo el mejor abogado. El uso de alarmas, seguros de protección de alquiler y una selección de inquilinos basada en solvencia real reduce el riesgo de morosidad en un 90%. Al final del día, el derecho protege al propietario que documenta, notifica y actúa dentro del marco legal, por injusta que parezca la lentitud de los juzgados.
Punto clave 1: El contrato es su única protección civil; si no lo tiene, usted no tiene control real sobre el proceso de desahucio.
Punto clave 2: La “alarma” es la diferencia entre un desalojo policial en 24h y un juicio civil de 6 meses.
Punto clave 3: Nunca corte suministros ni cambie cerraduras por su cuenta; el sistema judicial es lento, pero la ley penal contra propietarios es muy rápida.
- Digitalice sus escrituras y contratos; ante una ocupación, la velocidad para mostrar documentos a la policía es vital.
- Contrate un seguro de impago antes de entregar las llaves a cualquier inquilino nuevo.
- Ante el primer impago, no espere: el burofax debe salir en los primeros 7 días.
Este contenido es solo informativo y no sustituye el análisis individualizado de un abogado habilitado o profesional calificado.